國有劃撥土地

估價方法。

國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號），為國有劃撥用地的價值認定及其估價提供了政策和法律依據。根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，國有劃撥用地是指國家機關用地，軍事用地，城市基礎設施用地，公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，法律、行政法規規定的其他用地等等。劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權，同時也是國家在一定年期內，繼續向土地使用者無償提供生產經營的場地。實際上，伴隨城市土地市場的進一步改革，國家土地管理局已於1998年2月17日發布的第8號令《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，提出國有企業使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別採取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，劃撥土地的價值屬性已經在我國房地產市場經濟中有所體現，明晰這些價值屬性及其結構，對於提高土地集約化效益，合理進行土地收益的分配具有重要意義。

一般而言，劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在於有沒有交出讓金。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓金區別於土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，是按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%.　標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權時如何參照出讓土地使用權作因素調整就顯得無所適從了。因此，需要估價師根據具體情況確定適當的估價方法和合理的調整係數。本文在對劃撥用地的價值構成及其基本估價方法分析的基礎上，結合具體案例進一步討論。

第一條 為加強對劃撥國有土地使用權(以下簡稱劃撥土地使用權)的管理，合理配置土地資源，優化國有土地資產，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例》的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 凡在本市轄區內劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押等行為，適用本辦法。

第三條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給使用者使用的行為。

以劃撥方式取得土地使用權的沒有使用期限限制，法律、行政法規另有規定的除外。

第四條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可由縣級以上人民政府依法批准劃撥：

一國家機關用地和軍事用地;

二城市基礎設施用地和公益事業用地;

三國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

四法律、行政法規規定的其他用地。

第五條 市、縣人民政府土地主管部門依法對劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監督檢查。

第六條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地主管部門批准，其劃撥土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

一土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

二領有國有土地使用證;

三具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明;

四依照本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

第七條 土地使用者需要轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，必須持國有土地使用證以及地上建築物、其他附著物產權證明等合法證件，向所在的市、縣人民政府土地主管部門提出書面申請。

第八條 事業單位改制中涉及的劃撥土地使用權，根據各類事業單位改制的不同形式和用地性質，經依法批准，可分別採取國有劃撥土地使用權出讓、租賃、作價入股和保留劃撥方式處置。

一事業單位改制中，凡市區主要街道兩側及即將開發的地塊範圍內，土地使用原則上採用租賃方式(以招標拍賣掛牌方式出讓處置的除外)。以協議方式租賃的，租金以該地段不同用地類型的基準地價為依據確定。

二事業單位改制中，凡涉及商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地的，一律以招標拍賣掛牌出讓處置。

三事業單位改制中，除商業、旅遊、娛樂和商品住宅等用地以外的其它一切營利性用地，其土地資產以出讓或租賃方式處置。

四公益性且屬非營業性事業單位用地，原土地用途不發生改變的，經批准一般可以採取保留劃撥方式用地處置。

五事業單位附屬企業的工業用地，應在事業單位改制時，徹底剝離，並進行處置，其處置辦法按企業改制中劃撥土地使用權處置。

六事業單位改制時享受優惠政策取得劃撥土地使用權后，不得改變土地用途。對出讓、租賃土地，凡改變土地用途的，經規劃部門批准后應按規定補交不同用途的土地差價。改制後土地發生轉讓的，應補繳政府已優惠的地價款。

第九條 企業改制中涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，應當採取出讓或租賃方式處置：

一國有企業改造或改組為多元投資的有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的;

二國有企業改組為股份合作制的;

三國有企業租賃經營的;

四非國有企業兼并國有企業的;

第十條 國有企業破產或出售時，轉讓劃撥土地使用權的，應當用出讓方式處理。

第十一條 根據國家產業政策，須由國家控股的關係國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或大型骨幹企業，改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團，經批准，可以採用國家以土地使用權作價出資(入股)方式處置。

第十二條 企業改制中涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，經批准可以採取保留劃撥方式處置，但保留劃撥用地方式的期限不超過5年：

一國有企業兼并國有企業或非國有企業以及國有企業合併，兼并或合併后的企業符合政府鼓勵發展方向的;

二在國有企業兼并、合併中，被兼并的國有企業或國有企業合併中的一方屬於瀕臨破產的企業;

三國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

第十三條 在涉及國家安全的領域和對國家長期發展具有戰略意義的高新技術開發領域，國有企業可繼續以劃撥方式使用土地。

第十四條 位於城市繁華地段的企事業單位，鼓勵其易地改造(搬遷)，騰出的土地由土地主管部門會同建設規劃部門有計劃地收回並進行招標拍賣掛牌出讓。企業易地改造費用可在土地出讓收入中列支。

第十五條 企業單位的空閑地或利用率不高的土地，經有關部門論證可以就地改造的，由土地主管部門報經當地人民政府批准，收回其土地使用權並進行招標拍賣掛牌出讓，對原用地單位的土地補償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支。

第十六條 舊城改造中涉及的劃撥土地使用權，由土地主管部門報經當地人民政府批准，收回其土地使用權並進行招標拍賣掛牌出讓，對被拆遷單位或個人的土地補償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支。

第十七條 土地擬轉讓為非經營性用地的，經土地主管部門報經當地人民政府批准可採用協議方式出讓，土地出讓金按標定地價的50%繳交。

第十八條 土地擬轉讓為經營性用地的，原則上由市土地主管部門報經當地人民政府批准，收回其土地使用權，採取招標拍賣掛牌出讓。原土地使用者的土地補償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支。

