易憲容

易憲容，1958年出生於江西上高。

1989年獲得上海華東師範大學碩士學位，

1997年獲得中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

1997年7月進入中國人民大學經濟學博士后流動站；

1998-2000年到香港大學經濟金融學院做合作研究；

1999年7月曾到台灣清華大學做訪問研究；

從1998年起為國際新制度經濟學學會會員。

房教中國網房地產策劃師國家職業資格認證培訓的特聘講師

中房商學院專家委員會特約金融評論專家

工作事務：星冠國際文化傳媒（演講事務）

青島財富管理研究院和青島網際網路金融研究院院長、教授

青島大學學術委員會副主任、博士生導師、教授

《現代合約經濟學導論》

《交易行為與合約選擇》

《科斯經濟思想研究》

《金融市場與制度選擇》

《現代經濟學入門》(合著)

《金融市場的合約分析》

《經濟學與經濟的迷思》

《金融市場的震蕩與發展》

《經濟繁榮與權力運作》等書

《佃農理論》、《經濟解釋》等；

90年代以來，在國內外學術刊物發表論文300篇，並為香港《信報》、《香港經濟日報》、《明報》、《大公報》等報刊的專欄作家；策劃主持大型經濟學叢書5套。

易憲容的人生格言：無名、無利、無功。

易憲容：中國持美國國債是理想的選擇，應該增持。

易憲容：房地產商比我更不了解房地產，他們怕我。2005年易憲容預測：上海房價下跌50%、北京下跌30%。

易憲容：說我跟政府對立，那是說不通的，我跟央行，跟銀監會、證監會的關係特別好。

易憲容：我希望自己能做一些讓整個社會經濟學知識，經濟學信息，能夠分析得更清楚，看得更明白，能提供一些知識這方面。結果在2環上坐車繞一圈看看燈光就得出著名的結論，空置率很高。

易憲容：沒勸說大家不要買房，自己買了兩套房。

在新浪網的調查中，有2715人認為易憲容是有良知的學者，占整個調查人數的79.41%，也有11%的人認為他“早該下課了”；另有39.49%的人表示基本贊成易憲容對地產業的言論，完 全贊同的佔40.63%.不過，也有11%的人認為他“根本不懂房地產”。

2005年之前，易憲容只是社科院一名普通的金融研究員，但2005年7月易憲容的一篇《謹防房地產業要挾整個中國經濟》的千餘字經濟評論，和一路躥升的房價一起吸引了大眾的眼球。在這篇評論文章中，易憲容提出“房地產業正挾持著整個中國經濟。如果讓國內房地產的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。”這個大膽的論述立刻在房地產業界掀起了一場房地產是否存在泡沫的討論，這篇文章也被認為是引起當年地產業“是否存在泡沫”爭論的導火索。

此後，易憲容的名字更多地與“地產”、“房價”聯繫在了一起。他曾稱，內地房地產行業是暴利行業，“富豪榜上的多數是做房地產的，房地產行業極速創造了一堆頂級富豪”。這個說話帶有濃厚江西口音的金融研究員被冠以“房地產平民代言人”。

易憲容：國內住房銷售萎縮的原因

2008年7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%，而8月份，雖然平均成交價格環比小幅回升，但成交量仍然持續低迷，同比降幅近70%。同時，整個長三角的樓市僵局也開始

打破。7月份，上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分別高達68%、47%、58%和58%。商品房成交量迅速下降的原因何在？為什麼國內的房地產市場會出現這種“一邊是商品房的成產量快速下降而另一邊房價照樣上升”的與市場經濟基本供求法則相悖的怪事？其原因何在？如果這樣的格局仍然維持下去，最後的結果是什麼？

在房地產市場程度比較低的情況下，住房產品往往是房地產企業的壟斷性定價。加上消費者分散、住房信息嚴重不對稱、房地產開發採取不同的營銷策略，使得房地產購買者在市場中與房地產開發商的談判能力低。國內住房購買者基本處在住房產品價格被動接受的情況下。因此，在房地產開發商如此強勢的市場，如何來保護住房購買者是政府的基本責任。

