地役權

（一）地役權是存在於他人不動產之上的物權

（二）地役權是以他人不動產供自己的不動產便利之用的權利

（三）地役權具有從屬性

1．地役權不得與需役地分離而為讓與

2．地役權不得由需役地分離而為其他權利的標的

3．地役權隨需役地所有權或使用權的消滅而消滅

（四）地役權具有不可分性

1．分生上的不可分性

2．消滅上的不可分性

3．享有與負擔上的不可分性

地役權是以他人不動產供自己不動產便利而使用的權利。

應當採取書面形式訂立地役權合同。

當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權剩餘的期限。

1．地役權自地役權合同生效時設立。

2．土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

3．地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但合同另有約定的除外。

地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。

1．需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

2．供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

你在海邊有一塊平地，旁邊有一高樓，樓的主人給你一定的金錢，讓你在你的土地上三十年之內不得建房，以滿足他觀海的需要，你同意並簽約。

樓的主人對你的土地的權利就是地役權。

高樓所在的土地為需役地，你的土地為供役地。

（一）積極地役權與消極地役權。以地役權的實現方式為標準，可將其劃分為積極地役權和消極地役權。積極地役權是指地役權人可在供役地上為一定的積極行為的地役權，也稱作為地役權。消極地役權是指以供役地人不得為一定行為為內容的地役權，因其負有一定不作為的義務，而非單純的容忍義務，又稱不作為地役權。

（二）地役權的繼續地役權與非繼續地役權。以地役權的行使方式或權利實現的時間是否繼續為標準，可以將其劃分為繼續地役權和非繼續地役權。前者指權利的行使無須每次都有地役權人的行為，而權利卻能不間斷地實現的地役權，道路與設施的存在本身就意味著權利人在持續地行使地役權。消極地役權一般均為繼續地役權。後者又稱間斷地役權，是指權利的行使每次都需要由權利人實施一定的行為，否則無法實現其權利的地役權。

（三）表見地役權與非表見地役權。以地役權的存在是否表現於外部為標準，可將其劃分為表見地役權和非表見地役權。前者是指權利的存續，能自外界得以知曉，有外部事實予以表現地役權，如通行地役權或地面排水地役權等。後者是指權利的存續，不能從外界予以認識，無外部事實作為表現的地役權，如埋設地下管線的地役權、眺望地役權、採光地役權、特定營業禁止地役權。

（四）以地役權的內容為標準的分類

1．通行地役權。即以在他人土地上通行以便到達自己土地為目的的地役權。

2．有關水的地役權。具體包括：

（1）取水或汲水地役權，即為了需役地的便利在供役地上取水或汲水的權利；

（2）導水地役權，即利用管道或溝渠經過供役地把水導入需役地的權利；

（3）排水地役權，即把生活或生產過程中產生的廢水排入供役地或經過供役地排向他處的權利。

3．眺望地役權。即為了確保在自己的土地或建築物中能夠眺望風景，約定供役地的物權人不得建造或種植超過一定高度的建築物或竹木的權利。

4．採光地役權。即為了改善自己的土地或建築物的採光效果，約定供役地的物權人在一定的區域不得建造建築物或種植竹木，或者建築物、竹木不得超出一定高度的權利。

5、支撐地役權　即利用他人已經建成的牆壁搭建房屋或其他地上定著物的權利，設立此種地役權往往為了節省建築成本或為了擴大房屋的使用面積。

6、放牧地役權。即按照約定在供役地上放牧牛、馬、驢等牲畜的地役權。

7、建造附屬設施或安設臨時附著物的地役權。需役地的物權人為了更好地利用自己的土地或建築物，可以與供役地的物權人協商，支付一定的對價，取得一項在供役地上建造建築物之附屬設施或安設臨時附著物的役權。

8、排污地役權。在生產過程中需要排放污染物的企業，儘管其營業可能已經獲得環保部門的行政許可，但此種排污行為客觀上會給相鄰不動產的利用造成損害或不便，企業可以與相鄰不動產物權人訂立契約，支付對價，獲得一項排污地役權。

權利

地役權人的權利，可分為積極權利和消極權利：

1．積極權利即對供役地的利用權。這種利用權，按不同的權利內容，可分為：佔有狀態的利用和非佔有狀態的利用。例如，在他人土地上建設並維持水渠，是佔有狀態的利用；在他人土地上通行，是非佔有狀態的利用。

當供役地的所有權人、使用權人或者第三人妨礙地役權人實施必要的利用行為時，該地役權人有權請求排除妨害。

2．地役權人的消極權利，是指限制或禁止供役地所有權人、使用權人在該土地上實施一定行為的權利。禁止妨礙通風、禁止妨礙採光、禁止工程作業等，都是消極的權利。

地役權人行使權利時，應當尊重供役地所有人、使用人的合法權益，儘可能避免損害的發生。因行使地役權而不得不造成損害的，應本著公平原則，給予適當的補償。因行使權利的方式不當或者對避免損害的發生欠缺必要的注意的，應當對所造成的損失承擔賠償責任。

