拆遷期限

第一，還是要堅持實事求是的方針，採取原則性與靈活性相結合的辦法來確定拆遷期限。所謂原則性，就是在全國或在一個省統一拆遷期限，使之法定化，任何人無權改變。所謂靈活性，就是對那些確因不可抗力的原因，導致拆遷期限不足的，應當準予一定幅度的延長。防止因拆遷拆不完，而導致規劃不能實現，建設不能進行的現象發生。

第二，要結合全國各省市的成功經驗，確定統一的拆遷期限，把批准延長期限也作相應的限制。我們不妨看一些省市的規定：1．上海市1991年規定，拆遷期限自公告之Et起計算，不超過1年。2003年修改為：拆遷人申請拆遷許可證時要求拆遷期限超過1年的，區、縣負責管理房屋拆遷的房地資源局應先報經市房地資源局審核。拆遷人需要延長拆遷期限的，其申請延長的期限與拆遷許可證確定的期限累計超過1年的，延期申請由區、縣房地資源局報經市房地資源局審核后給予答覆。由此看來，上海市實際上就把拆遷累計期限確定在1年內，超過1年為例外。2．廣西壯族自治區規定，房屋拆遷許可證規定的拆遷期限為1年。3．北京市規定，房屋拆遷許可證規定的拆遷期限最長為1年，延期不超過6個月。4．貴州省貴陽市規定，首次拆遷期限為6至10個月，需要延期的，延長不超過3至6個月。這些省、市、區中，拆遷許可證規定的拆遷期限最長沒超過1年，批准延長最多不超過6個月。

第三，要參照與拆遷有關的法律、法規規定的程序性期限，來確定拆遷期限。既要保證拆遷人在拆遷期限內完成拆遷任務，又要保障當事人能夠充分行使複議權和訴訟權。具體應參照以下八類期限的規定：1．拆遷當事人申請行政裁決期限：北京市規定，當事人自搬遷期限屆滿之日起至拆遷許可證規定的拆遷期限屆滿前；天津、浙江等省市規定，當事人在拆遷公告規定的搬遷期限內可以申請行政裁決。2．行政機關做出裁決期限：行政裁決應當自收到申請之日起30內做出。3．不服房屋拆遷行政裁決提起行政訴訟的期限：自行政裁決決定送達之日起3個月內向人民法院起訴。4．不服房屋拆遷行政裁決提起行政複議的期限：自行政裁決決定送達之日起60日內向行政複議機關提起。5．行政強拆期限：房屋拆遷行政裁決決定規定的搬遷期限內，被拆遷人未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷。6．不服拆遷行政複議決定提起行政訴訟的期限：行政複議機關自受理複議之日起60日內做出行政複議決定。當事人不服行政複議決定的，應在收到複議決定書之日起15日內向人民法院起訴。訴訟期間不停止拆遷的執行。7．達成拆遷協議后，被拆遷人拒絕搬遷的，拆遷人行使訴權和仲裁權的期限：拆遷雙方當事人達成拆遷安置補償協議后，被拆遷人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法申請仲裁或向人民法院提起民事訴訟，訴訟期間，拆遷人可以申請法院先予執行。8．拆遷仲裁做出期限：北京仲裁規則規定，自組庭之日起，4個月內做出裁決。簡易程序北京規定一般在75日內做出裁決。不難看出這八類期限是我們確定拆遷期限的重要參數。

綜合上述三種確定方法，拆遷期限可統一規定為：“拆遷許可證確定的拆遷期限最長為1年。確因不可抗力的原因，致使拆遷任務不能如期完成的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門經審查能准許的，最多可准許延長6個月，累計延長期限也不能超出6個月。”只有這樣確定拆遷期限才能表明國家對城市房屋拆遷實行宏觀調控的力度和決心。

