上海新天地

新天地位於上海市中心，（Xintiandi·Shanghai）是一個展現上海歷史文化風貌的都市旅遊景點，它是以上海獨特的石庫門建築舊區為基礎改造成的集餐飲、商業、娛樂、文化的休閑步行街。以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門裡弄與充滿現代感的新建築融為一體。

瑞安挑選了美國舊房改造專家本傑明·伍德建築設計事務所和具東方文化背景的新加坡日建設計事務所，並邀著名的同濟大學建設計院為顧問。建築設計師們要從保護歷史建築的角度、城市發展的角度以及建築功能的角度作多方面考慮，要把新的生命力注入這些舊建築，以符合新世紀消費者的需求。

建築設計師們最後決定在整體規劃上保留北部地塊大部分石庫門建築，穿插部份現代建築；南部地塊則以反映時代特徵的新建築為主，配合少量石庫門建築，一條步行街串起南、北兩個地塊。

瑞安為動遷這個地塊上居住的近二千三百多戶、逾八千居民，花費了超過六億元人民幣（約七千五百萬美金）。瑞安考慮未來經營場所的需要和功能后，對這些原來是住宅的建築，像修剪大樹的枝葉似的作出有條理的改動。拔去幾幢房后，淹沒在弄堂內一座漂亮的荷蘭式屋頂石庫門建築便躍然而出。拆去違章建築，市區不多見的弄堂公館便重見天日。這樣，被保留下來的舊建築各呈特色，彷佛一座座歷史建築陳列館。

保留下來的石庫門由於歷史較長，加之過度使用，缺乏保養，已面目全非了，部份必須重建。為了重現這些石庫門弄堂當年的形象，瑞安到處尋覓，終於從檔案館找到了當年由法國建築師簽名的原有圖紙，然後按圖紙修建，整舊如舊。石庫門建築的清水磚牆，是這種建築的特色之一，為了強調歷史感，瑞安決定保留原有的磚、原有的瓦作為建材。在老房子內加裝了現代化設施，確保房屋的功能更完善和可靠，同時保存了原有的建設特色，正好達到了“整舊如舊”的目的。一個“舊”字，代價遠遠超過了新磚新瓦，瑞安專門從德國進口一種昂貴的防潮藥水，像打針似地注射進牆壁的每塊磚和磚縫裡。屋頂上鋪瓦前先放置兩層防水隔熱材料，再鋪上注射了防潮藥水的舊瓦。

把新的生命力注入新建築石庫門舊房是沒有地下排污管、煤氣管等基礎設施的，新天地每幢樓都要挖地數米，部份需深達九米，鋪埋地下水、電、煤氣管道、通訊電纜、污水處理、消防系統等。舊房不拆，挖土機開不進作業現場，施工難度相當大。鋪設自來水管、煤氣管道的工人，皆小心翼翼，以免不小心碰壞了“文化”。有些舊樓內部的木料已腐朽了，所以其內部結構須全部重做，但能保留的還是千方百計地保留下來。然而，安全仍是開發商的第一考慮，建築結構的堅固程度是能適應經營場所的川流不息消費者的。上海新天地不惜代價的修復舊石庫門，不僅僅做到形似，更注重神似，不是簡單修復，而是更高層次的改造。

本世紀初，上海的石庫門裡弄在許多年輕人的思想上依舊是破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現。幸運的是即使這樣，還是有一批懷舊里弄建築文化情結的文學大師讓眾多的我們發現了隱藏在其背後的美。

滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，於是這種用石條“箍”門的建築被叫作“石箍門”后又訛作“石庫門”。一般認為，這種建築的正大門以條石作門框，門扇為實心厚木，上有銅環一幅，與中國的傳統民宅相比，趨向保守。

上海的石庫門住宅興起於19世紀60年代。1860年以忠王李秀成為首的太平軍發動東進，攻克鎮江、常州、無錫、蘇州、寧波等蘇南浙北城市，迫使數以萬計的蘇南、浙北難民進入上海租界避難。租界為接納難民，動員商人投資住宅建設為了充分利用土地，這些住宅大都被建為排聯式的石庫門裡弄住宅。為了迎合中國傳統的家族居住形式，石庫門除部分設計摹仿西洋排聯式住宅外，其布局大致仿江南普通民居。進門後為一天井，天井後面為客廳（上海人叫“客堂”），之後又是後天井，後天井後為灶間和後門。天井和客堂的兩側分別為左右廂房，二樓的布局基本與底層相近，唯灶間的上面為“亭子間”，再上面是曬台。其代表建築有河南中路東側，寧波路、北京路之間佔地1.33公頃的興仁里，還有中山南路新碼頭街的敦仁里、棉陽里、吉祥里等。

