承租人優先購買權

《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內要通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買權利。

(1)僅限於房屋租賃場合;

(2)出租人出賣出租房屋，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。

(3)出租人侵害承租人優先權的，承租人可主張賠償損失;

(4)在轉租的場合，次承租人與承租人都有優先購買權，二者發生衝突的，前者優先於後者.

法律實務中，承租人所獲得的損害賠償的範圍及舉證角度如下：

一、尋租費用損失

尋租費用損失指的是由於承租人優先購買權的喪失，導致承租人不能繼續租賃該房屋，承租人因此需要另行租賃其他房屋所花費的尋找合適租賃點的費用損失。但是房屋所有權人的更換本身不能直接導致承租人的無法繼續租賃，只有在客觀上新房屋所有權人未與其簽訂新的租賃合同，且未繼續簽訂租賃合同的原因在於法律的禁止性規定或雙方就新租賃意向無法達成一致。

對於承租人而言，舉證方面需要注意以下幾個角度：

1、向新房屋所有權人發出的限期續租意向書（得到確認）；

2、尋租新房屋的中介費用發票；

3、其他尋租過程中所花費的費用票據。

二、搬遷費用

搬遷費用主要指因雇請搬家人員所花費的費用。費用證據主要指費用發票及相關的費用票據。

三、涉案房屋相關費用

涉案房屋相關費用主要指的是承租人替代購買房屋過程中所花費的中介費用及其他費用。有人認為承租人另行購買的房屋所花費的相關費用不再賠償之列，因為即便承租人購買替代性房屋，仍然會產生交易成本。（《試析侵害承租人優先購買權的賠償問題》，作者陸慧，來源《法制與社會》2012年第33期）

筆者認為提出此觀點的人可能不了解房屋交易的業務實踐。對於已經明確房屋所有權人且存在一定的業務聯繫的房屋交易而言，雙方在房屋買賣中的交易成本是極低的。例如，承租人不需要另行支付中介費用就可以直接可以和房屋所有權人洽談並根據公開價格獲得交易機會。因此此種情況下的交易成本要遠遠低於承租人另行購買房屋的交易成本。

另外一層主要指的是合同預期利益的損害賠償問題，實務中可以承租人所替代購買的房屋本身的現時再轉讓價值與涉案房屋之間的現時再轉讓價值之差。

四、其他費用

承租人優先購買權案件，其他費用應當根據案件實務情況而定，例如承租人為調查房屋所有權人的房屋轉讓行為而花費的調查取證費用，為確定房屋再轉讓價值而花費的鑒定費用等。

最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）

第二十一條規定　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院要應予支持。但請求確認出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。

第二十四條規定　具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。（參考《物權法》106條。

中華人民共和國物權法

第九章　所有權取得的特別規定

第一百零六條　無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

侵犯承租人優先購買權及賠償標準之認定：

原告：上海遠大學習廣場教育科技有限公司（以下簡稱遠大教育公司）。

被告：上海泰潤房地產開發有限公司（以下簡稱泰潤房產公司）。

第三人：嚴某某。

原告遠大教育公司訴稱：原、被告曾於2008年3月就國順路126-3號店鋪房屋（以下簡稱系爭商鋪）訂立租賃合同，約定原告承租該處326.01平方米房屋，租賃期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同時，合同約定，在租賃期內，被告方如需出售該房屋，要提前三個月通知原告，原告在同等條件下享有優先購買權。租賃合同訂立后，雙方按約履行。2009年7月，被告告知原告，被告已將房屋出售給第三人，以後的房租由新的產權人（即第三人）收取。原告當即提出異議。2009年9月，原告從第三人處取得產權證複印件，明確獲知房產已經轉讓。現原告認為被告未提前三個月向原告徵詢對系爭商鋪的買受意見，侵害了原告得優先購買權，故請求判令被告賠償其出售給第三人的房價與審理中法院評估房價現值的差價及2009年7月至判決日止的租金損失。

被告泰潤房產公司辯稱：不同意原告訴訟請求。被告曾在出售前口頭通知原告欲出售系爭商鋪和政本路115-117號商場（以下簡稱政本路商鋪）事宜，但原告表示不願意購買，被告才與第三人簽訂《備忘錄》，將系爭商鋪和政本路商鋪兩處打包出售給第三人，因原告在2009年7月三方開協調會之前知道系爭房屋出售情況后未提出異議，所以被告沒有侵犯原告的優先購買權。關於房屋出售價格，雖然系爭商鋪買賣合同的單價定為人民幣（以下幣種均為人民幣）15,800元、總價515萬元，但按系爭商鋪與政本路商鋪統算，合同單價為2萬元。

