二手房合同

二手房合同是指購房者和售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。二手房合同應包括以下主要條款：

1、合同雙方當事人：買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯繫電話。如果有委託代理人的話，那麼還包括委託代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯繫電話。

2、標的：標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在二手房合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內容：房屋的坐落位置；面積；所買賣房屋的面積，應分別註明實得建築面積和所分攤的公用建築面積房屋是現房，還是期房房屋的配套設施和維修標準。

3、房屋的價格及付款時間約定：一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建築面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建築面積的售價為多少元，然後用單價乘以建築面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

4、交房期限：賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協助。或者由賣方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權證（所有權人為買方）交付買方，由買方支付有關的費用。

5、權利擔保：賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付后發生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

6、違約責任：違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規定對督促當事人自覺而適當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日後雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。

7、合同雙方認為應當約定的其他事項：如房屋的保修責任、物業管理以及小區內公用配套設施等。

賣方：_______________________________（以下簡稱甲方）

買方：_______________________________（以下簡稱乙方）

一、為房屋買賣有關事宜，經雙方協商，訂合同如下：甲方自願將下列房屋賣給乙方：

1.房屋狀況：（請按《房屋所有權證》填寫）

房 屋 座 落

幢號 室號 套（間）數 建築結構 總層數 建築面積（平方方）用途

2.該房屋的土地使用權取得方式"√"：出讓（　）、劃撥（　）。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，（大寫）______________________元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日前將上述房屋交付給乙方。該房屋佔用範圍內土地使用權同時轉讓。

四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、本合同經雙方簽章並經_______市房地產交易管理所審查鑒定後生效，並對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方願承擔違約責任，並賠償損失，支付違約費用。

六、雙方願按國家規定交納稅、費及辦理有關手續。未盡事宜，雙方願按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方協商解決；協商不成的，雙方願向（___________）仲裁委員會申請仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務部門各一份，房管部門一份。

八、雙方約定的其它事項：_____________________________________

甲方（簽名或蓋章）_______________ 代理人（簽名或蓋章）_____________________

乙方（簽名或蓋章）_______________ 代理人（簽名或蓋章）_____________________

監證機關：_______________

簽訂日期：___________年____月____日

深圳二手房買賣合同範本

深( )房現買字( )第 號

為更好地維護買賣雙方合法權益，請買賣雙方在簽約前認真閱讀以下內容：

1、本合同文本由“深圳市二手房網上交易系統”生成，買賣雙方經協商一致，可以對合同條款進行修改、補充，但修改、補充的內容應當符合法律、法規及本房地產項目土地使用權出讓合同的規定。

2、在簽訂本合同之前，買賣雙方當事人可要求對方出示身份證明、企業法人營業執照、房地產證等有關證明文件，並認真審閱合同內容，仔細確認其中的選擇性、補充性、修改性內容。對合同條款有疑問時，可向法律人士諮詢。

3、買方在簽訂本合同前，應當對本合同所涉房地產進行實地考察。對房地產周圍的環境、交通、學校及附著於該房地產之上的學位、戶口等情況進行充分了解。賣方有義務如實提供包括產權狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。

4、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過銀行第三方託管方式進行資金監管，並以協議方式明確約定資金監管帳戶及資金交付條件等相關事宜。

5、本合同生效后，未被修改的文本印刷文字及空格處填寫的有效文字與符號均視為買賣雙方合意的內容。合同附件及補充協議經買賣雙方共同簽訂后與合同正文具有同等法律效力。

6、買方需按揭購房時，應事先全面了解辦理按揭貸款所應具備的條件和應提交的資料。

7、本合同簽訂不等於產權過戶，只有經過房地產登記機關的轉移登記，產權過戶才算完成。合同簽訂到產權過戶，有一個時間過程，期間可能會出現產權被查封等特殊情況，因此請買賣雙方務必注意交易風險。

當事人基本信息：

賣方：

姓名：____________________________

國籍/地區：_________________

身份證/護照號碼：_________________

所佔份額：_____________________________________________________

公司或機構名稱：_______________________________________________

營業執照號碼：___________________

所佔份額：__________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：__________________

