建業里

建業里(位於上海市建國西路496弄1-80號)

位於上海市建國西路靠近岳陽路，為石庫門風格舊里弄住宅，於上世紀30年代建造，當時主要用來安置中低收入家庭居住的房屋。

2007年起，上海波特曼建業里房地產發展有限公司對這個上海市中心最大石庫門群落進行修繕。經過歷時兩年的修繕性開發，修建成新的“建業里”；使其時隔80年後身價陡增；獲悉，該項目將於2010年底建成開業，該項目廣受海內外關注，與滬上已有的新天地、思南公館相比，項目總面積超過4萬平方米的建業里不僅規模最大，而且將首開“上海市中心石庫門物業向海內外公開發售”的先河，知情人士透露，一套改建后的建業里石庫門別墅每平方米售價預計在13萬元人民幣左右，購房入住者至少需要3000萬—5000萬元的經濟實力。

經過3年多的籌備，上海現存最大的可改造新式石庫門裡弄建築群———徐匯區建業里保護項目，2007年9月4日拉開改造工程的帷幕。

9月4日，徐房集團所屬建築實業公司員工在紅磚牆上固定了碗口粗的鋼管，並用米字型的腳手架將整個建業裡外牆封閉。施工隊負責人表示，以堅固的鋼管支撐牆體可以最大限度地保護原有結構，雖然成本高昂，但效果明顯。根據專家意見，改造后的建業里將實現以居住、辦公、商業、里弄式酒店公寓為方向的構想，徐匯區聯合海內外知名集團企業，對這組市級保護建築群保護、改造，恢復原始石庫門景觀，全部工程計劃在兩年內完成。

“先是有薄薄的霧，光是平直的光，勾出輪廓，細工筆似的。最先跳出的是老式弄堂房頂的老虎天窗，它們在晨霧裡有一種精緻乖巧的模樣，那木框窗扇是細雕細琢的；那屋披上的瓦是細工細排的；窗台上花盆裡的月季花也是細心細養的。”作家王安憶的《長恨歌》中，開篇就講述了一段老上海石庫門和弄堂的景緻，讓人過目難忘。要說上海民居的代表之作，石庫門當仁不讓。

2012年1月26日，同濟大學建築城規學院王偉強教授在微博上發了一張建業里鳥瞰圖的圖片，搭配的文字說明是：“即將建成的上海市‘優秀歷史建築’——建業里。”優秀歷史建築是怎樣重建起來，並變身為51棟身價半億的豪宅？優秀歷史建築應該如何保護？最具上海風情的石庫門改造之路究竟在何方？本報記者對此進行了一個多星期的深入調查。

改造前，是上海現存最大的石庫門裡弄建築群。

“一位網友曾經無限留戀建業里沿街的一家小煙紙店，說2角6分就可以買到一盒上好的紫雪糕。我因為那時候上班經常會騎車經過建業里，所以還能想起路口的一家洗染店，向西面是一家小百貨店，門口的藤筐里放了各色襪子在待售，東邊還有一家吃食店，生煎熟了揭開鍋蓋時會騰起一團團的熱氣、一陣陣的香味……將來的建業里如果還能有這樣的享用，那該多好……”網友“binren60”這樣表達自己對建業里深厚的情感和悸動。

在改造工程啟動之前，建業里是上海現存最大的石庫門裡弄建築群。時光倒回80年，正如弄堂門楣上所寫的“1930”，建業里建成於上世紀30年代初，由法商中國建業地產公司建造而得名，也是當時法租界區域內第一個以中國建築單位命名的住宅群，分為東弄、中弄、西弄。作為從衡山路至復興路的4.3平方公里歷史風貌保護區的一部分，建業里總佔地面積17840平方米，原總建築面積20524平方米。