第三人嚴某某述稱，被告與第三人在2009年4月已經就房屋買賣進行協商，於2009年5月11日達成協議，即打包購買兩處商鋪，捆綁總價26,584,308元，2009年5月13日先就系爭商鋪簽訂買賣合同，為了避稅、貸款方便才把總價寫成515萬元，而政本路商鋪因資金問題約定於2009年底簽訂，且第三人也如約支付了部分款項，故第三人是將系爭商鋪和政本路商鋪兩處商鋪打包購買，實際交易均價為2萬元/平方米。2009年7月，三方開過協調會，明確房屋轉讓條件、價格，原告當場表示不購買，故原告已經放棄優先購買權，不存在損失。

法院經審理后認為：本案的爭議焦點有二：一、對被告是否履行合同約定的通知義務，乃至是否違約侵犯原告優先購買權；二、如確認被告侵犯原告優先購買權后應以何種標準衡量原告的損失。

關於焦點一，租賃合同約定“在租賃期內，被告如需出售該房屋，應提前三個月通知原告，原告在同等條件下有優先購買權。”故考察被告是否侵犯原告優先購買權，關鍵在於“提前三個月通知”及“同等條件”兩個衡量標準。

根據查明的事實，被告僅提供員工證明，在2009年3-4月間口頭徵詢過原告意見，原告不予認可，且根據合同約定，被告應該在出售前三個月通知，但被告有確切證據證明的詢問均發生在系爭商鋪產權交易過戶之後的，故即使存在口頭的通知，被告仍違反合同約定，對被告主張出售前履行了通知義務，法院不予採信。至於被告認為原告曾在系爭商鋪過戶給第三人後，要求出具發票，以此主張原告接受房屋另行出售的事實，並放棄了優先購買權。對此，法院認為，首先，被告未對此節事實提供證據證明，之後三方對於2009年7月協調會的內容也說法不一，不能得出被告主張的結論；其次，即使原告曾準備接受第三人的租金髮票，也只能認為原告在該時段得知被告與第三人另行出售系爭商鋪的事實，不能等同於被告出售前盡到通知義務，及出售後原告放棄主張優先購買權，且事實上，原告也在知曉房屋出售的事實后即提出了要求損失賠償的訴訟，並未放棄主張。

關於被告訴訟中同意給予原告再次購買的機會，是否可免除被告責任的問題，涉及對“優先購買權”中“同等條件”的理解。

審理中，被告提出原告可以按照2萬元/平方米的均價購買系爭商鋪和政本路商鋪，總價為2658.4308萬元，對合同定價和首付款條件也提出要求。原告則表示只願意按照系爭商鋪合同價1.58萬元/平方米的條件購買。雙方就購買條件未能達成一致。鑒於被告與第三人就政本路商鋪並未簽訂房屋買賣合同，房屋也未交付使用及登記過戶；再者，系爭商鋪和政本路商鋪雖屬同一東方家園小區，但兩處商鋪的地理位置、經營內容上沒有關聯性，不能認為必須整體出售；故被告認為給予原告“同等條件”再次購買的機會，法院難以採信。

按照前述觀點，被告未按合同約定，在出售前三個月就出售價格向原告履行通知徵詢義務，侵害了原告在同等條件下享有的優先購買權。

關於焦點二、確定損失標準，首先要確定承租人優先購買權的性質。根據法律規定的原意，優先購買權的設立，追求的主要是生存和安全價值，是對一種基本社會秩序的維護，而不是對出賣人所有權的限制。對優先購買權人而言，該項權利意味著購買機會上的優遇和排斥他人取得特定標的物所有權的保障，但並不意味著購買條件上的優惠。根據相關規定，當承租人優先購買權受到侵害、要求作為出租人承擔相應的賠償責任時，要提供相應的證據，以證明存在實際損害的要件事實。

因被告未曾在出售前以同等條件徵詢原告，故原告喪失了交易機會，因此，從理性的商事交易目的分析，原告訴訟主張房屋差價作為損失，可以支持，但應對確定房屋差價的計算依據作出認定。綜合原、被告意見，價格標準存在系爭商鋪合同價1.58萬元/平方米、被告與第三人確認的買賣真實價2萬元/平方米、物業經理陳述的2.2萬元/平方米、詢價結果2009年5月2.8-2.9萬元/平方米和2011年3月3.4-3.5萬元/平方米。上述價格中，根據系爭商鋪的交易時間、地理位置等市場因素，以及物業反映的情況和詢價結果，合同價明顯不能反映真實交易價格，不應作為交易條件考慮。根據庭審查明，系爭商鋪出售於2009年5月中旬，原告確認於2009年7月初知曉出售，時間間隔短、市場價格變化不大，而在2009年7月時，第三人付出的房款已遠超過系爭商鋪房價，故政本路商鋪雖未簽訂買賣合同和辦理過戶，但被告與第三人陳述的因兩處出售，故售價低於市場價是可以採信的，應以2萬元/平方米作為交易價格。