實際上，就住房數量的銷售來說，2008年與2007年的特殊時期相比銷售量是下降，但與2006年同期相比不僅沒有下降，反而增長很快；如果與2005年同期相比，其銷售量則增長近一倍。因此，我們應更為全面地看待當前住房銷售的下降。2008年住房銷售的下降，是因為2007年住房銷售中投機或炒作的比重過高。隨著政府把這部分房地產投機或炒作慢慢地清除出來，住房銷售下降是必然。這不僅是政府房地產宏觀調控的目標，也是中國房地產市場走向健康持續發展的根本所在。

但是，中國房地產市場為什麼會出現這種“一邊是商品房的成產量快速下降而另一邊房價照樣上升”的與市場經濟基本供求法則相悖的怪事？這當然與中國房地產市場化程度低、房地產產品壟斷性定價及房地產發展了八年企業積累一定財富有關。別看目前市場一片聲音在討論房地產企業是如何困難、房地產市場面臨多大的危機、房地產企業如何來過冬，但是實際上，這些問題都不存在。否則，就不會出現目前國內房地產市場寧可不賣一套住房也不降價的情況，也不會出現國內房地產開發商圍繞著“住房不降價”而翻出五花八門的營銷策略。

房地產開發商為什麼一定要把房價頂到開花板上不降價，卻又大喊房地產市場有危險呢？一是目前房地產開發商認為自己有實力來對抗市場。他們叫喊出一些危言聳聽的言論，只不過是希望政府出台政策來維持已有的房地產市場暴利模式；二是房地產開發商認為自己的利益早就把地方政府及銀行捆綁在一起了，他們相信政府會出台政策來救房地產；三是任何一家房地產開發商還是希望回到2007年房地產市場“奇迹”的時代，他們仍然在重溫2007年房地產市場“劣幣驅逐良幣”的舊夢。

總之，目前房地產市場的住房銷售急速下降，根本原因是房地產開發商以壟斷性定價把房價頂到開花板上。他們之所以敢這樣寧可不銷售一套也不降價，就在於他們有財力來支撐，他們認為政府會出台政策來維持目前房地產的暴利模式。但實際上，誰都無法打敗市場，打敗的只是對抗市場、對抗政府政策的人或企業！

易憲容：中國房地產泡沫破滅不可避免

從早幾年國內經濟發展態勢來看，過高房價也會使得房地產利潤驚人。無論是房地產企業，還是個人及地方政府都是如此。

在這樣一個房地產逐利10年裡，各種各樣的資源都湧入住房市場，各種不同的企業都湧入房地產市場，中國經濟也就完全變成了一個"房地產化"的經濟。可以說，這種完全以"房地產化"為主導的經濟，不僅嚴重阻礙了國家經濟的產業結構調整及經濟發展戰略的轉型，也引發了一系列嚴重的社會政治問題。如嚴重財富分配不公、官商勾結嚴重及政府官員腐敗盛行、民眾創造財富的價值觀念扭曲等。整個社會與經濟都完全裝入住房這個不可破解的"套子"里。

如果說，中國這種持續10年吹得巨大的房地產泡沫不僅從而沒有經歷過周期性調整，反之越吹越大。這不僅與新政府要提高經濟增長之質量與效益相衝突，而且這種吹得巨大的房地產泡沫得不到遏制，房地產泡沫破滅不可避免。

易憲容：保障性住房建設的需中長期發展規劃

在國內住房市場十分繁榮的前十年，保障性住房建設存在嚴重的缺失與不足，這兩年在某種程度上有了積極的進展。國內保障性住房建設不僅大量建造，而且有了一個國內保障性住房建設的中長期發展規劃。

財政部日前下發了《關於做好2013年城鎮保障性安居工程財政資金籌措等相關工作的通告》，為了鼓勵企業投資建設保障房等保障性安居工程，除繼續為參與項目的企業提供財政資金支持外，還將通過提供投資補助或貸款貼息、減免相關稅收等措施，確保今年城鎮保障性安居工程順利完成。也就是說，政府正在採取各種政策來鼓勵保障性住房的建設，以便讓更多的城市低收入民眾住房條件得以改善。

