炒樓花

流行時間：上世紀80年代

流行指數：★★★★☆

“樓花”一詞最早源自香港，是一種投資工具不動產期貨，是指一些尚未竣工的地產發展項目，在施工階段就推向市場上銷售。

炒樓花的方法是，買家在樓盤沒落成前，花費少量訂金，訂下一套或多套單元，同時獲得房屋認購書，之後再將認購書轉手賣給他人，從中賺取差價。

海南自上世紀90年代起，開全國炒樓之先河。當地活躍著大小各級炒家，大炒家資金動輒數千萬甚至上億；小炒房者無力支付訂金，便通過內部認購獲得房號，再加價轉手。但兩者都講究快進快出。

海南某開發商以1600餘萬買了地，10個月後畫了一張樓盤效果圖，再將地皮、圖紙賣出，獲利千萬。

此後，北京、上海、廣州、深圳、溫州等地均出現炒樓花現象。

2005年，中國7部門出台《關於做好穩定住房價格工作的意見》，禁止炒房。

2006年，建設部規定房子必須封頂才能買賣。炒樓熱潮得以降溫。

“人情”炒樓

‘炒樓花’大多數很有關係的人，甚至包括一些政府公務員。”很多“炒樓花”的人都是有一定關係的人，或跟開發商比較熟悉，他們往往在內部認購階段就訂下多套戶型、位置都比較好的房子，然後再委託中介公司或售樓人員轉手，如果實在炒不掉，還可以退給開發商。炒樓花最保險的還是要找開發商。“託人情、找關係，要麼可以拿到內幕消息，要麼可以有個折扣，如果樓盤非常走俏，找到人情至少可以拿個好的戶型、朝向，容易出手。”“不少開發商中有一些中、高層的管理人員本身也在炒樓。”表面上有些樓盤一出來就非常搶手，排長隊、找關係也未必能買到的樓花，卻往往可以在這些人手中‘冒’出來。當然，房價也自然會每平方米加上200－300元不等。

“渠道”炒樓

一些房地產代理公司、二手房中介公司作為房地產的交易渠道，往往也加入到“炒”樓的隊伍中，小到銷售公司的售樓小姐，大到一些頗有實力的物業代理公司都通過“銷售渠道”進行炒房。炒樓花的投資者中間不少是樓盤銷售人員，一般都是這些銷售人員自己掏錢買下房號再轉手給客戶，或者通過給炒家找‘下家’分賬。此外，一些中介公司也往往也看好某個地段的房子，有時會訂下幾套甚至整層，然後再通過自己的銷售渠道尋找“下家”，賺取差價。

“聯合”炒樓

“無論是外部個人炒樓，還是銷售渠道炒樓，從規模、效果上都比不上‘開發商和房地產代理公司聯合炒樓’。”房產商自己製造熱度是司空見慣的一個招數，針對購房者“買漲不買跌”的心理，他們變著法兒地造勢，樓盤一開，他們就僱人來“買”房，結果往往出現這樣一個怪現象：某處樓盤一開盤，就售完告罄。也許起價只有3300元/平方米，但你絕對買不到，過幾天就變成了3500元/平方米。“開發商一般在手裡掌握部分啟動資金時即開始樓盤銷售，用低價吸引買房人認購‘樓花’，再低開高走，用‘滾雪球’的手法取得後期建設資金。”一位房地產業界人士說，“低價認購也能給樓盤製造旺盛人氣，吸引更多買家跟進。實際上，最大的炒樓者、最大的贏家還是開發商。”

北京的樓花炒作限制多，認購書階段開發商不讓更名，沒法炒；合同階段辦了貸款很難轉按揭，沒法炒，因此，樓花炒作一般集中在內部認購買房號階段。當然，這時的炒作空間也是有限的，只有這些深諳房地產行業之道的人，才能從北京樓花煉出金。