相關資料介紹說：當年的建業里，弄口過街樓與石庫門門楣、門柱頗具特色，所有房屋均設有護角石。全部里弄建築的外牆均為清水紅磚，西弄採用了徽派風格的馬頭牆，主弄與支弄間有磚砌半圓拱券門洞相隔，一些細部採用了西式的線腳裝飾，甚至還帶有裝飾藝術痕迹。建業里的建築山牆具有荷蘭風格，但在牆頂敷有紅色的西班牙筒瓦，整體跌落，如同中國傳統階梯狀的馬頭牆、封火牆，另外在每級末端還有個微微翹起的“鼻子”。牆體用紅色清水磚砌成，面向天井的客堂有中國傳統的木質落地長窗。

1994年，建業里被列為上海市第二批優秀近代保護建築，屬於上海市市級保護單位，具體保護要求為：重點保護里弄建築外貌和環境綠化。

有關資料顯示，隨著時代的變遷，居住人口不斷增多，建業里由原來每個單元只住1戶人家，增加到了平均居住4戶，改造前總戶數253戶，居民約3000人。

從石庫門到“別墅”石庫門每一棟的總價將在4000-8000萬元不等。沿著建國西路，從岳陽路移步到一公裡外的陝西南路，正是建業里的“姐妹”之作——步高里。很多人並不知道，這兩個都有一定知名度的新式里弄，同是一家開發公司的手筆，建成時間相仿，外觀等各個方面都十分相似。

在這裡，依然留存著原汁原味的石庫門風情，暗紅色的磚牆透射出穿越時代的生命力。弄堂里劃出一條條黃線，裡面停放的自行車，讓人有一種熟悉的感覺。政府部門出大頭，住戶出小頭的居民參與性的改善型舊改模式，曾經是媒體關注的熱點。雖然一座石庫門裡仍然住著幾戶人家，但步高里居民們的生活質量確實是大大改善了。但是曾經的建業里已經物是人非——至少在身價上，和自己的同胞姐妹拉開了差距。

根據建業里項目的官方網站，記者以購房者的名義，撥打了“預約熱線”，工作人員表示該項目尚未開盤，但可以在岳陽路190號的辦公地接受諮詢。現場辦公人員自稱他們是開發商的合作夥伴，市場主任彭小姐向記者介紹了該樓盤的大致情況：“西弄未來可能成為波特曼旗下的一家公寓式酒店，東弄、中弄除了沿街部分作為商鋪，其他則將成為51棟商品房出售。房屋的面積大約從300至600平方米不等，有兩室、三室、四室房型，地下兩層、地上三層（老虎窗下部分為三層），70年的產權也和普通的樓盤一樣。項目目前正在進行內部裝修，外觀包括窗戶都和以前的一樣，但內部結構應該會和‘七十二家房客’的石庫門有所不同，會設計得更加人性化。此外，小區內可能會有一些小型會所。”彭小姐表示，因為項目尚未開盤，所以現在也沒有製作任何宣傳資料，房價具體怎麼定，現在也不得而知。

記者在“網上房地產”搜索，發現並沒有“建業里”的相關信息。但知情人士向記者透露：“該項目去年已經取得了預售許可證。”也有消息說，建業里的房子已經售罄，並且是一家企業全部“吃下來的”。但該消息人士表示：“一家公司全部吃下來不大可能，哪家企業有這麼大的實力？但是據我所知，建業里的房子確實也是賣得差不多了。”

對於建業里的房價，消息人士稱：“2009年的時候，就傳出風聲，說可能定在18萬元每平方米，一度還有說20萬元。據我所知，目前實際的銷售價格，應該在13-14萬元每平方米。”

如果按此價格來計算，那麼建業里51棟石庫門每一棟的總價將在4000-8000萬元不等——這仍然是一個重磅數字。有人覺得，石庫門建業里儼然成了一個變相的位於市中心的“別墅”。雖然它1.30的容積率要遠遠高於一般的別墅，但正如王偉強所感慨的：“曾經居住中產者的石庫門，變身為了豪宅。”

