限漲令
限漲令
“限漲令”就是政府強制要求某一商品的均價必須是"零增長"或者是"負增長"，絕對不可以出現"正增長"。據悉，深圳國土部門已出台“限漲令”，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現月度環比零增長。針對媒體關於深圳出台“限漲令”的報道，深圳市規劃國土委明確表示，深圳市並未出台新的“限漲令”政策，而是在近期房價出現異動的情況下，深圳市兩年來已實行的引導房地產開發企業理性定價的調控機制及時發揮了作用。
限漲令圖冊
“限漲令”，明確要求所有新盤成交均價必須控制在一定數值之內。出於對房價“越調越高”的看法，不少民眾對“限漲令”的執行效果和合理性表示質疑。表面上看，商品房也是商品，其價格的波動也必然遵循市場經濟規律，行政“限漲令”有背道而馳的嫌疑。實則不然，自從國家和政府誕生以來，就沒有過“純天然”的市場經濟，都是在政府調控下的市場經濟，只是調控干預的程度不同而已。另一方面，通過行政的“限漲令”調控過高的房價，不僅不違法，更不違背市場經濟的基本規律。
首先，房價“限漲令”有明確法律依據。我國《價格法》第三十條規定：當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和各級政府有權作出相應干預措施。住房事關人權民生，事關社會和諧穩定，難道不是重要商品嗎？
其次，房價“限漲令”也不違背市場經濟規律。市場供求影響商品價格，“限漲令”限高不限低，並沒抹殺商品房價格波動空間，更不會斷絕開發商利潤回報。在價格一定情況下，誰能降低成本，誰能提升品質，誰就會在競爭中取勝。
其實，房價“限漲令”還可以倒逼地方政府逐漸放棄對“土地財政”的依賴。如果有了房價“限漲令”，房企自然就會盤算利潤空間，在競拍土地時會更加慎重，避免了“標王”不斷刷新從而推高房價的問題。
第三，房價“限漲令”本質，是實行“最高限價”制度，而“最高限價”制度，是國際慣用的調控措施之一。比利時對牛奶、麵包、麵粉等生活必需品零售價格採取的嚴格監控措施中，就包括國家規定的“最高限價”；日本通過國會立法，對鐵路票價採取“最高限價”政策；法國通過“目標價格”保持物價基本穩定或小幅度增長……在其它國家，“限漲令”可實施，為何針對中國的房價就不可以呢？
房價是由系統要素決定，單靠某一因素單兵突進，可能難以奏效，簡單的房價“限漲令”也確實存在不合理的問題。但是，“限漲令”不僅為目前的房價上漲過快找到了有效措施，更重要的是，“限漲令”為我們提供了一種思路，即圍繞“限漲令”來調整優化整個房價系統要素，並借鑒國外的先進經驗，將“限漲令”逐步完善為法律層面的“最高限價”制度。
“我們收到通知后，緊急開會進行研究，商討對策。”一位深圳本地開發商表示，預計這一政策將對新項目獲取預售證，及在售項目合同備案產生較大影響，同時，對接下來各項目的推盤節奏、推售產品結構也將產生較大影響。
該限漲令幾乎沒有留給深圳開發商反應時間，多家開發商對深圳新浪樂居表示，政策已經開始執行，一些成交價格較高的單位，被國土部門拒絕網簽而退回。一位業內人士發布微博稱：“國土系統不給網簽和列印合同，深圳大量超出限價的一手房面臨進退兩難！據了解，部分開發商手中積壓大量“超值房”無法列印合同，悲催！難道要開發商將多餘的房款退還給購房者？”
寶安一家開發商透露：“我們在政策出台之前，成交了一些高價單位，沒有及時網簽備案的，現在已經網簽不了了，涉及金額數千萬。”
2013年3月，深圳市國土部門出台樓市“限漲令”，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現月度環比零增長，並已開始執行。
針對媒體關於深圳出台“限漲令”的報道，深圳市規劃國土委明確表示，深圳市並未出台新的“限漲令”政策，而是在房價出現異動的情況下，深圳市兩年來已實行的引導房地產開發企業理性定價的調控機制及時發揮了作用。
這一調控機制即是深圳2011年就曾執行的“限價令”，而隨著2013年初以來深圳房產市場價格上漲壓力增大以及國務院的宏觀調控要求，深圳重申“限價令”從嚴實施。
限漲令
自進入2013年以來，深圳市多個高價位樓盤上市或即將上市，為避免全市房價過快上漲，深圳市嚴格落實“國五條”細則的規定，沿用兩年來的做法，運用調控機制，引導房地產開發企業理性定價，執行關於商品房銷售明碼標價、一房一價等規定。深圳市規劃和國土資源委員會一方面強化預售許可管理，引導開發企業理性定價；另一方面，要求開發企業嚴格按照經價格部門備案的銷售價格明碼標價對外銷售，對其超過備案價格銷售的，房地產信息系統會自動提醒企業調整售價，以符合備案價格的要求。通過該方式避免了部分樓盤價格過快上漲以及因結構性差異導致的價格波動而影響購房者預期。
下一步，深圳市將按照國務院的部署，嚴格貫徹執行國家房地產宏觀調控政策，按照保持房價基本穩定原則，結合本市實際，按照國務院辦公廳文件要求儘快研究制定並公布深圳市年度新建商品住房價格控制目標；同時，綜合採取財稅、金融、土地、市場監管等聯動措施，繼續執行限購政策，抑制投機投資性需求，增加普通商品房供給，確保房地產宏觀調控各項目標的實現，促進深圳市房地產市場健康平穩發展。
