租購同權

2017年7月17日下午，廣州市政府正式發布《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，加快構建租購併舉的住房體系，推動住房租賃市場快速發展。新政共有16條，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行了大力扶持。

《方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。

其實，這份《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》不只是廣州一地的決策，而是對於2016年5月《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的落實。該意見的第（七）項這樣要求：“完善住房租賃支持政策……非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。”應當說，廣州版“租購同權”，就是使非本地戶籍承租人，與本地戶籍居民一樣，平等地享受基本公共服務的具體制度安排。

如前所述，“租購同權”這種提法的本身當然具有重要意義。但關鍵問題在於，如何公平公正地落實這種理想，或者說“同權”最終能被落實到什麼程度。要看到，即使是租購同權，市場規律的手仍在起作用。只要城市教育資源仍然有限，重點學校仍然會優先選擇“某些家庭的孩子”。過去以戶籍、房產作為篩選標準，未來難免不會出現其他篩選標準。而這些標準是否公開、公平、公正，又將考驗制度設計者的智慧。

另一方面，應當看到廣州市的這份旨在促進住房租賃市場發展的工作方案，仍然給“租購同等入學”設置了條件：一是身份要件，要麼要求具有本市戶籍，要麼要求父母為“人才綠卡持有人”等特定人群，要麼是符合“積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女”；二是無房要件，要求監護人在本市無自有產權住房；三是監管要求，要求其租賃房屋所在地是其唯一居住地，且租賃合同經過備案登記。

根據工作方案，滿足了前述條件的租住人子女，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。也就是說，即使同時符合前述條件，也不意味著能夠和同一個小區的業主小孩上同一所學校，就近入學也未必能夠保證。一定程度上，租購同權的光輝暫時還未真正照進現實。

而且，前述條件的限制，使得相當比例的外來務工人員無法達標。同時，市場也可能敏銳地作出反應，引發某些區域房租的大幅上漲，從而導致“租都租不起”。為了鼓勵人才流動、吸引外來人才的舉措，反而可能一定時間內無法實現初衷，反而可能造成負面影響。這樣的情況，政策制定時，或許也應當有所準備。在“相關落實細則”中，應當盡量避免。

無論如何，租房確權本身即代表著“城市變得友善”。住房租賃市場的有序、快速發展，或許能夠給租房者帶來更多的安全感和認同感，使他們不再擔心隨時被房東趕走，不再為子女上學問題感到絕望。與此同時，由於會有更多人選擇租房，一定程度上將影響樓市的供需關係，加上公租房、經適房、保障房等配套措施，房價或許能變得平易近人。多租幾年房，然後能夠買得起房，從而在城市安居樂業，或許將成為更多人觸手可及的願望，而非奢望。

當學區生源超過招生計劃時，武漢實行戶口、房屋產權優先政策，即學齡兒童戶口、父母戶口和家庭住房（父母有房產的，以父母房產證為依據認定）三者一致者，由教育服務區學校優先安排就近入學。武漢多個區教育局要求，凡是租房戶沒有辦理居住證，或者居住證仍在辦理過程中、或僅持有居住證但沒有就業證明（或經營許可證）的非本市戶籍人員，其子女不符合在所在區接受義務教育條件，不能在所在區公辦初中、小學入學就讀。

雖然租戶就近入學乃至上名校有困難，但有一類租戶不受影響，那就是拆遷租房人群。從武漢市教育局相關人士表示，對這類情況，租房戶可享受就近入學。

按規定，被徵收人、公有房屋承租人遷出原地后的義務教育入學，徵收之時可一次性選擇6年內繼續在原戶籍所在地按照原招生辦法入學，或者在遷入戶籍所在地教育部門划片招生的就近學校入學。

這意味著，家長可選擇6年內繼續在原拆遷地就近入學，也可以在新遷入戶籍地實行就近入學。屆時，由適齡兒童少年父母或法定監護人提供相關證明材料（如拆遷證明、房產證、租房協議等），向對口學校提出申請，由對口學校安排入學。

2017年7月，廣州住房租賃市場工作方案提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。

一是優質公共資源的供給能力不足，在一些人口大規模流入的城市，完全做到“租購同權”還不現實。

二是目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的准入門檻，結果就是實質性改變並不大。

三是租房落戶目前還僅局限於較小範圍。