本世紀初以後，隨著上海居民的家庭向小家庭結構變化，居民的生活習慣也發生明顯變化，石庫門住宅的結構和樣式發生變化，有適宜小型家庭居住的“單進”（即無廂房）、“兩進”（一客堂一廂房）。其規模較大，弄堂寬約為4米、樓層主要為2-3層；在樓梯平台處設亭子間，立面採用陽台；20年代后，一般都安裝了衛生設備。其代表建築有南京西路上的靜安別墅、山陰路上的大陸新村等。30年代以後，由於上海住房緊張，部分住戶又將多餘的房間出租給他人，所以大多數石庫門改變了設計的初衷，成為多戶同住一門的住宅。

由幼稚走向成熟的石庫門住宅構成了私密空間與公共空間交錯的里弄社區。在這個社區內，居民在享受個人空間的同時，也更容易培養出更融洽更親密的鄰里關係。於是這家今天燒什麼菜，那家明天有啥事，都知道得一清二楚。隨著居住密度的不斷增強，居民便逐漸把本屬家庭內的活動移師到了弄內的公共空間進行，更加固了原有的鄰里親密度。而在此之間，摩擦也越來越多，無論是青年之間，還是青年與老年之間，而這些摩擦爭吵為的卻只是“你多用了我的煤氣”，“你侵入了我的地盤”等等諸如此類的問題。

石庫門裡弄在最多的時候有9000多處，曾占上海市區全部住宅面積的六成以上。單純從建築的角度出發，石庫門是特定歷史時期的產物，走過百多年的歷史，而且有些石庫門的空間結構也已不適合現代人的居住觀念，因此消失是正常的。90年代初期，上海開始了大型的重建和開發。不少石庫門老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高樓，一片又一片充滿懷舊風情的老房子漸漸消失，人們才意識到要去保留這些上海獨有的“藝術品”。

上海新天地改寫了石庫門的歷史，對本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。漫步新天地，彷彿時光倒流，重回當年。那青磚步行道，那紅青相間的清水磚牆，那厚重的烏漆大門以及那雕著巴洛克風格卷渦狀山花的門楣，使得觀光客彷彿置身於二十世紀二、三十年代的上海。然而一步跨進每個建築內部，則又是非常現代和時尚。原先的一戶戶隔牆被全部打通，呈現寬敞的空間，四季如春的中央空調，歐式的壁爐、沙發與東方的八仙桌、太師椅相鄰而處，酒吧、咖啡室與茶座、中餐廳和諧搭配，牆上的現代油畫和立式老唱機悄聲傾訴著主人的文化品味。門外是風情萬種的石庫門弄堂，門裡是完全的現代化生活方式，就這樣，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時空之感。

公交911、926、42路到黃陂南路站下。乘地鐵一號線到黃陂南路站下，從2號出口出站后左轉，沿馬當路步行約200米，至太倉路路口左轉即至。10號線、13號線到新天地站。

上海新天地及所處的太平橋改造項目，是由香港瑞安集團開發的。瑞安集團由集團主席羅康瑞先生於1971年在香港創立，至今已發展成為一個多元化的集團，旗下房地產發展、建築及建築材料業務遍及香港、中國內地及北美洲。瑞安的機構文化及長遠目標，均反映了集團追求優質、卓越及創新的精神。

在1997年，集團之建築及建築材料業務重組成控股公司，名為瑞安建業有限公司（“瑞安建業”），並於同年二月在香港聯合交易所上市。現時，瑞安建業主要從事水泥生產、建築、建材及創業基金投資，並持有瑞安房地產發展有限公司超過百分之二十權益。

瑞安房地產發展有限公司於2004年成立，結合了瑞安在中國內地的主要房地產發展項目，並獲得多個著名國際投資者的支持。瑞安房地產發展的項目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發展項目，以及配合城市總體規劃、提供全面配套設施的優質綜合住宅發展項目。日後瑞安房地產將享有優先參與集團內地房地產發展項目的權利。