關於原告主張剩餘租期的租金，從維護既有的房屋利用關係而言，“買賣不破租賃”，故租賃房屋的出售並不破壞房屋已有的租賃關係，對承租人而言，承租期限的維護是主要目的，是否取得租賃物的所有權並不包含在其預期之內。故原告要求賠償剩餘租期的租金損失之請求，法院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百三十條之規定，判決：一、被告上海泰潤房地產開發有限公司應於判決生效之日起十日內賠償原告上海遠大學習廣場教育科技有限公司經濟損失人民幣652,020元；二、原告上海遠大學習廣場教育科技有限公司其餘訴訟請求，不予支持。

一審判決后，雙方當事人均未上訴，一審判決已生效。

本案涉及的主要法律問題是：1、承租人優先購買權的性質；2、出租人是否侵犯承租人優先購買權；3、侵犯優先購買權損害賠償的計算標準。

一、承租人優先購買權性質

承租人優先購買權是指出租人轉讓不動產時，承租人在同等條件下，依照法律規定享有優先於其他人購買該不動產的權利。關於承租人優先購買權的性質，我國多數學者認為優先購買權屬於一種物權或者具有物權效力。台灣學者如王澤鑒先生則認為優先購買權屬於形成權性質，即承租人可以依一方意思表示，形成以出租人與第三人同樣條件為內容的合同，無須出租人的承諾，只是該權利附有停止條件，只有當出租人出賣房屋給第三人時，才能行使。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第21條至24條對承租人的優先購買權進行了規定，由奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書中將承租人優先購買權性質確定為債權，歸入附強制締約義務的請求權範疇。強制締約，是指個人或企業負有相對人之請求，與其訂立合同的義務，即對相對人之要約，非有正當理由不得拒絕承諾。如果出租人違反此項義務，將租賃房屋出賣給第三人，承租人可以提請公權力介入，強迫出租人對其作出承諾意思表示。法院認為，首先承租人優先購買權作為一種法定的權利，其成立的前提條件是租賃關係的成立，即租賃關係一經成立，承租人優先購即成立，租賃關係一旦終止承租人的優先購買權即消失，所以屬於附隨性權利；其次，承租人的優先購買權並不具有支配力，即使具有對抗第三人的效力，也是指出租人與第三人簽訂的房屋買賣協議對承租人不生效而已，與物權的排他性並不相同；第三，承租人優先權一旦被侵害，其侵害的主體即是出租人，侵權客體即是承租人的優先購買權，這與形成權的無被侵害性和無相對義務人的基本特徵不符。綜上，承租人優先購買權應為債權，屬於強制締約的請求權。

二、出租人是否侵犯承租人優先購買權

本案首先需要確認被告是否在出售前履行了通知義務及被告在出售後所採取的補救措施是否視為給予原告“同等條件”購買的機會。

（一）被告是否在出售前履行了通知義務

根據《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他損害承租人優先購買權情形的，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予支持。……”，可見，出租人負有通知義務，如違反該義務則有可能承擔相應的民事責任。本案中，根據查明的事實，被告在出售前僅有其員工證明口頭徵詢過原告意見，除此之外無其他證據證明被告已盡到通知義務，由於被告公司員工與被告存在利害關係，證明力較低，且原告不予認可，另根據合同約定，被告應予出售前三個月通知，但被告有確切證據證明的詢問均發生在系爭商鋪產權交易過戶之後，故即使存在口頭通知，被告仍違反了合同約定，被告主張出售前履行了通知義務，法院難以採信。

（二）被告在出售給第三人後又提出的同意給予原告購買的機會，是否可免除被告的責任

審理中，被告曾提出已與第三人商妥，只要原告按照2萬元/平方的均價購買系爭商鋪和政本路商場，總價為2658.4308萬元，同時支付首期定金100萬元，被告與第三人就同意將兩個商鋪轉讓給原告。原告則表示只願意按照被告與第三人簽訂的系爭商鋪合同價1.58萬/平方的條件購買系爭一個商鋪。雙方就購買條件未能達成一致。