法定代表人：_____________________

聯繫電話：__________________

身份證/護照號碼：__________________________________________

代理人：_________________________

聯繫電話：_________________

身份證/護照號碼：______________________________________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：__________________

共有權人：姓名：_____________________________ 國籍/地區：_________________ 身份證/護照號碼：__________________ 聯繫電話：_________________ 通訊地址：_________________________ 郵政編碼：_________________ 所佔份額：___________________________________________________ 公司或機構名稱：___________________________________________________ 營業執照號碼：_____________________ 所佔份額：_________________________ 通訊地址：_________________________ 郵政編碼：_________________________ 法定代表人：_______________________ 聯繫電話：______________________ 身份證/護照號碼：_____________________________________________________

買方：

聯繫電話：_________________

通訊地址：________________________

郵政編碼：_________________

姓名：_______________________________

國籍/地區：_____________________

身份證/護照號碼：____________________

郵政編碼：_____________________

通訊地址：___________________________

聯繫電話：_____________________

所佔份額：_______________________________________________________

公司或機構名稱：____________________________________________________

營業執照號碼：_______________________

所佔份額：_________________________

通訊地址：___________________________

郵政編碼：_________________________

法定代表人：_________________________

聯繫電話：_____________________

身份證/護照號碼：___________________________________________________

代理人：_____________________________ 聯繫電話：_________________________

身份證/護照號碼：____________________________________________________

通訊地址：___________________________ 郵政編碼：____________________

一、確認產權的可靠度

1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人；

2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房；

3、一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；

3、一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有佔用屋頂的平台、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；

2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽台改成卧室或廚房、將一間分隔成兩間；

3、陽台是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽檯面積應該怎麼計算的問題。

4、頂層房屋是否在樓頂上有私自搭建建築。

四、確認房屋的準確面積

1、包括建築面積、使用面積和套內實際面積；

2、產權證上一般標明的是建築面積；

3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端牆角到另一端牆角的面積，即所謂地毯面積。

4、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；

五、觀察房屋的內部結構

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；

2、管線是否太多或者走線不合理；

3、天花板是否有滲水的痕迹，牆壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

4、注意觀察廁所（浴室），廚房等經常用水地方的樓上有無漏水痕迹。

六、考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓；

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個台的節目；

3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；

4、觀察戶內、外電線是否有老化、有無裸露在外的現象；

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣；

7、小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；

8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

9、寬頻是否已經接入小區。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

2、了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。

3、了解房屋是否有蟑螂、白蟻、老鼠啥的。

八、查驗物業管理的水平

1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心；

4、小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。

5、小區樓道是否有專門的垃圾清理人員。

6、有無簡單上門服務。

九、了解以後居住的費用

1、水、電、煤、暖的價格；

2、物業管理費的收取標準；

3、車位的費用（包括自行車）。

4、其他的一些費用，比如網費，有線電視費等。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；

2、哪些人住過，什麼背景，是何種用途；

3、是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案；

4、是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

十一、了解鄰居的組合

1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區內看人來人往，通過衣著和生活規律判斷人的社會層次；

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；

3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

十二、計算一下房價

1、自己通過對市場上在售房屋的反覆比較判斷房屋的價值；

2、委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；

3、銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

十三、二手房按揭的條件

1、年滿18歲，符合購房所在地對戶口的要求，並能提供相應的婚姻證明材料；

2、能提供穩定的收入支付本息的證明；

3、願意將所買的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；

4、所購房屋產權所屬真實可靠；

5、支付有關手續費。

十四、請律師

1、二手房買賣的情況比直接從開發商購買商品房更為複雜，因此有律師提供建議參考更可靠；

2、建議請一位儘可能熟悉業務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1、二手房上市採取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作；

2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證；

3、在把你的業務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？代理行的服務收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠，應該提供兩證

1、有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書；

2、資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

1、二手房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化；

2、媒體的報道十分關注二手房上市，要注意報紙的新消息；

3、向律師及中介代理行諮詢;

