商服用地

1.批發零售用地。指主要用於商品批發、零售的用地。包括商場、商店、超市、各類批發（零售）市場，加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工場等的用地。

2.商務金融用地。指企業、服務業等辦公用地，以及經營性的辦公場所用地。包括寫字樓、商業性辦公場所、金融活動場所和企業廠區外獨立的辦公場所等用地。

3.住宿餐飲用地。指主要用於提供住宿、餐飲服務的用地。包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等。

4.其他商服用地。指上述用地以外的其他商業、服務業用地。包括洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相館、理髮美容店、洗浴場所等用地。

商服用地主要用於商業、服務業的土地。包括批發零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。對應《土地利用現狀分類（GB/T 21010-2007）》中的（05）商服用地，但不包括已建成的農村建設用地中的商服用地。

（1）出讓使用年限最短。在我國商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

（2）受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標準。

（3）土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

（4）區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

（5）比較適宜收益還原法評估。

（6）可逆性差。農用地要變為商服用地比較容易，但要商服用地轉為農用地則極為困難，因為拆除地上的建築物、構築物要耗費大量人力、物力和財力，恢復土壤也需要一定的時間，復墾的成本相當高。

調整使用年限后直接確定為商服用地

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，各類用地最高出讓年限：居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

但什麼是綜合或者其他用地，條例並未進行界定。2001年國土資源部印發的《全國土地分類（試行）》中也沒有綜合或者其他用地類別。2000年國土資源部、國家工商行政管理總局聯合發布的《國有土地使用權出讓合同》示範文本明確規定，合同第四條土地用途按《城鎮地籍調查規程》規定的土地二級分類填寫。《全國土地分類（試行）》頒布后，應按《全國土地分類（試行）》規定的土地三級分類填寫，屬於綜合用地的，應註明各類具體用途及其所佔面積比例。因此，綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，其他用地也顯然不是“商服用地”。

2001年《全國土地分類（試行）》及2007年8月10日實施的《土地利用現狀分類》，都規定了企業廠區外獨立的辦公場所等用地列為“商服用地”。為了將歷史上的土地分類與現行土地分類相銜接，我們可以從土地出讓價格、出讓年限入手，將該公司於2001年出讓的辦公用地直接確定為“商服用地”，使用年限要從50年調整為40年。考慮其他用地是歷史上特殊時期的土地分類，可以將40年“商服用地”與50年的“其他用地”的土地出讓價格視為相當，不過在實際操作時，應先徵得業主的同意。如果業主不同意，可以根據實際使用現狀對該宗地進行用途分類，並對其價格進行重新評估，按照評估后的核准地價，由國土資源行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地使用權出讓補充合同，在土地使用者繳納應繳出讓金后辦理登記。

商業用地使用年限：根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例(中華人民共和國國務院令第15號)中華人民共和國物權法的規定第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

第一百四十九條　住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。