義務

1．地役權人對供役地的使用應當選擇損害最小的地點及方式為之，這樣使得通過地役權增加需役地價值的同時，不至過分損害供役地的使用。另外，地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的，應當在事後恢復原狀並補償損害。

2．地役權人對於為行使地役權而在供役地修建的設施，如電線、管道、道路，應當注意維修，以免供役地人因其設施損害而受到損害。另外，地役權人對於上述設施，在不妨礙其地役權行使的限度內，應當允許供役地人使用這些設置。

地役權因以下原因而取得：

1．基於法律行為而取得。經由設定行為取得地役權，包括兩種情形：一是以合同行為設定地役權；二是單獨行為，如遺囑行為設定地役權。

2．基於法律行為以外的原因而取得。一是因時效而取得，僅限於繼續並表現的地役權；二是因繼承而取得。

地役權因以下原因而消滅：

1．土地滅失。土地滅失是任何以土地為標的的物權滅失的原因，但地役權不但因為作為其標的物的土地（供役地）滅失而消滅，也因需役地的滅失而消滅。

2．目的事實不能。設定地役權的目的事實上不能實現，即供役地事實上不能再供需役地便利時，地役權消滅。例如汲水地役權因供役地水源枯竭而消滅。

3．供役地權利人解除地役權關係。在下列兩種情況下，地役權因供役地權利人解除地役權關係而消滅：第一，地役權人違反法律規定或者合同約定，濫用地役權。地役權人濫用地役權包括多種情形：地役權人不按土地用途使用土地，並且導致了土地的永久損害，譬如供役地為耕地，而地役權人將其用途改變，使之無法耕種；地役權人不按土地的約定用途使用土地，經供役地權利人多次警告、挖掘池塘養殖等；地役權人超越地役權合同約定的範圍使用供役地，妨害供役地權利人正常的生產和生活，雖經供役地權利人多次交涉仍不改正；地役權人利用供役地從事違法犯罪活動；等等。第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。在有償地役權合同履行中，需役地一方當事人按照地役權合同約定的數額和時間向供役地一方支付費用是其應當履行的合同義務。若交費義務經過權利人在合理期間兩次催告仍不履行支付費用的義務，則供役地一方當事人可以解除地役權關係。

4．拋棄。地役權人如將其地役權拋棄，供役地則因之恢復其無負擔的狀態，地役權歸於消滅。但如果是有償的地役權，地役權人拋棄地役權后，仍應支付地役權全部期間的租金。

5．存續期間的屆滿或者其他預定事由的發生。地役權如有存續期間，因期間的屆滿而消滅。其設定行為附有解除條件的，因條件的成就，地役權消滅。

根據物權法的規定，已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。否則，若因此給第三人造成損失的，應當承擔賠償責任。

聯繫

相鄰權指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關係時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。

相鄰不動產的所有人或使用人在行使自己的所有權或使用權時，應當以不損害其他相鄰人的合法權益為原則。如果因權利的行使，給相鄰人的人身或財產造成危害的，相鄰人有權要求停止侵害、消除危險和賠償損失。在處理相鄰關係時，相鄰各方應該本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，互諒互讓，協商解決。協商不成，可以請求人民法院依法解決。

地役權是指為了自己的使用、經營等方便、利益而使用別人的土地的權利。一般來講，地役權的發生必須有兩個不同歸屬的土地存在，為他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或經營的叫需役地。所以，地役權是存在於他人土地之上的物權，它具有從屬性和不可分性。相鄰關係是指不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關係，它不是一種單獨的物權，而是相鄰方所有權的延伸和擴展，是所有權權能的體現。

區別

（1）兩者受到損害后的救濟請求權不同。相鄰關係受到侵害后，不能直接以相鄰關係為基礎提起損害賠償訴訟，而應該提起所有權的行使受到妨害之訴。地役權受到損害之後，受害人可以直接提起地役權受損害的請求之訴。

（2）兩者提供便利的內容也有不同。地役權的設立是為了使所有權人的權利得到更好的行使，是一個比較高的標準。而相鄰關係的規定是為了調和不同所有權人之間的權利，對他們的各自權利給與一定的限制，使得大家共同方便使用，這是為了達到使用的最低標準。

（3）相鄰關係通常都發生在相互毗鄰的不動產之上，而地役權則不要求相互毗鄰，甚至相隔很遠的土地之間都可以通過協議來得到更有效的利用和經營。

（4）相鄰關係的產生一般都是無償的，而地役權的設立一般都是有償的。

地役權是指利用他人土地以便有效的使用或經營自己的土地的權利。地役權的發生須有兩個不同歸屬的土地存在，為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權的土地稱為需役地。