上海新天地商業模式是管理者與經營者分離。上海新天地只租不賣，管理者與經營者相分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，也被國內大部分專家認可。有了第一代Mall的前車之鑒，所有的投資商都不會不明白這一點，但在資金壓力之下，能夠堅持下來的還是不多。

它佔地三萬平方米，建築面積為六萬平方米。這片石庫門建築群的外表保留了當年的磚牆、屋瓦、石庫門、彷彿時光倒流，置身於20世紀20年代。但是，每座建築內部，則按照21世紀現代都市人的生活方式、生活節奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧……

譚永麟、成龍等百位香港明星經營的“東方魅力餐飲娛樂中心”，是明星文化結合餐飲的創意，那裡將是追星族經常可以與心中偶像交流的場所；台灣著名電影演員楊慧珊經營的琉璃工房主題餐廳，將使遊客置身於七彩水晶宮中用餐；法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞樑不絕；巴西烤肉餐廳帶來了南美風情表演。

新天地分為南里和北里兩個部分，南里以現代建築為主，石庫門舊建築為輔。北部地塊以保留石庫門舊建築為主，新舊對話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，於二零零二年中正式開幕，這座充滿現代感的玻璃幕牆建築物，進駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及遊人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。北里由多幢石庫門老房子所組成，並結合了現代化的建築、裝潢和設備，化身成多家高級消費場所及餐廳。在南里和北里的分水嶺-興業路-是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建築也將成為凝結歷史文化與藝術的城市風景線。

上海新天地旁邊開闢了太平橋公園綠地和人工湖，綠地佔地四萬四千平方米，位於整個太平橋項目的中央地帶。園內種植高大喬木，興建低坡景觀，提供休憩空間。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，佔地一萬二千平方米。湖的中央建有大型噴泉，湖泊東西兩端點綴著兩個小島，名為“玉蘭島”和“合歡島”。人工湖四周綠地高低起伏，栽種了各種喬木和灌木。綠地北側新辟一條長一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優美的曲線，與湖西「新天地廣場」的石庫門海派建築連成一體，成為市中心一處獨特的新景觀。

在新天地項目開發之前，這裡是一片擁有近一個世紀歷史的石庫門裡弄建築。從十九世紀中葉開始出現的石庫門建築有著深深的歷史烙印，它是中西合璧的產物，更是代表了近代的上海歷史文化。然而隨著城市的不斷發展，昔日風光顯赫的石庫門早已不能滿足居住需求而漸漸淡出歷史舞台，曾有專家不無憂慮地預言：二十一世紀，上海將見不到原汁原味的石庫門了。

瑞安集團在一九九七年提出了一個石庫門建築改造的新理念：改變原先的居住功能，賦予它新的商業經營價值，把百年的石庫門舊城區，改造成一片充滿生命力的新天地！該項目總投資約1.5億美元，於一九九九年初動工，第一期的新天地廣場於二零零一年底建成。

石庫門建築的清水磚牆，是這種建築的特色之一，為了強調歷史感，設計師決定保留原有的磚、原有的瓦作為建材。在老房子內加裝了現代化設施，包括地底光纖電纜和空調系統，確保房屋的功能更完善和可靠，如今的新天地已經成為了上海的新地標。

那裡的時尚精品店緊追國際流行色，不遜半步，中華文化商場出售的是藝人工匠們獨創的居家用品、工藝品和旅遊紀念品，完全是地道的中國味。露天廣場上豐富多彩的文化表演讓旅客有許多的參與。石庫門博物館通過對一幢樓的重新布置、傢具擺設，原汁原味地再現20世紀初上海一家人的生活形態，讓遊客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史文化。也可通過博物館的圖片、錄像了解上海新天地從石庫門建築舊區到時尚休閑步行街的演變。

新天地的石庫門裡弄處處體現21世紀的舒適和方便，自動電梯、中央空調、寬頻網際網路，一應俱全。消費者上網可以迅速查詢商店價格和餐廳、酒吧的菜單，以及電影院上演的電影，並可能以預定座位，還可直接網上瀏覽，觀賞新天地露天廣場及餐館內的文化表演。走進新天地，更多的時尚和新潮，讓人看不完也看不夠；更多的參與和投入，讓人開心一天玩不夠。上海新天地將成為中外遊客領略上海歷史文化和現代生活形態的最佳去處，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會場所。

