剛性需求

需求曲線（Demand curve）需求曲線表示在每一價格下所需求的商品數量。需求曲線是顯示價格與需求量關係的曲線，是指其他條件相同時，在每一價格水平上買主願意購買的商品量的表或曲線。其中需求量是不能被觀測的。需求曲線可以以任何形狀出現，可以符合需求定理的需求曲線只可以是向右下傾斜的。

需求曲線的斜率表達的是需求的價格彈性。在數值上，價格彈性係數=1/曲線斜率。因為曲線斜率是負值，故斜率越小（曲線平緩），價格彈性係數越大，商品的價格彈性越高。價格每變動一個單位所帶來的需求將非常多，但需求麴錢的斜率並非是一成不變的，大多數商品的需求曲線斜率都是漸漸降低的，需求曲線會逐漸變得平滑。

剛性需求曲線在理論上是一條直線，即不受價格變動的影響。比如食鹽，它不僅是必需品，並且不存在可替代性。從這個角度看，購房並不能算是剛性需求，住房才是剛性需求，而住房可能通過多種方式實現，比如租賃。

開發商往往強調住房的剛性需求，而在房價上做文章，是誤導消費者的手段之一。

人們購房的意願是隨房價的高低而不斷變化的。當房價過高，消費者無力承擔時，只有小部分人可以承受，那購房的人自然就少，相反，當房價處於低位，有住房需求和投資需求的人都願意購房。所以商品房需求是彈性需求。

2012年12月21日，國家信息中心表示，現行政策仍然不能有效逼出存量房，房地產市場供給量仍然不足，房價的合理回歸變得漫長。

國家信息中心預測部主任祝寶良解釋說，如果保持現行的調控政策，房地產剛性需求會釋放，推動房價上升，但大漲概率不大。

如果推行了房產稅，會導致二手房供應量的增加，可能會使得房價有所回落。

祝寶良認為，本輪調控政策以限購和限貸為主，並未涉及房地產保有環節的稅收，調控只是對新的投資和投機性需求形成影響，對調控前持有多套住房的房地產所有者來說，持有住房的成本並未發生明顯改變。

在市場博弈導致房價沒有出現顯著下調、房租反而還上漲的情況下，多套住房的持有者更是不急於出售，房價的合理回歸也就變得更加漫長。

魚粉的剛性需求

可以理解為：隨著魚粉價格的上漲，魚粉在飼料配方中的添加比例在減少，同時替代品比例在上升，在不影響動物營養健康需要的前提下，魚粉減量與替代品增量間存在一個均衡點，均衡點即為魚粉剛性需求的臨界點，魚粉添加量低於臨界點將會給動物生長帶來負面影響。

魚粉的剛性需求，同樣也是一個相對、動態的概念，剛性需求量將隨著魚粉價格的漲跌和配方技術的改進而呈現曲線波動。一是其剛性度因飼料品種而異。一般認為，對魚粉剛性依賴程度由強到弱的排序依次為：甲魚>；鰻魚>；蝦>；海水魚>；皮毛動物>；乳豬>；鯽魚>；仔豬>；鯉魚>；育肥豬>；禽類。二是其剛性度因時而變。具體說就是當魚粉價格一路攀高，將促使有關組織或單位加快飼料配方技術的改進以及科技上尋求突破。這就意味著今天我們在說魚粉的剛性需求量是多少，明天可能這一數字又發生變化。

據中國飼料在線網站2006年對國內一些水產料生產企業的調查，，大致在80%以上。蝦料配方中進口魚粉添加比例由原來的30～35%下降至25～30%，降低5個百分點左右。部分企業已用國產魚粉或者其他動物性蛋白原料進行替代，如雞肉粉、肉骨粉、發酵蛋白等。（2）鰻料：對魚粉需求的剛性度很大，在90%以上。正常情況下，鰻料中魚粉添加比例在60～65%。2006年魚粉高價后，添加比例下降5個百分點左右。高檔鰻料中魚粉用量維持在60%左右，低檔菜鰻料魚粉用量降至50%左右。。（3）淡水魚料：受魚粉高價影響，06年淡水魚料中魚粉用量有一定下降。魚粉添加比例在鯉魚料中由原來的8～10%減至3～5%；鯽魚料由原來的15～20%降至10～12%；羅非魚料中魚粉添加比例由原來的15%減至5～10%。主要替代品為植物蛋白、動物下腳料、肉粉、小魚乾等。受國產魚粉質量和替代品的影響，06年淡水魚料質量呈下降趨勢。