針對被告在出售系爭商鋪給第三人後提出的同意轉讓給原告的交易條件是否與轉讓給第三人的條件一致的問題，法院認為：首先，根據最高院司法解釋的規定，出租人履行通知義務應當在出賣房屋前15日，被告在案件審理中提出的補救方案只能作為被告提出的調解意見，而不等同於被告已經履行了通知義務；其次，退而言之，即使將被告的補救措施視為其盡到通知義務，那就涉及對“同等條件”的理解，本案中被告稱是將兩個獨立的商鋪打包出售給第三人，除價格條件外，還將兩個商鋪打包出賣作為條件。由於，兩個商鋪是獨立的商鋪並非部分與整體的關係，所以不能因承租人只願購買系爭商鋪而否認承租人可以行使優先購買權，否則有損於承租人的利益；最後，本案中，被告與第三人之間就兩個商鋪打包出售並沒有簽訂正式的房屋買賣合同，僅是第三人對系爭商鋪辦理了產權登記手續，另一商鋪的所有權人仍為被告，且第三人也未付清全部兩個商鋪的款項。所以，“同等條件”是否成立仍存疑問。綜上，不能認定因被告已經採取補救措施而免除其因侵犯原告優先購買權應當承擔的責任。

三、侵犯優先購買權損害賠償的計算標準

如前所述，承租人優先購買權的性質是債權，屬於強制締約義務的請求權，基於此，當出租人將系爭房屋出賣給第三人，理論上承租人可訴至法院請求強迫出租人對其做出承諾的意思表示。但是在實踐中由於出租人不願意將系爭房屋出賣給承租人，而寧可在租賃關係終結后，再將系爭房屋另行出售，所以司法實踐中即使判決出租人與承租人簽訂房屋買賣合同的，由於合同是兩方以上當事人意思表示一致的行為，如一方當事人拒絕簽訂合同，判決內容也得不到履行，所以一般是根據《民法通則》第118條的規定判決出租人與第三人所簽訂的房屋買賣合同因侵犯了承租人的優先購買權而無效。但是，承租人優先購買權是承租權派生出的權利，附屬於承租權而非所有權，所以不具備物權的屬性，《民法通則》第118條基於物權屬性規定出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同應當無效的規定，事實上是對承租人優先購買權的性質在定性上發生偏差，同時也不利於交易的安全。這樣的判決一方面限制了出租人的處分權，另一方面也造成承租人利用這一制度進行惡意訴訟，影響交易的穩定。因此，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他損害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”該規定明確了今後處理這類案件的原則，但是，怎樣承擔損害賠償責任，司法解釋並未作出明確的規定法院認為：

首先，原告購買系爭商鋪，作為房屋買賣市場中的買受人之一，其所得到的交易價格只可能是市場價，因為被告準備兩處出售的原因而給予第三人較優惠價格，該特殊原因應以金錢摺合加入價格中，否則必然造成對被告所有權的侵害。關於市場價的認定，應對房屋的價值有直觀的認識，單對房屋價格作出認定不能等同於原告可買受的價格，地段、人氣因素都是商鋪買賣需考慮的問題，故作為直接管理系爭小區的物業，其所反映的價格綜合了系爭商鋪價值和可交易價格的情況。

其次，承租人以優先購買權受到侵害為由，要求出租人承擔賠償責任的，應當提供存在實際損害的要件事實。租賃關係的成立是承租人優先購買權產生的前提條件，但是承租人的優先購買權是法律的特別規定，而租賃合同僅是該權利產生的基礎事實。況且根據“買賣不破租賃”的原則，即使承租人優先購買權受到侵犯，但是其租賃權是有法律保障的，所以並不存在因優先購買權被侵害而造成的租金損失。承租人優先購買權被侵害所喪失的是以同等條件購買租賃房屋的機會，所以實際損失通常是指房屋的差價，本案中原告主張以起訴時的租賃房屋的市場價與出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的合同價之間的差價作為賠償的依據，顯然是將擴大的損失也要求被告進行賠償，這是缺乏法律依據的，因為在被告得知出租人已將租賃房屋出賣給第三人的時候，為防止損失的擴大完全可以立即購買條件相當的房屋，如未採取購買行為，那麼就無權就擴大損失部分向被告主張賠償。本案由於被告出賣房屋的時間與原告得知侵權的時間僅相差幾個月，所以之間的價格波動不大，但是在爭議時系爭商鋪可能交易發生的價格與被告真實售價購買價格之間存在一定的差價，所以，原告的房屋差價損失應以爭議時系爭商鋪可能交易發生的價格與被告真實售價的差額作為依據。