標誌性的紅磚半圓拱券門，用了全新的貼面材料。行走在城市，我們早已習慣了石庫門那深邃的黃色，抑或雅緻的青色。可是，站在高處遠眺位於建國西路岳陽路路口西北角的建業里，映入眼帘的畫面堪稱——穿越。屋舍儼然之中，似乎是頗有氣派，可那色彩竟是如此整齊劃一的鮮亮，甚至帶一些俗麗。1月底，記者首次前往建業里實地探訪，大門緊閉之下，四面圍困之中，只露出兩層以上的部分。從岳陽路上的隔壁弄堂走進去，從圍牆上一個小洞里探頭張望，卻令人失望：曾經漂亮的弄堂門楣竟然成了呆板的水泥牆；標誌性的紅磚半圓拱券門，怎麼就用了全新的貼面材料……不只如此，採訪中記者還了解到，作為石庫門特色之一的天井也被挖空，露出了B1層的陽光地下室。每棟房子除了有地下車庫，還有獨立電梯——這還是我們熟悉的石庫門嗎？答案似是而非。時光迴轉到2008年，建業里啟動修復工作之時，一段視頻記錄了當時徐房集團負責人對於嚴格依法辦事的承諾：“我們會嚴格按照‘上海市優秀歷史建築保護條例’來執行，在外觀上看肯定是和原貌一樣的，包括門窗，包括石屏，包括外牆，我們留了4萬塊老磚，所有的門窗都編號，將來都會回來的。到了我們建成之日，大家可以來看。”3年時間過去了，圍觀者回來看到的卻是——“改造”完成的保護建築建業里，外觀只是在概念上得以保留，而其中的東、中弄竟是在推倒了之後重建起來的“複製品”。也就是王偉強那則微博里所說的“即將建成的優秀歷史建築”。

究竟是誰把歷史建築推倒重建的？面對外界的質疑，建業里項目的開發商突然失聲。現場施工銘牌顯示，建業里項目的建設單位為上海波特曼建業里東里置業有限公司和上海波特曼建業里房地產發展有限公司。根據工商部門的資料顯示，前者的股東發起人包括：CPIASIAJYLSRL、PORTMANOVERSEALTD（波特曼海外）、上海衡復置業有限公司（徐房集團旗下企業），後者的股東發起人則為JYL（BARBADOS）SRL和上海衡復置業有限公司。從上周起，經建業里項目“預售熱線”的介紹，記者就與波特曼建築設計事務所取得聯繫，工作人員表示，建業里是該機構的項目，並向記者介紹說有兩位外籍的設計師和項目負責人或可接受採訪。工作人員王先生也表示他們“很樂意分享自己的項目”。但到了這個星期，對方又表示建業里其實是波特曼旗下另一家企業的項目，並向記者提供了另一個電話。但撥通之後，接聽電話者表示項目負責人不在，自己現在也很忙，便匆匆掛斷了電話。此外，昨天記者也與另一個該項目的投資者徐房集團有關人士取得了聯繫，但也沒有得到對方的迴音。施工銘牌顯示，建業里項目的設計單位為華東建築設計研究院有限公司。2008年第3期《上海建設科技》刊發了一篇名為“石庫門裡弄的再生建業里保護整治試點項目的設計”的文章，並註明兩位作者均供職於華東建築設計研究院有限公司。在這篇文章中提到，上海市城市規劃管理局批複的《關於建業里保護欲整治設計要求的意見》中，提出的保護設計要求包括：1.儘可能地保護原有規劃格局和立面、色彩；對現有損壞建築進行修繕時，應當結合歷史資料研究，恢復其歷史風貌，嚴格控制沿街立面，不得改變原有歷史風貌。2.保護改造后，該處土地應該保持原有的使用性質，以居住為主，延續上海里弄居住文化。3.為了解決目前高密度、超負荷的使用狀態，首先要拆除違章搭建建築，對於少量破壞極其嚴重，難以修繕或恢復歷史風貌的建築，需要經過專家論證，考慮是否重建或作為公共空間。4.保護整治過程中，如需考慮開發利用地下空間，應當深入研究。其中，並沒有任何要求中提到過，允許對建業里“拆除重建”。但也是在這篇文章中，作者寫道：“東、中弄建設年代較早，結構老化，且瀕臨失效，以拆除復建為主……（東、中弄復建）儘可能使用傳統建材，如紅色磚牆和瓦片。原保存完好且滿足強度要求的磚瓦重新使用，缺失部分可根據同樣的材料、色澤、尺寸進行複製。”但事實上，從資料來看，東、中弄的建造與西弄相比，時間上也就晚了1-2年。關於建業里的“改造”過程，有知情人士向記者透露了一段曲折的過程：“這個項目大概從2003年前後啟動，當時徐匯區的房價大約是1.2-1.5萬元每平方米，開發商計劃的售價是2萬元每平方米，這也算是一個高價了。但是因為有一些拆遷補償談不攏的‘釘子戶’，一直到2005年前後，動拆遷工作都還沒有完成。而這時，上海的房價開始節節攀升。此時，那些早早簽了動遷合同的居民又感到心態不平衡了。因為老房子都沒有拆，所以他們為了爭得更多補償，乾脆又住回了自己的老房子。這時，開發商之前做的財務預算已經完全沒有辦法操作了……”知情人士表示：“最後，在給完了居民拆遷補償之後，每有一戶居民遷出，就乾脆把這一家原來的房頂‘扒’掉，以絕後患。但這更使得原汁原味的建業里無法保存。”“建業里這個項目，各方面都很努力，也做得很辛苦，但最終是這樣一個結果，確實讓人感到很遺憾。”該業內人士說。