因為炒樓花被公司開除的售樓人士在北京地產界還真不少，自己掏錢買下房號再轉手給客戶，或者通過給炒家找“下家”分帳，據說，東部某樓盤銷售人員幾乎全體涉足此舉，人均獲利10幾萬。畢竟是近水樓台，一旦碰上熱銷樓盤，不讓銷售經理或售樓員們撈月似乎也難。

這些人在房地產界有豐富的關係資源，能超前掌握樓盤信息，對其投資價值作出敏銳判斷，然後按以下流程完成樓花炒作：⑴內部認購時低價取得房號。此時要保證快——最先得到認購消息，然後以正常渠道（排隊）或非正常渠道（找人），買到內部認購價的房號；還要看準此樓日後開盤銷售時價格一定猛漲。⑵尋找下家。內部認購時開發商銷售證多數還未取得，離簽正式合同一般有半個月到1個月的時間差，正好便於炒家轉手樓花。正常渠道是上網或通過中介找下家，非正常渠道是和銷售人員談妥分賬比例然後取得客戶。⑶加價轉手。有“內線”者轉讓房號不是難事，對上稱接盤者是炒家的親屬或朋友即可過關，還有以給公司員工買房為名，訂房號統一用某公司名字，下家分別以公司員工名義實現更名轉讓的。

部分中介機構藉助在房地產市場的“過硬”關係，用更為老到的手法加入炒樓花行列。面對神通廣大的炒樓花者，以及種種炒作戰術，即便是防範再嚴的開發商，也很難完全杜絕，再說，認購房號的“小定”是可以退的，炒家幾乎沒有風險，這更堅定了炒樓者們的信心。

商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以後，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關係，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。

商品房預售合同轉讓的合法性

法學界對商品房預售合同轉讓的合法性一直存在著很大的爭議。“炒樓花”這一行為在中國法律中尚屬空白。

從實踐中看，“炒樓花”的現象已經大量存在。它在一定程度上可以刺激房地產市場的發育，在交易中暢通銷售渠道，活躍市場，有利於資金周轉。況且，在“炒樓花”的過程中，預購人承擔了投資風險和部分建房資金，其因轉讓預售合同而獲得的利益是投資的合理收益，理應受保護。

從世界範圍看，“炒樓花”的行為在各國房地產中已得到普遍認可。從某種意義上講，它已成為成熟的房地產市場得以運行的必要環節。

從中國立法範圍看，“炒樓花”的行為實際上是一種通過合同轉讓獲取利益的行為。中國立法並不禁止合同轉讓，所以“炒樓花”的行為並不違反中國法律法規。

“炒樓花”的罪狀有三：首先是危及金融安全；其次是扭曲市場需求；再次有偷逃稅款的空間。樓市炒家中相當一部分靠的是銀行貸款，有的人運用貸款同時炒作多處房產，從資金角度他是在做期貨。倘若一個環節跟不上，就會引發資金斷鏈反應，造成較大的還貸風險。炒作行為具有“火上澆油”的群體效應，一旦樓市下跌，最終風險就會押在銀行身上。

“炒樓花”掩蓋了市場真實的需要，虛擬需求被不斷放大，導致供求關係失衡，從而導致市場大起大落。同時，“炒樓花”普遍存在逃稅行為，由於實際房價往往不被反映在轉讓合同上，統計失真的直接後果是官方統計數據偏低，使管理者、公眾低估了樓市的漲幅和風險。香港樓市炒到最後，按揭價格和租金“倒掛”。比如一套房子每月付二萬元按揭，但只能租到幾千元；樓價大跌后，出現了眾多的“負資產一族”，帶來了嚴重的金融風險和社會問題。

面對“炒樓花”中可能出現的問題，有人擔心“炒樓花”會影響武漢的樓市發展。投資地產是目前最有回報潛力的產業之一，再說“炒樓花”的只是在一些樓盤旺銷的情況下才能“炒作”。