深圳某地產公司內部人士表示，該公司“從上到下都沒聽說深圳樓市有新的政策出台，既沒有成文的消息，也沒有正式的口頭通知。”其表示，2011年4月深圳出台的限價政策其實至今一直沒有取消，但是在正式執行的時候已經很少提及，“我們是從媒體看到限價的消息的，現在沒有細則出來，我們也有點蒙。”
“我們在深圳沒有項目，因此暫時安全。”一位華南地區大型房企營銷負責人猜測稱，此舉可能是為了控制2013年深圳市的房地產交易均價，但是其直言“應該很難實施，即使實施，也可能會有一些變通的手段”。
儘管深圳市國土部門否認出台“限漲令”，但從政策技術分析角度看，此次房價調控顯得更為強硬。
仔細對比此次傳言的深圳“限漲令”與以往的“限價令”政策，仍然發現兩者有本質區別。此前，“限價令”將限價目標分解到片區，並未對個盤價格進行一一限制，只要房價不超過片區均價限制，仍然可以有上漲空間。而這次傳言的“限漲令”要求所有新售樓盤成交均價環比上月不得漲價，對房價的調控監管更為嚴格。
雖然官方否認出台新“限漲令”，但這一傳言對房地產圈的影響已經開始顯現。
楊大谷說，市場傳言的“限漲令”若執行，將對開發商營銷策略帶來巨大影響，會使得開發商後續加推項目的漲價行為受到嚴格限制。
深圳新浪樂居副總經理陶文傑認為，外界所傳的深圳新“限漲令”一旦執行的話，將打亂開發商的定價策略。他分析稱，一些新盤原本前期銷售了一批低價樓盤，後期打算再推高價樓盤，意味著銷售均價將上漲。而“限漲令”限制樓盤成交均價出現環比上漲，這將使開發商無法獲得網簽備案。
此前，深圳一些開發商在“限價令”執行之下，仍然有可操作空間，將樓盤銷售備案價定價為片區限定的最高價，實際銷售過程中卻打折銷售，如此一來，開發商可以利用房價上漲空間漲價。
除此之外，如果開發商將新盤預售轉為現售，必定導致銷售周期拉長，造成開發商資金回籠緊張。
雖然官方否認，但《每日經濟新聞》記者了解到，深圳寶安、龍華、龍崗等地區的新盤，已經針對限漲令在研究相應的對策。
1，2013年房價控制嚴厲程度將超2011年
“深圳若果真要求每個樓盤都不能漲價，則有可能是嚴格落實國五條房價基本穩定這一調控方針。”昨日，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其實名新浪微博上表示，深圳限制房價上漲，主要是為了實現年度房價控制目標。
從目前來看，全國落地細則很多城市的房價控制目標嚴厲程度將超過“國八條”出台的2011年。新建住宅市場也將明顯受到調控影響。
和深圳“限價令”類似，廣州增城市一直未採取限購措施，而是採取“限制漲幅”，自2011年開始到2012年執行樓價上漲不超過5%的限價標準。2013年，增城市將房價上漲幅度標準上調至8%。
但是，在實際操作中依然存在模糊的空間。據此前媒體報道，在樓市成交火爆的情況下，一些開發商“被迫”通過兩套合同或是取消裝修等方式變相漲價，或者與房管局就限價標準“商量”。
而在廣州市區，為了限制簽約均價漲幅，從2012年11月起，廣州市部分樓盤已經遭遇“限簽”，記者再次了解得知，“限簽”並未結束。“我們在市中心的豪宅樓盤一直被不定時限制簽約，運氣好能簽的時候，就趕緊將積壓的交易多簽幾套。”一位華南地區大型房企營銷負責人表示。
2，能房價抑制上漲
深圳之所以出台這麼個“狠招”，可能是因為深圳之前的房價漲得太快太顯眼。1月份，一線城市房價出現大幅增長，北上廣深四城環比漲幅均突破1%，深圳最高達到2.2%。日前，有研究機構公布的全國十大城市2月數據中，深圳、廣州漲幅均超2%，領漲全國。深圳曾經制定過房價控制目標，房價指數的漲幅低於全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速，根據2012年末2013年初深圳房價的漲勢，“新國五條”仍難控制房價上漲，遂出台了“限漲令”這麼厲害的一手。
那麼，“限漲令”有沒有用呢？到目前為止，看來還是有用的。深圳“限漲令”已經開始執行，一些成交價格較高的單位，被國土部門拒絕網簽而退回；而在之前已經交易成功但未及時網簽備案且房價高於“限漲令”的購房合同，據說一家大的開發商就涉及金額數千萬元，開發商們正在為是否退錢而傷腦筋。
但“限漲令”限制房價上漲的影響多半只是一時的。資金實力雄厚的開發商，多半會慢慢出牌慢慢銷售。這樣客觀上減少了供應，迫使那些需求最迫切的供需一方面網簽價格符合“限漲令”要求，但私下裡購房者另需給一筆費用。事實上抬高了潛在的房價。
如果說“新國五條”一旦嚴格執行賣房徵稅20%，那麼原來“量價齊升”的二手房市場將會變得有行無市，那麼“限漲令”下的新房市場也會變得死氣沉沉。
樓市也是商品市場，其價格按照供求關係變化而變化。行政干預雖可以對商品價格起作用，但其作用多半是一時的，不可能改變市場中根本的供求關係。限購令是迄今為止最有成效的樓市行政干預手段，但這種手段恐怕難以長久持續下去，因為這違背了市場交易的基本原則。那麼，更何況這“限漲令”呢？