易憲容：如何讓居民收入8年翻番

十八大報告指出，為了確保到2020年實現全面建成小康社會的目標，實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番。就得千方百計增加居民收入，就得居民收入增長和經濟發展同步、勞動報酬增長和勞動生產率提高同步，就得讓人民來共同分享社會經濟發展之成果。

隨著房價一直節節攀升，房地產問題也理所當然地成為全社會關心的熱點問題，隨之而來的是一批學者因在房產問題上的言論而引人注目，成為房地產輿論界的先鋒，易憲容便是其中的一位。他的名言包括：

□“北京房價要跌三成，上海要跌一半。”

□“我不惟權，不惟利，也不惟眾，我站在社會整體利益的角度說話。”

□“房地產商都怕我。”

易憲容房產“語錄”

□房地產業正挾持著整個中國經濟。如果讓國內房地產的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。

□上海房價將下跌50%，北京房價將下跌30%

□最多三年，老百姓就能買得起房子

□熱錢不會進入中國房產市場

□大多數老百姓買不起住房，源於開發商的暴利，使房價超出了民眾的支付能力。開發商要公開成本、剷除暴利，政府要運用利率和稅收槓桿抑制房價的上漲，這樣百姓就都能買得起住房了。

□房價上漲有兩種情況：一種是由於供求關係推動上漲，另一種是操縱市場、人為促使房價上漲。我們可以查到一些數據來判斷，可以看看房子是否已出售，有沒有供應量。如果沒有供應量，這肯定就是操縱價格。

2010年12月，被30萬網民公推為與戴旭、郎咸平、張宏良、於建嶸、郭亦平、時寒冰、曹建海、孫錫良等人並列的“中國網際網路九大風雲人物”（2010中國網際網路九大風雲人物）之一。他們被廣大網民稱為“中國底層民意的真實代表”、“21世紀中華民族的優秀子孫”、“中國最有良心的一批文人” 。

2011年10月，他們九人再次被40多萬網民推舉為“中國底層九大意見領袖”。

2011年12月，由騰迅網新聞頻道一篇《說公知論公知，誰是公知》 的文章引發了網路大討論，千萬網民參與。絕大多數網民認為近年公知評選過濫，公知幾乎成了貶義詞。但絕大多數網民認可“九大風雲人物”這次評選，認可包括易憲容在內的九大風雲人物接近“公共知識分子”。

2007年3月21日，中國社科院金融研究所所長李揚在一個學術會議上透露，社科院金融研究所研究員易憲容已辭去先前擔任的金融發展與金融制度研究室主任一職。

中國金融網快訊證實了“房地產平民代言人”易憲容辭職的消息，但這則消息隨後就被刪除，只在百度網快照里還能找到相關痕迹。

但是，也有人認為：易憲容先生的去職，則很可能是得罪了房地產權貴、某些既得利益集團的學者。因為，對易憲容辭職一事，房地產開發商不僅拍手稱快，更是向易憲容大潑髒水。

“不要談論‘那件事’。”易憲容用這句話作為開場白，“昨天晚上剛剛回到北京。”有媒體報道，中國社會科學研究院金融研究所所長李揚表示，易憲容是自動辭職，“因為他有自己的事情要去研究。一個多星期前就去香港了。”

“一切都是炒作，其實是件很簡單的事，我不想干就不幹了，沒有那麼複雜。”易憲容說，“此事就到此為止，希望媒體不要再炒作了。”對於香港一行的目的及今後打算，易憲容三緘其口。

知情人士透露，事實上早在兩周前辭職就已發生，當時當事人只想平靜收場，但沒想到事情會鬧得沸沸揚揚。

李揚曾表示，在金融研究所今年的考核中，易憲容的考核成績不合格。“易憲容一直都只忙於自己的事情，完全沒有為研究室做出應有的貢獻。”據報道，儘管被指“研究態度不嚴謹”，而且不再擔任社科院金融發展與金融制度研究室主任一職，日前易憲容依然公開表示，今後不會改變一貫敢言的作風，是否擔任行政職務並不重要，今後仍將積極發表言論，“直到國家利益、民眾利益都不再受侵犯了，我就可以回鄉耕田了。”