被炒作的樓盤（包括“托盤”及“炒樓花”的散戶）平均每平方米的漲幅在200元－500元之間，雖然暫時對武漢樓市的影響並不大，但市場也有失靈的時候，一旦市場出現人為托盤，政府就要出面平衡。因為，人為托盤發展到最後危害很大，前些年海口的房產就造成了非常多的爛尾樓。中南財經政法大學的彭星閭教授稱，房地產和金融與老百姓的關係非常密切，一旦出了問題，將會影響到社會穩定和經濟正常運行，這是政府必須干預的。

炒房號”與“炒樓花”區別

相同點：

都是炒做房屋購買權，在獲取某個房屋的購買權后，不實際購買，而將購買權轉讓的行為。

不同點：

炒做的產品階段不同，房號是已開售或準備開售房屋，此類房屋將要或已達到銷售標準（達到正負零或主體結構完工等條件），樓花是未開工項目，只停留在圖紙階段。

按照國家規定，樓花已經是不允許銷售了，只在很少的城市還有樓花可炒，多數城市都是炒房號了。

⒈開發商製造了炒樓花空間。中原物業銷售總監殷則先生認為，開發商一般在手裡掌握部分啟動資金時即開始樓盤銷售，用低價吸引買房人認購“樓花”，再低開高走，用“滾雪球”的手法取得後期建設資金。另外，低價認購也能給樓盤製造旺盛人氣，吸引更多買家跟進。因此，很多樓盤內部認購價和其正常均價相差千元以上，這種可觀的投資空間必然會吸引炒家。

⒉投資預期好吸引炒家下手。柏宇興業房地產公司總經理張寅告訴記者，前些時上海一個著名TOWNHOUSE項目以6000~8000元的價格開盤，因為開發商名頭很大，當時別墅售價又高達2、3000美金，大批投資者看中了此盤的投資潛力，一天幾乎定出一半，認購5~10套的大有人在，樓盤後來均價達到13000元左右，讓炒家們賺了個盆滿缽平。對樓盤投資預期高，對產品有信心，對市場前景樂觀，投資者才會在樓花上大把下注。

⒊賣方市場刺激樓花炒作。美聯物業北京公司總經理劉志忠先生介紹，97前香港樓市一直暴漲，買家收入根本趕不上樓價漲幅，樓盤開售時基本都有炒家通宵排隊等房號，這些空手道者一個房號通常能賺10~50萬港幣。金融風暴后，市場形勢急轉，炒樓者基本銷聲匿跡，只有一些開盤價很低的明星樓盤，如前時的“珀麗灣”還有炒家捧場，但所賺也就幾萬港幣而已。國內一些炒樓花成風的城市如寧波、杭州等，起始也多因樓盤供應增量相對不足，形成賣方市場，炒房之風才愈演愈烈。

什麼盤的樓花最吃香？

綜合採訪者觀點，“樓花”值得一炒的樓盤一般具有以下特點：

⒈有投資潛力。被炒家看中的樓盤一般位置優越，多集中在東部，投資前景良好；

⒉開盤價低。負責戀日國際銷售的紹雲女士說，因項目高開平走，萬元以上的認購價阻隔了炒家介入。但據記者了解，距戀日不遠的另一CBD熱點樓盤，卻因8000元上下的認購價吸引了大把炒家；

⒊規模不大。大社區因銷售壓力大，開發商不會大幅提價，買家後期可選擇餘地多，炒家一般會謹慎介入；

⒋限制不嚴。雖然很多樓盤不支持炒樓花，但管理上有松有緊，炒家瞄準的是一些有空子可鑽的項目。

炒樓花到底礙著誰了？

樓花到底該不該炒？對此業內分成正反兩派觀點。

反方觀點抬了樓價、毀了樓盤、壞了規矩，炒樓花壞處一大把。

據業內反對炒樓花之開發商的總結，炒樓花計有以下罪狀：

往大了說——炒樓花危及市場。因為過多投資客的介入，房價在炒作中層層加碼，等到超出實際的購買力時，造成樓市“跳水”。這樣的例子遠有海南，近有杭州、寧波，被炒家攪出的泡沫不容小視。