用益物權的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權”。

《物權法》是否要規定地役權，在該法起草過程中存在爭議。一種意見認為，《物權法》不應當規定地役權，地役權可以被相鄰關係所包含，多年來我國沒有地役權制定，有關地役權糾紛大多是按照相鄰關係處理的，這已表明地役權沒有獨立存在的必要。另一種意見認為，相鄰關係不能替代地役權，《物權法》應當規定地役權。相鄰關係是對不動產的利用作最低限度的調解；而地役權則必須通過雙方當事人約定，對他人不動產的利用來提高自己不動產的價值。

《物權法》起草者認為，地役權與相鄰關係，作為彼此獨立的法律制度，各具內涵，應當區別開來。因此，《物權法》設專章規定了地役權。

物權法規定：地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。而設立地役權，當事人是應當採取書面形式訂立地役權合同的。

1．地役權發生在相鄰土地關係中，因而是一種地產相鄰權；

2．地役權不能離開需役地而獨立存在，因而是一種從物權，而不是一種獨立的物權；

3．地役權是為了自己的方便和利益而使用他人土地的權利，因而是一種他物權和用益物權。

合理使用供役地。例如為耕作處於他人土地包圍之中的自己的土地，而從他人土地上通行；為排灌自己土地的水，而從他人土地上引水通過。地役權人使用供役地時，應當選擇對供役地損害最小的地點、路線和方法，盡量避免降低供役地效用。

實施必要的附屬行為。地役權人為行使其權利，可以在供役地內為必要的附屬行為。如為行使通行地役權而在供役地上開闢道路。地役權人為附屬行為，須為行使其權利所必需，否則不得實施。

地役權是房地產相鄰權中重要的一種，其內容幾乎涵蓋相鄰土地關係中所有相鄰權，如土地通行相鄰權實際上就是地役權的一個方面。但是房地產相鄰權並不僅僅限於地役權，它還包括房產相鄰權、環保相鄰權等，因而其內容和範圍遠比地役權廣泛、複雜。正如前文所述，隨著社會經濟的發展，房地產相鄰權的內容也從單一的地役權擴展到工業生產相鄰權、共住房屋相鄰權等等，並將繼續豐富和發展。

地役權是傳統民法上的一個概念，也是房地產相鄰權的一種。由於相鄰關係最早出現在農業生產對土地的利用過程中，所有由土地關係產生出來的地役權是比較古老的一種相鄰權。

《中華人民共和國物權法》第一百五十六條地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

第一百五十七條設立地役權，當事人應當採取書面形式訂立地役權合同。

第一百五十八條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

笫一百五十九條供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。

第一百六十條地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

第一百六十一條地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

第一百六十二條土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

第一百六十三條土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

第一百六十四條地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但合同另有約定的除外。

第一百六十五條地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。

第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

第一百六十八條地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

第一百六十九條已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。

地役權合同一般包括下列條款：(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)供役地和需役地的位置;(三)利用目的和方法;(四)利用期限;(五)費用及其支付方式;(六)解決爭議的方法。

地役權合同示範文本

立契約書人xxx(以下簡稱甲方)xxx(以下簡稱乙方)，茲為簽訂地役權設定契約書，經當事人協議，訂立條款如下：

第一條供役地所有人甲方，對於地役權人乙方所有的xx市xx號的土地，為便於通行，將其所有下記土地設定地役權給乙方。宅地面積x平方米。

第二條前頃土地擁有地役權部分如下：

土地東部xx地號的邊界線起，往西xx平方米，從乙方所有的土地邊界線起向南方公路30米，面積20平方米，附圖表於後。

第三條甲方對於前項土地的部分，以其費用，每年修復一次，以便通行。

第四條乙方為酬謝，每年付人民幣x元給甲方，於每年12月31日支付。

第五條乙方若有兩年以上不付前項酬謝金時，甲方可請求消滅地役權。

第六條地役權有效期限，自立約日起30年為限。

第七條在本地役權契約有效期間內，隨時與需役地同時移轉，即使需役地所有人轉移，地役權也不消滅。

本契約書正本一式兩份，簽名蓋章后當事人各執一份為憑。

供役地所有人(甲方)：xxx

住址：

身份證統一號碼：

地役權(乙方)：xxx

住址：

身份證統一號碼：

xxxx年x月x日

《中華人民共和國民法典》：

第十五章　地役權

第三百七十二條　地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

第三百七十三條　設立地役權，當事人應當採用書面形式訂立地役權合同。

第三百七十四條　地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

第三百七十五條　供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動產，不得妨害地役權人行使權利。

第三百七十六條　地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

第三百七十七條　地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

第三百七十八條　土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。

第三百七十九條　土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

第三百八十條　地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但是合同另有約定的除外。

第三百八十一條　地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。

第三百八十二條　需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

第三百八十三條　供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有法律約束力。

第三百八十四條　地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

第三百八十五條　已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。