4、最可靠的還是向有關房管部門諮詢，及時了解最新的信息。

十八、產權是否完整

1、確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛;

2、一定要在過完戶以後才能將房款轉移到原戶主手上。

十九、小心房款和產權的交接

1、先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；

2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成後，再將房款轉入賣方的賬戶。

二十、保證產權順利過戶

1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續；有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；

2、從買房的角度來說，一定是產權過完戶以後這套房才真正屬於你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

一、查看產權所有人的身份證件

房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位共有？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由委託代理人替其簽章。

二、了解所購房產

購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產權證是否屬實；房產面積多大；該房產用途是什麼；是辦公還是居住，或是其他；該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利；該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這裡，如果該房產已設定抵押，那麼抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，並未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那麼轉讓行為無效。只有在抵押登記註銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

三、租賃與否

還要注意該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？

四、需要準備的證明材料

購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：

1、身份證原件或護照原件及複印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明及監護人的身份證和戶口；

3、有委託代理人，須提供經公證的委託書及代理人身份證。

五、購房者如是境外人士，所提供的是外文需翻譯

境外人士提供的有些材料如委託書、同意書等必須經下列境內、外機構公證、認證後方為有效。另外，要看清楚合同中的約定內容。這主要包括以下內容：當事人的名稱或姓名、住所。這裡主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯繫辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。

六、標的

這裡應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產權歸屬（要與第一條銜接），房屋轉賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。

七、價款

這裡也是很主要的內容，主要寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。

八、履行期限、地點、方式

這裡主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；配合與協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

九、違約責任

這裡主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什麼情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

十、解決爭議的方式

這裡主要約定解決爭議是採用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

十一、合同生效條款

雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。

十二、合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。

十三、合同的變更與轉讓

在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

當前，二手房買賣合同沒有統一的標準範本，在實踐中，各個中介公司的二手房合同樣本各式各樣，甚至同一公司的的二手房合同都不一樣。因二手房買賣協議不規範，約定不明確導致糾紛的事例數不勝數。因此，由專業房產律師針對二手房買賣雙方的實際情況，起草、審查二手房買賣協議，讓買賣雙方簽訂一份嚴謹、詳盡、約定明確的二手房買賣協議，是避免二手房糾紛的關鍵措施之一。下面簡單介紹一下二手房合同中買賣雙方最容易忽視的幾個問題：

一、購房者未能成功申請貸款

當前，通過貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式，但如果買方不能通過銀行審查，又該怎麼辦？買賣雙方應當根據雙方的實際付款能力進行約定，可以選擇如果貸款不成，買方在某個期限內另行自籌資金購房，也可以約定如果貸款不成，終止買賣協議。

二、國家出台新規定，限制房屋轉讓或附加稅費

簽訂二手房買賣協議之後，國家出台新政策，辦理二手房轉讓須附加一定稅費，如2006年，國家出台關於普通住房自住不滿5 年的房子，要交納個調稅等政策等一系列政策，買賣雙方為如何承擔協議后出現的稅費引發了一些糾紛。為避免此類糾紛，應當在合同中約定國家出台新政策后的合同履行辦法，是按新規定辦，還是終止合同，終止合同的處理辦法等事項；此類約定是否明確可操作，具有現實意義。如當下一直在討論對經濟適用住房是否增加或改變上市交易的限制。

三、出售房屋的代理權

如果產權證上的房主與賣房人不是同一個人，操作賣房的人作為代理人必須取得房主的合法授權。授權文件應當規範、合法有效，並且要作為房屋買賣協議的附件。

四、房屋附屬物的轉移

有些房屋附有車庫或地下室，這些附屬物應當一併轉移，在買賣合同要作出約定；

五、房屋的內部結構的保障條款

二手房因裝修改變房屋結構的情況比較常見，如果改變房屋結構影響到房屋安全，其責任是相當重大的，在買賣合同中應當記載並約定相關事項；

六、土地使用期限

二手房土地使用期限，直接涉及買方的後期利益，如果剩餘土地使用年限不清楚，應當讓賣方合同中承諾如果剩餘土地使用年限不實所承擔的責任。