彈性時機打破神話

房價所謂的“剛性需求”包含著彈性的購買時機，不把握好彈性時機就不是好的開發商，也不是好的消費者。

關注彈性時機更重要

其一，剛性需求將被彈性時機化解

投資客收手。在自住市場上，換房一族普遍放緩購房腳步，儘管2008年元旦期間大部分樓盤都推出不同程度的優惠，但大多數消費者仍持觀望態度。而對於無房一族，由於買漲不買跌的心理，令所謂的剛性需求也延緩實現。買房不如吃飯穿衣，便算無房，也可用租房等形式代替，因此，剛性需求往往被彈性時機化解了。買家的彈性時機將成為急於回籠資金的開發商的剛性傷害。

其二，剛性需求被更具剛性的支付能力所化解

樓價已經高出居民可承受能力，市場承接開始出現斷層，下調成必然。廣州樓價已遠超居民工資水平。2007年11月，廣州新建商品房價格是每平方米10433元。而據統計局最新公布的數據，城鎮居民每月人均可支配收入是1865元。也就是說，一平方米房子要花費5.6個月的收入。正是因為如此，剛性需求又被更具剛性的支付能力所化解。

其三，彈性時機掌握在買方手上

政策環境下，樓市失去任何漲價的理由。一系列嚴厲的政策到2007年底開始累積，併發生實質性效果。在“二次房貸”和高樓價的雙重夾擊下，投資客自保退場。“70/90”政策、限價房政策在2007年年底也開始落地，對自住買家而言，更便宜更豐富的選擇呈現。於是，促銷、優惠席捲全城，股市尚且可以“綁架”奧運，抬起“基本面是牛市”的旗幟。樓市卻已經無所憑藉。賣方時代宣告結束，買方時代來臨，彈性時機牢牢掌握在買方手上。

剛性需求避免房價暴跌支撐高房價

“這房價遲早還要漲上去。那麼多要結婚的、在北京工作的，都要有房啊，這就是剛性需求。”北京中心城區一位業主這樣說。

北京等大城市房價漲幅回落，但許多人仍堅持認為，房價跌不到哪兒去。有的業主把原計劃要賣掉的房子轉為出租，等待著將來房價再次上漲。

事實上，房地產界一直以來有一個觀點：由於大量剛性需求存在，支撐了我國房價長期上漲的趨勢，也決定了市場出現波動時，房價不會出現大幅回調。在大多數人還搞不清楚什麼是“剛性需求”的情況下，這一觀點卻已經被普遍接受。

究竟哪些需求屬於“剛性需求”？它真的能決定房價走勢，或者僅僅是維持虛高房價的一個噱頭？政策應該如何對待剛性需求？記者進行了調查。

①樓市的剛性需求在哪裡

——買房自住的需求一直大量存在，同時，自住兼投資的混合型需求迅速上升，甚至接近一半

按照經濟學基本概念，所謂剛性需求，是指供求關係中受價格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價格漲跌，對人們購買這種商品的行為影響較小。但由於一套住房的價值巨大，住房的剛性需求界定起來複雜得多，並沒有權威的定義。

中國社科院發布的《中國住房發展報告(2009—2010)》認為，住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業等基本因素的影響，具有一定的剛性。

“最基本的住房需求可以認為是住房的剛性需求。”北京鏈家地產副總裁林倩告訴記者，“業界比較認可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。”

具體看，在當前市場上，由於1980年前後生育高峰出生的人群大量步入適婚年齡，基於結婚需要而購買首套住房的需求較為龐大。

同時，我國已進入城市化加速發展時期，意味著將有更多人住到城市裡，由此帶來的購房需求不可忽視。房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來人口購房比例較高的城市，對大城市而言，這也是剛性需求。

此外，1998年前後許多居民購買了“房改房”，經過10年左右時間，由於當年的住房在戶型、功能上不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。

