前期物業服務合同

《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業服務企業，也涉及到業主。

在實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的。因此，為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規範前期物業管理活動，《物業管理條例》明確地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業。

1．根據房地產開發與物業管理相分離的原則，售房單位需通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業(管理單位)負責物業的管理工作。

2．在業主委員會選聘物業服務企業之前，售房單位選聘管理單位的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同應包括以下內容：

(1)服務協議當事人情況的說明：

①房地產開發單位；

②房地產開發單位委託的管理單位；

③購房人(業主)。

(2)前期物業管理的物業的基本情況。

(3)前期物業管理協議雙方的權利和義務的約定：

①管理單位的權利和義務；

②購房人(業主)的權利和義務。

(4)物業管理服務內容的約定：

①房屋共用部位的維護和管理；

②房屋共用設施設備及其運行的維護和管理；

③環境衛生的清掃與維護；

④保安的管理；

⑤交通秩序與車輛停放的管理；

⑥房屋裝飾裝修管理。

(5)物業管理服務質量的約定：

①房屋外觀；

②設備運行；

③共用部位、共用設施設備的維護和管理；

④環境衛生；

⑤綠化；

⑥交通秩序與車輛停放；

⑦保安；

⑧消防；

⑨房屋共用部位、共用設施設備小修和急修。

(6)物業管理服務費用：

①物業管理服務費用的標準；

②物業管理服務費用的交納時間；

③物業管理服務費用標準的調整方式；

④其他有償服務費用的標準及收取。

(7)維修基金的管理和使用。

(8)房屋保險的相關約定。

(9)違約責任的約定。

3．售房單位在與商品住宅購房人簽訂的買賣合同中應當包含前期物業服務合同約定的內容。

4．為保障前期物業管理合同當事人的合法權益，減少物業管理糾紛，建設部制定了前期物業管理服務協議的示範文本，供前期物業管理當事人根據實際情況，選擇、確定服務協議的各項條款。

5．前期物業服務企業與建設單位簽訂物業管理合同后，在業主委員會成立之前，同時應當與業主簽訂前期物業服務合同，明確雙方的權利義務，避免因此而發生的糾紛。業主一旦簽訂前期物業服務合同，即表示接受前期物業服務企業的管理，應當履行合同中約定的繳納物業費等義務。

前期物業服務合同與物業服務合同的銜接

前期物業服務合同與物業服務合同的銜接問題，關係到業主能否正常使用物業。如果沒有安排好銜接工作，可能會發生前期物業服務合同的期限已經屆滿，而業主大會、業主委員會又沒有選聘好物業服務企業，此時就可能會造成物業服務的斷檔，而影響業主對物業的正常使用。也有可能會出現前期物業服務合同的期限還沒結束，但業主大會選聘了新的物業服務企業，並由業主委員會與其簽訂了物業服務合同，此時容易導致兩家物業服務企業的衝突。

為解決前期物業服務合同與物業服務合同的銜接問題，《物業管理條例》第26條規定，前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。根據物業管理的實踐，前期物業服務合同一般在以下三種情況下終止：

(一)前期物業服務合同約定的合同終止時間屆滿，則前期物業管理的截止時間為前期物業服務合同約定的合同終止時間。

(二)前期物業服務合同約定的合同期尚未屆滿，業主委員會另行選聘物業服務企業並簽訂物業服務合同，則前期物業管理的截止時間為另行選聘物業服務企業的物業服務合同鎖定的起始時間。

(三)前期物業服務合同約定的合同期限屆滿，業主委員會尚未成立，或尚未選聘任何物業服務企業，原物業服務企業可以不再進行管理，也可以與開發商繼續簽訂前期物業服務合同，繼續對物業進行管理。在繼續進行管理的情況下，前期物業管理的截止時間為新的物業服務合同生效時。

根據《物業管理條例》對前期物業服務合同的定義，前期物業服務合同具有以下特徵：

合同主體是建設單位和物業服務企業

由於在前期物業管理階段，業主大會尚未成立，還不能由業主大會統一業主意見選聘物業服務企業，只能由建設單位承擔選聘物業服務企業的責任，從法理角度來看也是許可的，由於建設單位根據國家相關法規購買了土地使用權，投入了巨資進行建設，在物業未銷售之前，他是第一業主，是有權利行使選擇物業服務企業權的。

《物業管理條例》明確規定了前期物業服務合同的期限，僅存在於業主、業主大會選聘物業服務企業之前的過渡期間內。而這一時期，物業銷售、入住則是漸進行為，可快可慢的不定性，帶來了業主大會首次召開時間的不確定，因此前期物業服務合同的期限通常也是不確定的。一旦業主大會成立，並選聘了物業服務企業，前期物業管理服務結束，前期物業服務合同也相應終止，這就說明前期物業服務合同是過渡性合同。

由於前期物業服務合同涉及的是廣大未來業主利益，為了防止建設單位侵佔或者不了解未來業主的利益需求，建設部2004年9月6日在總結以前物業管理合同示範文本的基礎上，重新制定、頒布《前期物業服務合同(示範文本)》，為建設單位選聘物業服務企業時所選用。

合同的內容就是合同的條款，是合同對當事人權利義務的具體規定。前期物業服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業服務企業之間的權利義務關係，包含以下幾個主要部分。

物業服務合同的當事人就是建設單位與物業服務企業，其中建設單位以及物業服務企業一般都是法人組織。

物業基本情況包括物業名稱、物業類型、坐落位置、建築面積等方面的內容。

服務內容主要包括：物業共用部位及共用設施設備的運行、維修、養護和管理；物業共用部位和相關場地環境管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防範的協助管理；物業裝飾裝修管理服務；物業檔案管理及雙方約定的其他管理服務內容等。

服務費用包括：物業服務費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制)；物業服務費用開支項目；物業服務費用的繳納；酬金制條件下，酬金計提方式、服務資金收支情況的公布及其爭議的處理等。

物業的經營與管理包括：停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法；物業其他共用部位共用設施設備經營管理經營與管理。

承接查驗和使用維護的主要內容包括，執行過程中雙方責任義務的約定。

專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續籌和管理。

這部分內容主要包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定等。

其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業管理用房、物業管理相關資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。

物業共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業服務活動的重要環節，前期物業服務合同應當對物業共用部位、共用設施設備的承接驗收內容、標準、責任等作出明確的約定。而對業主自有物業專有部分的承接驗收則屬於業主與發展商之間的問題，無需在合同中約定。

前期物業服務合同涉及的費用種類多，情況複雜，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應當由建設單位支付的費用不能轉嫁給業主；對於由業主支付的費用部分，則應當注意是否符合國家法律法規的要求，並應當在物業銷售前予以明示或約定。

前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業服務合同無法全面履行時，物業服務企業可以通過提前解除合同或要求補償的方式規避風險。因此，有必要在前期物業服務合同中對解除合同的條件作出明確約定。