誠意金

“誠意金”不具有合同效力及法律保護的性質

誠意金，即意向金，是20世紀90年代從中國港台地區傳過來的叫法。這在房產中介與買房和賣房雙方簽定的合同中多有體現，其實法律上並沒有誠意金之說，而且“誠意金”也不是法律意義上的違約金、定金、訂金。

法律界人士就指出，中介收取的誠意金，在現有的法律法規中沒有相關的條文。更何況大多數中介都把“保留對誠意金的最終解釋權”寫在相關約定中，使房屋買賣雙方處於被動、從屬狀態。由於中介利用了“誠意金”作幌子，往往就能造成一個供不應求的假象，就此而言，“誠意金”可以說是給買方或賣方布下的一個誘人陷阱。也就是說，不管“誠意金”的外衣多麼華麗，都掩飾不了它變相擾亂市場秩序的本質，需要加以警惕。

作為自創的商業用語，“誠意金”在商品房銷售中，由於供求關係緊張，處於賣方市場的開發商普遍強勢，由此採取了預售證獲得之前便收取費用的方式，用來甄別、圈定客戶。這種做法，往往不能保證所有繳納誠意金的客戶都買到房，只是提供一種與買房相關的潛在機會。因此，所謂的誠意金，不具有合同效力及法律保護的性質。

“誠意金”並非“定金”。房地產開發企業在預售前收取“誠意金”，並與排號、認購等行為掛鉤，這種資金並不具有“定金”性質。從法律意義上講，定金有擔保效力，擔保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金時，雙方已明確標的物以及價格。

收取誠意金、或者變相的設定賬戶存款排號，此時客戶與開發商之間的關係，實質上是一種“射幸合同”，而非固定合同關係。消費者支付費用購買的不是具體的實物或者服務，只是一種機會、一種購房可能性，並沒有具體的標的物做擔保，也不確定價格。

所謂“射幸”，即“僥倖”，本意是碰運氣的意思，射幸合同是指當事人一方是否履行義務有賴於偶然事件的出現的一種合同，這種合同的效果在於訂約時帶有不確定性。

“誠意金”並非“定金”

房地產開發企業在預售前收取“購房誠意金”，並與排號、認購等行為掛鉤，這種資金並不具有“定金”性質。定金具有擔保效力，擔保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金之時，雙方已經明確標的物以及價格。

交上幾萬元“誠意金”才可以買房，是買房人不得不接受的一項“規則”。2007年12月，瀋陽的沈長征對這項“規則”提出了挑戰，向法院起訴，要求開發商返還由“誠意金”而孳生的“不當得利”。2007年12月4日，這起中國首例訴“購房誠意金”案一審宣判。

2007年8月29日，沈長征向開發商提出申請，要求開發商退還“誠意金”，開發商稱還要等15天之後才能返還。因對開發商的拖延行為不滿，沈長征將該房地產開發公司告上法庭，要求開發商返還3萬元所產生的利息160元。沈長征主張按照中國人民銀行同期貸款利率返還，而開發商認為，即便返還利息，也只能按照存款利率計算。

法院經審理認為，該筆款項應從被告同意退款之日（8月29日）起算，而不是從交款日期（8月21日）起算；利率按銀行同期貸款利率計算，判決被告一次性支付給沈長征“購房誠意金”的利息66.35元。這個案例就是在法律上“購房誠意金可以退嗎”對這個問題進行了解答。

部門定性

2009年11月，針對不少房地產開發企業在房屋預售前收取“誠意金”的行為，知名房地產律師——京華律師事務所的秦兵和徐斌律師在表示：大量收取誠意金的行為有非法集資的嫌疑，存在極大的風險隱患，急需金融監管部門出台相應政策和管理辦法加以界定和約束。因此無論是作為居間介紹還是作為買賣雙方中的一方代理人，都不存在什麼誠意金問題。購房者一定要看清合同具體條款再簽字，尤其是誠意金的處理方式。

據了解，收取誠意金的行為在國外屬於非法集資，但中國由於存在法律監管真空，已經“約定俗成”地成了行業的普遍行為，甚至被房地產商們標榜為“使購房行為公平、有序的營銷方式”，律師們認為此種行為將消費者置於非常弱勢的地位，其權益根本無法得到保障，同時給房地產市場秩序以及金融市場秩序帶來極大風險，因此呼籲相應建設主管部門和央行、銀監會等金融監管部門儘快出台相應政策和管理辦法加以界定和約束。

誠意金如何徵收營業稅?

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》有明確的規定，納稅人可以把土地的使用權進行相應的轉讓，我們在進行銷售房地產的過程中，由於在進行交納各種稅費時，其義務發生在預收帳款的當天，所以，新的會計準則有了明確的規定，預收帳款會計科目或是與之相關的會計科目在進行設立時，應該從企業的角度出發，嚴格按照合同的要求以及規定向購貨人來進行收取相應的款項，通常可以向購貨人收取預收帳款，同時可以按預收帳款來進行財務核算，可以把會計帳戶的設立寫在購貨合同上面。

當納稅人是房地產企業，那麼房地產企業在進行銷售不動產時，或是說是售房的過程中，由於是對不動產進行銷售，所以必須要進行相應的財務處理，可以採取預收帳款的方式來進行財務處理，這種方法是為了能夠收到一定量的預收帳款，並以此做為購房合同，我們在設立購房合同的基礎上來進行相應誠意金的收取工作，然而，當收取誠意金時還沒有簽訂相應的購房合同，因此，不是以建立在銷售房屋合同的基礎上收取的款項，所以不能夠算是企業的營業額，更不能算其主營業務收入，當然，也就不能交納營業稅。