往中觀了說——炒樓花影響樓盤正常銷售。一是炒家過多，使得買房人對開發商管理心存疑慮，影響樓盤銷售；二是炒家拿走了最初應該是目標客戶享受的優惠價，在樓盤漲價后以比開發商略低的價格再次分流客戶，兩撥買家只成交一撥；三是前期炒家托盤，認購火爆，使開發商對市場形勢做出錯誤判斷。市場中這樣的例子有不少，很多樓盤認購時極其火爆，號稱1天定出上千套，但到實際“換籤”時（將所訂房號換成簽正式合同），客戶卻消失大半，令公司管理者大為光火。

往小了說——炒樓花也坑了消費者。對缺房的人來說，樓價被炒家托高，增加了購房成本；對投資者來說，惡炒樓花會令他們看不清形勢，以為市場需求量很大，盲目跟進，導致投資失誤。

正方觀點支持投資、反對惡炒，炒樓花好處也不少。

美聯劉志忠先生說，香港樓市97前的泡沫和97后的狂跌，是由多種原因造成，比如金融風暴、香港政府的“8萬5”計劃等，說炒樓花引起樓市“跳水”太嚴重。

北京也有開發商認可炒樓行為。今典集團董事長張寶全認為，炒樓花是一種投資，所有的投資都是為了增值、保值的，現有的政策不支持房地產投資，比如我們的產權制度使產權轉移非常麻煩，而香港等地則是契約制，變更一下登記備案即可；再有交易程序、稅費政策等，都使房地產投資不能合法、快捷的完成，因此，很多地產投資就走向了地下，炒樓花屢禁屢旺就是一個例子。今典開發的經濟適用房今日家園，是國家明文定價，但老百姓照炒不誤，最多的每平方米加了1000元。張寶全認為，炒樓花是一種客觀存在，既然開發商的價格定位制度給前期買家留下了盈利空間，不如讓投資者合理進入，給他們一個相對規範的炒樓平台。

張寶全告訴記者，今典還未推出已引起不少投資者關注的國貿商圈新項目，有可能允許買家合理炒樓，即同意其轉讓購買權。

來自上海的開發商張寅先生則持一種更為開明的態度。他認為，炒樓花的害處多是因為開發商操盤經驗不足、引發惡炒所致，如前期對產品把握不準導致定價過低，後期對市場盲目樂觀提價太快等。只要開發商控制得當，將炒家限定在合理的比例下，炒樓花將表現出以下好處：

⒈樓盤人氣旺，利於銷售。上文提到的上海TOWNHOUSE項目，就是因為樓花炒賣成為上海廣告量最少、銷售最好、名氣最大的樓盤。這也是很多開發商嘴上嚴禁炒樓花、實際睜隻眼、閉隻眼的原因；

⒉投資者、買房人雙贏。前期慧眼識珠的投資者理應有利益回報，後期客戶則可以用比售價低的價格從炒家手裡買得滿意房產，豈非皆大歡喜？

張寅向記者透露，柏宇興業下月推出的位於京沈路和五環交叉口TOWNHOUSE項目京城雅居，將不限制投資者的炒樓行為，若銷售人員參與，公司則制定相應的管理制度，將樓花炒作控制在合適的火候下。

正像張寅所說，存在決定一切，不管打壓也好、避諱也好，炒樓花都將是房地產市場一個隱秘的現實。但正如中原殷則先生分析，北京樓市基本處在供大於求的局面，大面積惡炒樓花的現象不會出現，因此北京也只有開發商因擔心工作人員不務正業而制定開除政策外，並無其他干預政策，象寧波等地因炒作過度而使政府介入、嘗試徵收“炒樓花”稅、採取買房實名制等干預手段的局面，也不會在北京上演。從這個角度來說，個別樓盤炒得再熱，樓花也只是京城樓市一個充滿神秘誘惑的“冷門”。