正常情況下，在拆遷許可證所確定的拆遷期限內，拆遷人是能夠完成拆遷的。因為這個期限是根據拆遷人的拆遷計劃、方案敲定的。只有在一些拆遷市場不健康的地區和少數制度不規範的拆遷單位才常常出現在拆遷期限內實施不完拆遷。那麼導致拆遷人在拆遷期限內實施不完拆遷的因素有哪些呢？筆者通過查閱部分省市城市房屋拆遷經驗材料，結合在審判、執行工作中發現的問題，歸納為：導致拆遷人在拆遷期限內實施不完拆遷的因素很多，有的是不可抗力的，有的是人為的，而人為的因素是拖延拆遷期限的主要因素。表現為以下方面：

第一，拆遷單位在拆遷前計劃準備不充分。古人云：“凡事預則立，不預則廢。”城市房屋拆遷也是如此。通常建設單位在完成了立項、規劃、用地三大許可后，就應當迅速開展拆遷前的計劃準備工作，通過嚴格的調查摸底后，研究對策，編製拆遷計劃和方案。但實際工作中有相當一些單位對拆遷前計劃準備工作不重視、不嚴密，浮於表面，在許多要素沒查清的情況下，就制定上報拆遷計劃和拆遷方案。如：(1)拆遷區域內房屋產權情況，房屋建築面積多少，佔地面積多少，經營用房多少，住宅多少，樓房多少，平房多少，附屬房多少，違章建築多少，承租房多少，每戶面積多少等等。(2)房屋新舊程度，建築年限，使用狀況，磚混結構還是磚木結構，有無施工圖紙，有無院落，裝潢情況等等。(3)拆遷區域內總的居住人口多少，其中常住居民多少，暫住人口多少？該區域居民的年齡、性別、收入、家庭人口結構、文化素質、受教育程度、就業狀況、身體狀況等等。(4)拆遷區域交通狀況，人居環境、商業網點情況，是繁華城區還是郊區等。(5)安置房情況，安置對象需求情況，回遷情況；現有安置房源的數量、區域位置、區位價值、交通情況、環境情況、商業網點情況、房屋結構、套型、層高情況、物業管理情況等等。(6)拆遷工程勘察情況，被拆遷房屋的牢固程度，作業場地條件，拆除方法，水電氣等設施的配置情況，易燃易爆區域情況等等。上述六大要素摸不清、定不準、查不實，怎麼能制定好切實可行的拆遷計劃和拆遷方案呢？如果按照那樣草率的拆遷計劃和方案來確定拆遷期限，怎能切合實際呢?

第二，拆遷隊伍素質不高。城市房屋拆遷工作與千家萬戶切身利益息息相關，號稱“天下第一難事”，且拆遷活動具有很強的專業性。這就要求拆遷人一定要組織精幹人員搞拆遷，既要有一股任勞任怨的“老黃牛”精神，還要有豐富的與拆遷工作相關的專業知識，不但能準確理解現行拆遷政策和補償標準，而且還具備良好的職業道德和較強的談判能力，以及具有豐富的社會閱歷和善於處理矛盾的能力。如果拆遷人委託拆遷，一定要委託具有房屋拆遷資格證書的單位，有條件的可採取招投標方式選擇拆遷實施單位。而當前拆遷市場上選擇拆遷實施單位的程序很不規範，致使一些制度不健全、專業技術人員缺乏、資金短缺的拆遷實施單位充斥拆遷市場，暴露出的問題多為：(1)人員年齡偏大，精力和體力難以勝任拆遷這種高效率、快節奏的工作；(2)閱歷少，既沒有社會經驗，又不會做人的工作；(3)人員素質偏低，不會講法、講理，動不動以強制拆遷壓人、恐嚇人，甚至動以拳腳；(4)文化素質差，政策、法律學不會，拆遷知識不了解，拆遷工作文字材料不會做，計算、測量數據不準；(5)作風浮泛，不能深入到每家每戶進行摸底做工作，動不動就以被拆遷人“找不到”或被拆遷人“漫天要價”為由，申請行政裁決。即使必須申請行政裁決的案子，也不知如何合法、及時、準確地行使。這樣的拆遷隊伍怎能如期地完成拆遷任務呢?

