共同管理權

但根據相關條文的規定，其內容應當包括：業主可以制定管理規約；業主可以共同決定建築區劃內重大事項；業主可以設立業主大會，制定或者修改業主大會議事規則、管理規約；選舉業主委員會和更換業主委員會成員；籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，改建和重建建築物及其附屬設施等。業主可以自行管理建築物及其附屬設施，或委託物業服務企業，其他管理人管理；選聘物業服務企業或者其他管理人；決定物業費分攤以及共有財產利益分配。

共同管理權的特點可以歸納為以下兩點： 1.各個業主的所有權是共同管理權的基礎 共同管理權是專屬於業主的權利，任何人取得轉有部分所有權就自然取得共同管理權，共同管理權是所有權的延伸，是確保專屬所有權和共有權實現的手段。不論管理形式是自主進行，還是委託他人，真正的管理主體都應當是業主本身。 2.業主可以選擇共同管理權的具體形式 《物權法》規定：對於共有財產和共同事務管理，業主可以選擇成立業主大會的共同體組織形式進行管理。也可以不成立業主大會這種共同體形式而直接進行共同決定；還可以選舉業主委員會這種信託機構（代理機構）受託管理，只是部分管理權受到物權法第七十六條限制。 3、《物權法》注意到建築物區分所有中業主共同體的存在，倡導業主管理權的共同行使。但是業主大會或業主委員會在《物權法》中並不是強制必設機構，其民事主體地位和訴訟地位缺乏明確規定，成立業主團體是倡導而非強行性規定。

共同管理權是業主基於財產而享有的權利，其行使是所有權的延伸。對共同管理權的行使，《物權法》雖然提供了通過共同體達成管理的眾多規則，但由於業主大會設立的非強制性、共同體民事主體和訴訟主體的缺位，以及訴訟實施權等保障、強制措施的缺失，使得業主團體整體權利和地位趨於淡化，權利共同行使的成本加大。因此，在團體的共同意志與單個業主個別意志之間，應當如何平衡。價值選擇的差異自然導致後果的不同，因此，對共同管理權如何解釋顯然非常重要，也給業主管理實踐提供了充分的機會和空間。共同管理權的核心是成員權 成員權是建築物業主作為整棟建築物所有人團體成員之一所享有的權利。對於整棟建築物的所有權而言，實際上是一種特殊的按份共有，每個業主都按其份額對專用部分享有專有權，對共用部分有共同共有或者按份共有。業主之間本質上是共有關係，因此，各國立法均規定一棟建築物的全體業主應當組成一個團體，整體享有地上權、地役權及其他共同的權利，管理共用設施及其他事務，解決糾份。每一個成員作為團體成員之一，按照約定或者一定的份額享有權利，承擔義務。