板式住宅

“板樓從建築物本身來說，反映的是一個建築物的長、寬、高之比。”國家住宅工程中心副總建築師劉東衛先生說。“從板樓的建築特徵來看，板樓就是東西長，南北短的建築。”如果僅以這樣一個標準來衡量，當前市場上的板樓很難辨別真偽。同時，他又指出，當前市場上的板樓確實有不少是塔樓的變異。為迎合當前買房人的偏好，有不少開發商將建築的外形做成板式住宅的模樣，如果深入到室內，每一個戶型來看，卻發現有不少戶型與塔樓沒有什麼區別。

因此，劉東衛先生告訴買房人鑒別一個住宅是否是真板樓，不能只從建築外形來看，而應該深入到它的內部看個究竟。板樓的戶型應該是南向面寬大，而進深短，南北通透的格局。在南北開窗的情況下，可以通過自然通風形成對流。而當前市場上有許多所謂板樓的戶型卻達不到南北通透，甚至有的板樓還有純北向戶型。這與塔樓其實沒有太大區別。有的戶型雖然做到了南北通透，但進深卻達到了17米，甚至更大，使室內出現了暗廳。這樣板樓通風采光效果都大打折扣。

有關專家介紹，板樓並不是越薄越好，過度地追求“薄”也可能導致室內空間分配不合理。“薄板”是在不影響室內空間功能分區及方正感的前提下，將樓體厚度儘可能減少，以增加室內的通透性與單位面積的受光度。這樣可以使來自南向的採光面與北向的受光面的光線有效對接，從而保證了室內充足的採光與通風性。室內進深短了，室內空間受管道、空間布局等因素的影響也相應減少，明廚明衛就成了可能。廚房和衛生間都有採光面，利於日常的油煙、衛生間潮氣、異味等可以通過自然通風的方式排出室外，這樣不但能有效保持室內清潔，更有益健康。

除了進深小、面寬大，南北通透這些標誌外，專家認為真正的板樓實質是能滿足人們生活品質更高追求的一種住宅產品，它在朝向、通透性、建築密度、人均綠化率等方面都有很嚴格的要求。有的產品雖然也做到了通透，但是由於東西朝向，並不能滿足北方採光的要求，所以不算是真正的板樓；有的產品建得太高，加大了容積率，減少了人均綠地的佔有，也不算是真正的板樓。只有低容積率、高綠化率的設計才能更有利於發揮板樓的通風采光的優勢，同時也使室內的戶型更加方正。

因此，有關專家提醒買房人，在買房時一定要有鑒別真偽板樓的意識。不要認為只要從建築外形看，符合板樓的長、寬、高比例就認為一定具有板樓的通風采光性好的居住特性。更應該研究住宅的內部結構，只有當戶型的面寬、進深有一個合適的比例，社區的容積率，綠化率達到一定的標準時才能達到板樓通風采光性好的特點。

很多開發商在宣傳中對塔樓持否定態度，其觀點不外乎有二：其一，塔樓容積率高，每層人口密度大；其二，居室通透性差，通風、採光不如板樓。

客觀地講，塔樓與板樓二者並沒有絕對的優勢與劣勢。事實上，規劃超前、設計合理的塔樓無論是戶型方正實用、功能分區明確，還是通風采光效果上均不會遜色於板樓。

當前，市場上的一些高層雖說是板樓，但無論是從進深面寬上，還是容積率、均好性並不能盡如人意，比如：做高層板樓建築進深必然加大，進深可達到15—16米，採光不徹底，又因為市場上小戶型受寵，大進深的板樓做出小戶型必然縮小面寬造成通透不足，上述類型的板樓實際上已經失去了板樓的意義。

另外，雖說板樓南北通透採光性好，但很多板樓是東西向設計，也達不到板樓應有的效果，因此，從2002年起，越來越多的發展商意識到高層板樓的劣勢，紛紛開發小高層或多層板樓。而塔樓的者也逐漸意識到空中大雜院的弊病，將一樓10戶至12戶的設計調整為一梯5戶至6戶，使傳統臃腫的“王”字型塔樓變形為舒適健康型的薄塔、蝶塔。

板式住宅多是正南北方向，進深在15米左右，南北通透，便於採光與通風，而且戶型方正：平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由於板樓的面積充裕，因而戶型設計更容易出精品。

眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優劣差距很小。板樓由於住戶不多，居家生活也比較清靜。

通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設施要求較少外，僅外牆粉刷的日常維護費用就要比塔樓便宜得多。

板樓戶型的使用率通常高於塔樓戶型。因為塔樓內的電梯井、候梯廳、變配電機房等公共設施面積較大，都將攤到每個業主的頭上。

板樓社區多屬低層低密度，容積率較低，儘管居住舒適性強，但房價一般比較高，特別是在城區內寸土寸金的地段，為數不多的板樓也許只有非工薪階層才能消費得起。

板樓特別是磚混結構的板樓牆體起承重作用，不可以變化，這一點不如塔樓的可改造性強。

1、節約土地資源，房價較低

由於塔樓社區的建築密度較高，因而可以節約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。

2、空間結構靈活，宜於改造

塔樓多採用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔牆基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。

3、結構強度高，抗震性好

高聳的塔樓由於採用了剪力牆結構，現澆樓板，因而其整體性好，抗震性與安全性很好。

4、居高望遠，視野開闊

塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無法領略這一份心曠神怡的感受的。

1、均好性差，居住密度高

塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達12戶，數百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環境當然不如板樓優越。而且，塔樓每層都有部分住戶的採光、通風、景觀等條件比較落後，且不可改變。

2、面積使用率不高，存在灰色空間

塔樓戶型的使用率普遍低於板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接採光、通風，這樣的地方被稱為”灰色空間”。