第三，拆遷實施單位人員少。有的拆遷實施單位為了減少拆遷成本，用較少的人做大量的工作，結果使該做好的工作做不好，該做的工作沒有做，該做細、做實的工作，做得很馬虎，使拆遷工作常陷入困境。城市房屋拆遷通常情況下，平均每個拆遷戶就應當有一名工作人員做工作，而社會上不少拆遷單位就保證不了。大家知道拆遷工作大量的是做人的工作，而大量的拆遷工作是人在做工作，很少依靠現代化科技去做。這點往往不被人們所重視。拆遷中依靠人力，就是勞動力；二靠智慧，就是用人的才智去做人的工作。人少怎能在短期內完成複雜的拆遷任務呢？第四，拆遷宣傳工作不到位。城市房屋拆遷已進入市場化運作，政府成了管理者，這就需要社會各階層對拆遷工作重視、關心和理解。要取得社會各階層的重視、關心和理解，就必須加大對城市房屋拆遷工作的宣傳，通過宣傳使廣大群眾了解城市房屋拆遷對舊城改造，改善人民群眾居住和生活環境的重要作用；通過宣傳使被拆遷人能夠正確處理好眼前利益和長遠利益、局部利益和全局利益的關係，激發被拆遷人克服困難的決心和信心，進而配合和支持拆遷工作；通過宣傳使拆遷人和拆遷實施單位及房屋拆遷管理部門能夠自覺地接受群眾監督，把拆遷政策交給群眾，實施“陽光”拆遷，杜絕暗箱操作，促進政府依法行政、依法管理拆遷。’拆遷宣傳工作做得好壞，一方面反映了拆遷人的工作水平，另一方面反映出政府對拆遷工作的重視程度。拆遷宣傳工作做好了，拆遷工作可以從困境中走出來，在拆遷期限內順利完成拆遷，做不好就會使拆遷工作走入“沼澤地”，甚至於兩年、三年也拆不完。

擅自延長拆遷期限須承擔的法律責任：

拆遷期限延長要由拆遷人申請，報房屋拆遷管理部門審批。這個要求看似簡單，實際是硬性的。《城市房屋拆遷管理條例》之所以規定拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷期限內實施拆遷，一是告誡人們拆遷許可證所確定的拆遷期限是不能隨意變動的，拆遷人只有服從這個期限並按這個期限去努力，通過加大力度，增加人員，增加投入等有效方法，確保在這個期限內完成任務，唯有不可抗力的因素才稱例外，才能延長。另一方面告誡人們，國家對城市房屋拆遷調控力度沒有減，防止有的拆遷人在領取房屋拆遷許可證后，並不按照房屋拆遷許可證規定的範圍和時間進行有序拆遷，人為造成無休止的申請延期，影響國家正常的經濟建設秩序，損害被拆遷人的利益。然而，在城市房屋拆遷糾紛案件的審理中，我們發現未申請延長或雖然要求延長而未獲批准的拆遷人擅自延長拆遷期限，進行違法拆遷的現象是存在的，這不僅需要城市房屋拆遷管理部門加強管理，還要對拆遷人的違法拆遷行為依法追究相應的法律責任。

1．警告。只要拆遷人有違反拆遷期限強制性規定的，房屋拆遷管理部門就應當對其進行警告，責令其改正。

2．罰款。如果拆遷人受到警告后，仍繼續擅自延長拆遷期限，實施拆遷行為，或者其違法行為已經造成一定的社會危害性，房屋拆遷管理部門應當根據其情節處以拆遷補償安置資金3%以下的罰款。

3．吊銷拆遷許可證。如果拆遷人擅自延長拆遷期限，造成了比較嚴重的後果，給被拆遷人或社會公眾利益帶來較大損失的，房屋拆遷管理部門除給予罰款外，還可以吊銷其拆遷許可證，禁止其繼續拆遷活動。

