度假交換

中國的旅遊地產業經歷了舶來的託管式管理、分時產權、酒店式管理、酒店交換等多個階段，最終證明在中國這樣一個注重產權的國家，購買者的消費習慣強調產權的完整性並追求物業的使用價值有效延伸。由於度假型物業往往相對於購買者而言分佈在異地，並不便於進行管理，因此出現了第一種度假產業的管理形式，即物業託管，通過委託物業服務單位或相應機構提供一種託管式的服務，主要的委託內容為代為出租。由於出租度假型物業普遍採取中長期式出租，加之目前許多度假型物業分佈地區尚缺乏足夠的常住型遊客，因為常住型客戶通常會選擇自己購買相應的物業，但短租也不符合業主以及物業服務方的習慣，因此託管出租的方式實際上效果並不好。第二個階段，部分機構向國內引入了分時度假和分時產權的概念，但由於我國現行的法律體系和服務體系無法支撐，加上中國人對無固定產權的消費方式並不能認同，因此迅速夭折。第三個階段，隨著普通度假物業託管存在的諸多不便，酒店式管理因運而生，一般方式由開發單位將酒店式分割的產權物業出售給業主並委託酒店管理機構進行酒店式管理。這個階段的消費模式已經顯現出符合消費習慣的特徵，因此得到了長途發展。但由於引入委託方（酒店）以及促銷（包租）等原因，加上中國蓬勃成長的商業類土地價格，酒店式物業的價格越來越高，購買者的門檻不斷提高，並且因為市場競爭等原因導致該類產品的真實回報率逐步下降，酒店式度假物業的發展再度出現停滯。在第四個階段，即酒店交換階段，實質上早在分時度假概念引入時便已經出現，但由於第二階段出現的分時產權問題，一度發展出現停滯，但隨著酒店式管理的逐步興起，通過交換解決酒店空置並提升酒店附加值的做法又重新回到酒店式度假物業的操作體系。目前中國境內有多家從事酒店交換的機構。

酒店交換強調物業的酒店屬性，也是就是說非酒店類的物業難以納入到這樣的體系之中，這在實踐操作中，將更多的住宅類型物業排除在交換體系之外。同時由於酒店式物業普遍為獨立產權物業，其背景是業主購買物業時同時簽訂一定時段的統一的出租委託，當委託時限達到時就會延伸出是否延請酒店管理的問題以及酒店需要定期裝修等問題，由於業主分散，對服務的滿意程度不一、對獨立產權單位自住的要求等不統一，最終必將導致委託期限后出現難以統一協調的困難。這是酒店式物業在發展後期必然出現的困境。同時由於一擁而上大規模的營建同類型物業，導致旅遊度假目的地的同類型產品出現的供遠遠大於求的局面，導致該類產品經營性回報更加降低。

度假交換概念應運而生，它的出現的背景既有來自度假型物業自身的需要，也有來自健康發展旅遊度假產業的需要。首先，度假交換涵蓋了酒店式物業和普通住宅型物業，業主可以根據自身需要選擇在任何時候加入或者退出交換體系且不影響交換體系的正常運作。前期開發商通過引入酒店管理甚至普通物業管理都可以通過提供延伸服務納入到這一體系。准入門檻大大降低，使得更多產品可以進入這一體系，也使得更多人不需要購買更多異地產品即可實現異地度假交換，可以在全國範圍內實施，激活全國的旅遊度假型產業的發展。

度假交換概念最早由2011中國旅遊地產發展論壇提出並開始實踐。

產權酒店小業主利用酒店免費住宿權，或者分時度假會員等度假權益擁有者利用自己擁有的酒店住宿通過交換網路實現度假地住宿交換，從而實現度假免費住宿；當然酒店也相當於一個大的住宿資源擁有者它們可以利用閑置客房進行異地住宿互換用於出差或度假（等同酒店互免）。

度假交換因為分時度假的發展而產生，分時度假就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅遊公寓，將其使用權分成若干個周次，按10至40年甚至更長的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。並且通過交換服務網路把自己的客房使用權與其他會員異地客房使用權進行交換，以此實現低成本的到各地旅遊度假的目的。

中國結合國情的推出具有獨立產權的產權式酒店就是一種結合“投資+分時度假”的投資產品，他既能滿足大眾投資者對投資理財的需求，同時又結合休閑度假所需。在中國受到廣大消費者的歡迎，經過10多年的發展具有了相當的規模。

產權酒店業主除了每年獲得酒店的經營回報之外，酒店通常贈送給業主每年若干天的免費酒店住宿。但不是每年都想去同一個地方同一家酒店度假，因此利用酒店免費住宿權和眾多其它不同城市酒店同樣擁有免費住宿的另一方業主進行住宿互換就倍受投資者歡迎。利用度假交換可以實現“買一家住百家”，每年換一個度假地。

度假交換是指能夠提供標準酒店服務的度假住宿權益互換，其有別於普通意義的換房旅遊，一般換房旅遊是指普通居所（指未能提供酒店式標準服務的家居場所）的互換。目前應用最為廣泛的就是分時度假會員或是產權式酒店的業主，易度網認為在中國產權式酒店最適合於度假交換，因為產權式酒店能提供標準的酒店服務，同時又不失家的感覺，也不必擔心普通房子換房旅遊中私人物品及財產安全問題。

同時換房旅遊與度假交換在交換效率上也有差別，普通住宅房子的換房旅遊，需要經過匹配交流合適了才完成交換過程，通常要匹配時間、地點、房源條件、喜好等。是一對一的互換方式。度假交換專業服務機構通常能提供一個度假資源的緩衝池，也就是度假權益時空銀行，你只需放進你的度假權益，交換公司受理后你就可以隨意挑選你滿意的度假住宿資源，時間上更寬泛以及沒有了喜歡上的顧慮。交換速度和成功率都大為提高。