第十九條 房改房(含安居房)上市涉及的土地出讓按標定地價的10%繳納土地出讓金。除上述情況以外的其它土地出讓，土地出讓金按標定地價的50%繳納。

第二十條 以劃撥方式取得土地使用權的單位需轉讓土地的，由土地主管部門報經當地人民政府批准，無償收回其土地使用權，特殊情況的，可給予適當補償。

第二十一條 有下列情形之一的劃撥土地使用權，由土地主管部門報經當地人民政府批准，收回用地單位或個人的土地使用權：

一用地單位已經撤銷、遷移、解散、破產或其它原因停止使用的;

二未經縣級以上人民政府批准，連續兩年未使用的;

三不按批准用途使用的;

四公路、鐵路、機嘗礦山等經核准報廢的;

五實施城市規劃、需要調整的國有土地。

新的《城鎮土地估價規程》明確提出了“劃撥土地使用權價格”的概念，在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對於地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。由於土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。其基本計算公式是：土地價格=適用的基準地價*期日修正係數*年期修正係數*因素修正係數。

對於劃撥用地的估價，我們同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法。其基本計算公式是：劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格－　土地使用權出讓金，或者：劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×（1－出讓金比例）。

一、辦件依據

《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房地產管理法》；《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；《天津市土地管理條例》；《天津市國有土地有償使用辦法》；其他有關法律法規、規定或約定。

二、辦件程序

1、預審前期準備程序

（1）受讓方持《國有劃撥土地補辦出讓申請表》等文件向天津土地交易中心窗口申請預審前期準備；

（2）天津土地交易中心審核申請材料，驗土地、房屋權屬證書原件，收複印件；

（3）天津土地交易中心向土地整理中心、海河處核實是否在收購範圍；向土地收購中心核實是否為打捆還賬項目或工商銀行天津分行不良貸款打捆還賬的捆外企業；向市風貌辦核實風貌建築整修及分攤風貌保護整修費用情況；核實是否存在拖欠土地出讓金、土地租金問題；

（4）天津土地交易中心現場查勘有無違章建築；

（5）天津土地交易中心向受讓方出具預審前期準備意見通知書，受讓方按要求落實有關工作；

（6）天津土地交易中心核實受讓方落實預審前期準備意見情況，現場複查違章建築拆遷情況，決定是否受理；

（7）決定受理的，天津土地交易中心提出測量、評估條件，受讓方委託測量，提供測量成果（含電子文件），受讓方委託評估，提供經市國土資源和房屋管理局地價確認會確認的評估報告；

（8）天津土地交易中心通知市國土資源和房屋管理局駐行政許可中心窗口和受讓方可以申請行政許可事項。

2、行政許可程序

（1）受讓方向局駐行政許可中心窗口申請行政許可；

（2）行政許可中心窗口登記後轉市國土資源和房屋管理局；

（3）天津土地交易中心草擬土地出讓方案、出讓合同，上報市國土資源和房屋管理局審批；

（4）市國土資源和房屋管理局批准土地出讓方案和出讓合同后，天津土地交易中心通知受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

三、提供要件

1、申請人填寫申請表；

2、原土地使用者放棄劃撥土地使用權、同意轉讓房地產權利的證明文件一份，申請人受讓申請文件一份；不轉移權屬申請土地受讓的，申請人申請辦理土地使用權出讓手續的證明文件一份；法院裁定的，法院判決書、裁定書一份、協助執行通知書一份；涉及國有資產的，需國有資產管理部門批准轉讓文件一份；

3、劃撥用地尚未開發建設，不改變用途實施建設的，需提供規劃部門有效的相關規劃條件批准文件複印件一份；

4、房屋、土地權屬證明文件及五份複印件；

5、地籍前置調查成果或土地勘測定界成果；

6、經確認的土地評估報告；

7、受讓方為自然人的，需有效的本人身份證明複印件一份；受讓方為非自然人的，需有效的法人營業執照副本複印件一份和有效的法定代表人身份證明複印件一份，或設立組織的有效批文、組織負責人的任命文件及其有效地身份證明複印件一份；委託他人辦理的，需授權委託書及被委託人有效身份證明複印件一份；

8、有關法律法規規定或約定需提供其他文件（受讓方名稱變更的，需有效的批准文件複印件一份；房地產設定他項權利的，需相關權利人的書面意見一份）。

四、辦件時限

國有劃撥土地補辦出讓手續的項目，預審前期準備程序辦理時限為18個工作日，其中不包括受讓方落實有關工作、勘測定界、評估及地價確認的時間；行政許可程序辦理時限為14個工作日。

五、收費依據

1、土地出讓金

《中華人民共和國城市房地產管理法》；

《天津市國有土地有償使用辦法》；

《關於調整現狀補辦類出讓項目土地出讓金政府凈收益標準的通知》。

2、交易手續費、代辦代理服務費

《關於確定天津土地交易中心收費標準的復函》（津價房地字[1996]第244號）。

六、收費標準

1、土地出讓金

評估確認地價總額的30%

2、交易手續費

評估確認地價總額的2‰-3.5‰

3、代辦代理服務費

評估確認地價總額的4‰-10‰