2009年，全國商品房銷售面積近9.4億平方米，比上年增長42.1%。有多少是剛性需求帶動的？

鏈家地產對每一位前來購買二手房的客戶都會詢問購房動機。結果顯示，2009年1月到9月底，自住為主的需求佔60%以上。但從第四季度開始發生明顯變化，大量投資型和投機性需求入場，自住需求降到50%左右。2012年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經成為主流。

儘管這一調查數據不能精確反映整個北京市場的情況，但基本體現出來購房需求結構的變化。林倩說，實際上，許多購房者買房既可以自住、改善，也期望房價上漲以後可以獲得投資收益，甚至為了抵禦通脹而購房，大約有40%的客戶是這種混合型的需求。因此，市場上到底有多少剛性需求，無法清晰界定。

“可以確定的是，未來一段時間，剛性需求仍然大量存在。”中國房地產協會秘書長朱中一分析道，我國現有城鎮住房中有將近2/3是1999年以來的10年間蓋的，到2008年末，我國城鎮實有住房總面積124億平方米，但戶均才不過60平方米，只能達到初步脫困的標準。2000年以來，每百戶城鎮家庭中，每年只能有3到4戶住進新房。在快速城鎮化、消費結構升級、“小家庭”增加以及傳統觀念等因素影響下，普通老百姓購買首套房和改善住房條件的需求仍然十分巨大。

②剛性需求難以支撐高房價

——不受價格影響的“純剛性需求”非常少，受價格、政策等影響，大部分剛性需求會推遲實現

“房價有一些回調，我建議您趕緊出手，樓市還是有大量剛性需求的，調整一段時間以後房價還是會漲的。”在某樓盤售樓處，銷售人員這樣勸說一位正舉棋不定的購房者，“前兩年的市場變化就是最好的例子，您一定清楚。”

房地產市場經過2008年量價齊跌的調整后，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動市場回暖的第一股力量，也阻止了房價進一步下跌。

如今，在調控政策作用下房地產市場再次出現觀望氣氛，部分前期上漲過快的區域房價開始出現回調。客觀存在的剛性需求會不會再次托住房價？

“剛性需求儘管客觀存在，但它不是支撐高房價的理由。”林倩表示，和經濟學對剛性需求的定義不同，大多數人所說的住房剛性需求，只是說需求客觀存在、遲早會入市，但並非不受價格影響。樓市裡真正不受價格影響的“純剛性需求”非常少。

鏈家地產花家地店業務員郭威告訴記者，房地產調控新政出台以來，該店的成交量迅速下滑了近80%，“還在買房的這20%客戶，大多數是因為結婚或生孩子的需要急於買房的。他們的需求幾乎不受價格影響，這部分應該是真正的剛性需求。”郭威說。

專家認為，在住房供需中，受價格、政策和心理預期的影響，大部分剛性需求可以推遲實現，不會盲目地衝進市場。

對普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購買力，購房者“有心無力”，再剛性的需求也無法轉變成有效需求。只有房價回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。

由於本輪調控政策通過提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求，實際上也限制了相當大一部分改善性需求。

此外，調控政策出台以來，房價過快上漲的勢頭已經得到初步遏制，政策的短期效果已經體現出來。在“買漲不買跌”的心理預期影響下，如果房價進入下行通道，大量剛性需求會選擇觀望。

據北京市房地產交易管理網數據分析，新政出台一個月來，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897套，降幅相對更大，同比達42.2%。

“交易量的大幅下滑，充分說明了樓市這種剛性需求的獨特性。觀望導致成交量下滑，下一步必然帶來房價的回落。”林倩表示，“僅靠剛性需求，不能支撐高房價。”

③剛性需求可避免房價暴跌

——當房價調整到可承受的範圍內，剛性需求就會入場，因此房價出現非理性下跌可能性不大

在房地產市場上，人們最擔心的是暴漲暴跌的大幅波動。房地產市場經過一段時期調整后，會不會再次出現由於剛性需求集中入市房價新一輪暴漲？如果這樣的歷史重演，所有的調控努力都將付之東流。