4．賠償損失，直至追究刑事責任。拆遷許可證確定的拆遷期限一旦終了，就應當停止拆遷，即使沒拆遷結束也不能再拆。只有通過合法的申請，獲准延長拆遷期限后才能再行拆遷行為，否則擅自延長拆遷期限進行拆遷的行為是法律所禁止的，是_種違法行為。這種違法行為輕者屬侵權行為，被拆遷人可以要求賠償損失，重者則可能構成犯罪，應當追究拆遷責任人的刑事責任。

1.《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月13日國務院發布)

第九條 拆遷入應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷範圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷入應當在拆遷期限屆滿15日前。向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答覆。

第十二條 拆遷範圍確定后，拆遷範圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋；

(二)改變房屋和土地用途；

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批准，延長暫停期限不得超過1年。

第三十六條 拆遷人違反本條例的規定．有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以並處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷範圍實施房屋拆遷的；

(二)委託不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

(三)擅自延長拆遷期限的。

2.《城市房屋拆遷工作規程》(2005年10月31日建設部發布)

第十條 拆遷入應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷範圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的．拆遷入應當依法辦理相關手續。

首先，拆遷期限終了，必然導致拆遷許可證喪失效力。拆遷許可證是拆遷人獲准房屋拆遷的證明文件，是拆遷行為獲得行政許可的依據。其載明的主要內容雖然包括拆遷人、拆遷範圍、拆遷面積、拆遷期限、拆遷實施單位等，但“拆遷期限”更體現拆遷許可證的效力。對於一個拆遷項目而言，只有一個拆遷期限，且該期限必須是依法許可的。一旦這個期限終了，拆遷人未經延期就不能再持該許可證實施該許可證規定範圍內的拆遷行為，否則就要承擔相應的法律責任。

第二，拆遷期限獲准延長，使拆遷許可證效力延續。廣義的拆遷期限不僅包括拆遷許可證確定的期限，還包括拆遷人申請獲准延長的期限。由於拆遷工作中確實存在著許多難以預見的困難和人為的因素，拆遷人在拆遷許可證規定的期限內不能如期完成拆遷的情況時有發生，要求拆遷人實施房屋拆遷不得超越規定的拆遷期限，實際上很難做到。因此，《城市房屋拆遷管理條例》規定，“需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請，房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答覆”。這條規定明確了延長拆遷期限應堅持兩個原則：一是拆遷期限不申請不延長的原則，二是拆遷期限延長合法許可的原則。同時也強調了申請延長拆遷期限必須具備三個條件：1．必須由拆遷人提起；2．必須在拆遷許可證規定的拆遷期限屆滿15日前提起；3．必須向頒發該宗拆遷許可證的房屋拆遷管理部門提起。總之，拆遷期限延長是在獲得拆遷許可證的基礎上進行的，拆遷期限獲准延長，不僅使拆遷許可證確定的拆遷期限得到了延續，同時使拆遷許可證的效力也得以延續。如果拆遷人在拆遷期限內不能實施完拆遷，又不提出延期拆遷申請的，房屋拆遷許可證屆時就自行作廢，拆遷人再行使該地塊的拆遷行為，就是違法行為。

在拆遷中，經常會出現拆遷期限和搬遷期限這兩個詞。很多人不明白，以為二者是一樣的，這是誤解。搬遷期限是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協議中約定或者裁決規定的被拆遷人完成搬遷事宜的期限。拆遷期限是指拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限。拆遷期限是由房屋拆遷管理部門規定的，拆遷期限是一個固定的期限，是限制拆遷人行為的，對一個拆遷項目而言，只有一個拆遷期限。拆遷期限一旦確定就不得隨意變更。搬遷期限從屬於拆遷期限，一般是由拆遷人和被拆遷人協商約定的，是約束被拆遷人行為的，就不同的被拆遷人而言，搬遷期限各不相同，但都不能超出拆遷期限。