“建業里的開發模式是不可取的。”說到建業里，著名建築保護專家、同濟大學阮儀三教授反應強烈：“在這個問題上，專家的意見都是一致的。我們兩三年前就在呼籲，但是只能眼睜睜看著建業里被拆掉。”建業里究竟錯在哪裡？根據《上海市歷史文化風貌區和優秀歷史建築保護條例》第二十五條的規定，優秀歷史建築的保護要求，根據建築的歷史、科學和藝術價值以及完好程度，分為以下四類，最高要求是“建築的立面、結構體系、平面布局和內部裝飾不得改變”，底線則是“建築的主要立面不得改變，其他部分允許改變”。在這一點上，將東里、中里拆除重建的建業里無疑是“嚴重犯規”了。首先，建業里建築的使用性質部分被改變了。阮儀三認為：“將西里改造成公寓式酒店，這已經改變了它原本作為民居的使用性質。”其次，能夠買得起這等“豪宅”的業主，顯然不可能是乘地鐵上下班的工薪階層，總得給業主留有停車位。於是地下被挖了一個大坑，這才有了地下二層的停車庫。而為了能夠讓地下一層有更好的採光，上海人熟悉的“天井”也被挖空了，黑漆大門成了永遠無法打開的擺設。“因為一打開就得掉到地下一層去，”王偉強調侃說，“這大概是防小偷用的——但是為了底下一層的採光，開發商堅持這樣做。同時，也讓石庫門傳統的弄堂失去了原本的功能。”當然，說到底，把一棟棟優秀歷史建築推倒重建，且不說這些紅磚是不是從老建業里上拆下來的，但外立面最終還是被改變了，最後的底線也失守了，於是就像王偉強所說的那樣：“向開發商妥協太多，一個真文物變成了假古董。”阮儀三向本報記者表示：“所謂保護，其實好比是一個建築得了病，不花錢怎麼能治病？要保護好優秀歷史建築，政府應該出錢，保護歷史建築這樣的遺產和造地鐵、高架重要性是一樣的。其次，對於建業里的開發商，把歷史建築拆了，就應該馬上進行處罰。第三，現在建業里已經造起來了，輿論應該對他們進行強烈譴責。”