儘管專家普遍認為剛性需求不能支持高房價，但多數業內人士認為，正因為剛性需求的大量存在，可以避免房價出現有損經濟發展的暴跌。在當前特殊的宏觀經濟背景下，正是因為有剛性需求這一“穩定劑”，也減輕了政府出台調控政策時“投鼠忌器”的顧慮。

那麼，房價究竟會有多大幅度的調整，剛性需求會在什麼價格水平上穩住房價呢？

“當房價調整到可承受的範圍內，剛性需求就會入場。”林倩認為，“每一個價格都會有剛性需求來購買，房價穩定在任何水平上都是有可能的。”

房地產市場需求結構變化的情況，記者採訪的多位業內人士均表示，由於在2012，投資投機性需求“接力”自住型需求成為主流，這一輪房價的調整，極有可能消化掉出現的泡沫，穩定在2012第三季度的水平。而此前由剛性需求托起的房價具有較強的合理性和抗跌性，因此房價出現非理性下跌的可能性並不大。

房價會跌到什麼水平，一方面取決於需求，另一方面也取決於供應。如果調控導致市場供應量大幅減少，反彈可能會提前到來。據統計，2010年4月，北京期房和現房的庫存量均出現了不同程度下降。“地方政府在落實調控政策的同時，應堅持努力增加供應，引導開發商穩定市場預期，維持適當的投資和開工量。”朱中一說。

④調控應避免“誤傷”剛性需求

——建議儘快開展住房普查，使調控政策更有針對性

在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“買新賣舊”，賣掉小房，購買一套100平方米的新房改善住房條件。總價240萬，並且已經交納了定金。但剛簽完合同，二套房貸首付不得低於五成的政策出台，讓楊大偉很頭疼。“本來準備付72萬首付，剩下的先貸款，再賣舊房子。政策一調整，要多付48萬首付，一點辦法都沒有。”和開發商協商后，開發商表示可以退房但不退定金。眼看著5月底房子就要封頂，如果到時候不能支付足額首付，每天要交納萬分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。

儘管本輪樓市調控仍然支持居民自住型購房需求，但事實上，由於一系列嚴厲的政策在短時期內頻頻出台，許多剛性需求的購房者和楊大偉一樣遇到麻煩。

以改善型購房為例，儘管政策並不限制楊大偉這樣的“買新賣舊”，但先買新、后賣舊，就會被划入二套房之列，首付成本大幅提高。如果先賣舊、后買新，儘管不算二套房，但購房者必須解決新舊交替的過渡居住問題，十分不便。

我國房地產市場波動的周期越來越短，從過去的3年左右，發展到如今以年為單位波動，甚至出現“單數年看漲、偶數年看跌”的怪現狀。不僅周期短，漲跌的幅度也越來越大。一旦受到抑制的剛性需求集中入場，供應跟不上的話，房價有可能再次出現暴漲。

“要維持房地產市場的長期平穩健康發展，必須支持普通百姓的剛性住房需求。”朱中一說，調控政策在具體執行過程中，要有堵有疏，讓剛性需求有合理的渠道釋放。

朱中一表示，本輪房地產市場調控與過去最大的不同，就是在大力抑制投資投機性需求的同時，提出努力增加供應，尤其是適合“剛性需求”的中低價位、中小套型普通商品房以及保障性住房供應。許多有剛性需求的普通家庭，將來會有更多的渠道解決住房問題，不用全部衝進房地產市場。對樓市供應的壓力將有所減輕。

為了讓住房政策更加合理，當前，各地都在編製今後幾年的住房建設規劃。“政府必須了解清楚當地的住房需求結構，特別是有多少剛性需求，要建設什麼樣的戶型。這樣才能制定合理的住房建設規劃。”朱中一表示，我們十分缺乏城鎮居民家庭住房情況的基礎數據，導致許多調控政策的可操作性比較差，極易發生“一刀切”，“誤傷”剛性需求的情況。

“最好的方法是儘快組織一次住房普查。”朱中一建議，“如果一個三口之家有兩套房，再買第三套，一定是投資或投機性需求。有了住房普查的基本數據，調控政策的目標才有可能實現，房地產市場長期平穩健康發展，也才有了基礎。”