建業里的改造，碰觸了毀壞歷史建築的底線，使之廣受詬病。但是，這也從一個側面反映了石庫門建築改造中的一個困局——什麼才是它最好的出路？同濟大學建築系主任常青教授曾在《舊改中的上海建築及其都市歷史語境》一文中，將里弄石庫門的改造歸納為四種模式，新天地模式、田子坊模式、建業里模式、文保模式（如步高里）。但是本報記者致電常青時，他表示，建業里的改造現在只能算是一個特例，還算不上一種模式。“改造可以有不同的嘗試，但是改造必須有前提，建業里項目的前提對不對？”常青對建業里不願多談。王偉強認為：“這四個模式之中，新天地是以石庫門的表皮做一個文化符號，從保護的角度來看，並不算成功。步高里的改造模式需要政府較多的經濟投入，所以可能具有不可持續性。雖然有一些爭議，但田子坊的模式不失為一個不錯的辦法。可是，城市對於類似‘田子坊’這樣的空間，需求畢竟是有限的，而在居住空間上又確實有不小的需求。所以，在石庫門的改造過程中，保留其原有的居住功能，這樣的思路在大方向上是正確的。建業里的嘗試失敗之處在於，將保護建築拆除了。但當初如果用一個品相中等的石庫門進行嘗試，而非優秀歷史建築，也許會更加妥當。”“就好像樹每長一年就會多出一道年輪，城市應該成為歷史的空間載體，可以讓我們看到過去的人是怎樣生活的。”王偉強認為：“應當保護的不僅僅是優秀歷史建築，普通的歷史建築也應該保護，當然在尺度上可以寬鬆一些。除了保護建築，其他的那些石庫門也是它們的母體和基里。只有眾多歷史建築的鋪底，重點保護的石庫門才會有意義。”“關鍵在於促進一種民間的自下而上對石庫門進行保護的積極性。”王偉強向記者表示：“現在石庫門保護的核心問題就在於產權的統一。因為這種‘七十二家房客’的現狀，一座石庫門建築，住著幾戶人家，因為不能成套，所以也無法上市交易。政府部門能夠針對這樣的現狀，制定一個特殊的產權標準，只有在確權的基礎上，石庫門才能成套化、整修好、保護好。”“我看到過徐匯一些新式里弄的石庫門，完整地被有經濟能力的人買下，價格大約1000萬元出頭，有些房主是外國人，把房子設計得很前衛，有些是中國人住的，做得相對傳統。”王偉強說：“因為產權統一，房主自然會倍加愛護，一眼看過去就能辨別出，和那種‘七十二家房客’的房子大不一樣。強化石庫門原有的居住功能，在大方向上是對的。而這種自下而上的途徑，調動民間的積極性，應該是保護老房子的正解。”

從2012年1月底開始，幾次前往建業里實地探訪，感觸最深的是那從四周合抱起來，將它困住的圍牆。一道圍牆，阻擋了關注石庫門的人向前邁進一步，探訪其中的腳步。而它圍住的又何止於此。越過圍牆，似是涉足了戒備森嚴的私家空間，那裡面的豪宅里的隱秘，應當是不容外人窺視的。有些諷刺的是，這個圍牆圍住的最大的秘密，其實是——這裡面一棟棟優秀歷史建築的被“謀殺”與“復活”。保護建築，固然有其所有者抑或使用者，但從更大的意義上來說，它又是所有上海人乃至中國人所共用的。縱是豪華，縱是隱秘，卻也必須在公眾的視野之下。變身為“豪宅”的建業里，未來會將參觀者拒之門外嗎？也許，這又會是另一種遺憾。但也罷，在我們面前的建業里，已經成為2/3的贗品。它也真的不再那麼需要公眾關注的目光了，縱是封閉起來，也無妨。某種意義上說，建業里的圍牆是一種意象——石庫門保護或者開放的進退兩難的圍城。唯願專家們的呼籲能夠更多地獲得響應，每個人力所能及地投入到城市歷史建築保護之中，讓我們和子孫後代看到——在這個城市，人們曾經這樣地生活過。