上海新天地於1999年初開工建設，將於2007年6月全部建成。營業場所已對外開業，2007年底全部開業。那裡亦古亦西的建築風格和經營特色讓人耳目一新。從它腳手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、藝術家、企業家、銀行家、駐滬外交官紛至沓來，流連忘返。國際模特兒大賽、時裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發布會等時尚文化活動，紛紛選擇在上海新天地登場亮相。

上海新天地——這個嶄新的國際大都市的時尚休閑之地問世了。

去新天地比較實惠的消費，建議您以品飲料為主。因為價格相對食物而言便宜很多。總之，價格頗高，三思而後行啊！

上海新天地難克隆－－上海新天地經營模式分析案例

上海新天地是上海具有濃厚“海派”風格的都市旅遊景點。它的前身是上海近代建築的標誌之一———破舊的上海石庫門居住區。改造之後，

上海新天地被創新地注入了諸多時尚的商業元素，變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能於一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。

上海的新天地已經成了一個具有國際知名度的聚會場所，並被納入了上海旅遊景點的清單中，還成了中國房地產區域改造的經典案例，它的成功經營模式長時間以來一直被國內房地產開發商們青睞，很多人都想將其成功模式進行“移植”：國內著名房地產商潘石屹，公開宣布打算將“建外SOHO商業街”建成北京的“上海新天地”；另一個北京的著名房地產開發商張寶全也意參照上海新天地的模式規劃自己將開發的社區；全國各地建設“上海新天地”熱持續高溫。可以這樣說，上海新天地的運營模式已經成為國內房地產區域改造的標桿。本報駐上海記者站記者通過採訪，分析總結了上海新天地的定位、規模、選址、盈利等方面的經驗。請看本期“上海新天地經營模式分析案例”。

2004年12月30日，獲“國家文化產業示範基地”獎。2003年11月3日，上海新天地北里（興業路以北部分）榮獲2003年度UrbanLandInstitute(ULI)AwardforExcellence大獎。該獎項是於1979年在美國首都華盛頓設立，目的為表揚世界各地理念創新、設計卓越、具經濟效益以及有助提升環境品質的房地產發展項目，堪稱房地產發展界最高榮譽的國際性獎項。據悉，本年度世界範圍內共有10個項目上榜，上海新天地北里是首度獲此殊榮的中國內地項目。

2002年11月22日，在香港舉行的美國建築師協會年度榮譽頒獎慶典上，上海新天地廣場被授予“文化遺產建築”獎。2001年12月19日，《新周刊》，陽光衛視和新浪網三家媒體聯手首創2001中國年度新銳榜，在全國各個領域評選創新年度獎，上海新天地榮獲“年度建築”獎。

2020年1月6日，入選2019上海新十大地標建築。

上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。上海市黃浦區太倉路181弄。

軌道交通：1號線（黃陂南路站），10號線、13號線（新天地站）

公交線路：公車146、781、911、926、42、大橋1線、146（內圈）、隧道8線等

機場線路：從機場六線（浦東機場站）上車至（紫金山大酒店站）下車轉775路（東方路站）上車至（連雲路站）下車

★上海新天地究竟是什麼，購物中心？娛樂中心？時尚中心？旅遊景觀？投資方香港瑞安集團董事長助理周永平說：“當初找銀行貸款時，他們問，你們究竟是做什麼？……去政府部門審批，也不知屬於文化還是旅遊。”在它越來越眩目的外表下，許多人對它已經無法辨別。其實，開發商認為，新天地就是一個Mall(英文全稱“shoppingmall”)。

★在中國，Mall的概念越來越時髦，如果對房地產做一個評價的話，Mall無疑是最熱門的業態，因而受到開發商的追捧。

Mall是商業競爭進入經濟壟斷、資本高度集中的綜合產物，可以說是目前世界上最先進、最高級的商業形態，在國外已進入鼎盛時期。Mall在歐美的成功與這類項目高附加值的連帶效應讓投資商怦然心動，於是，Mall漸成為一種新的投資風向，受到投資者的追捧。

★專家認為，中國的Mall市場只是剛剛起步，多種資本正在角力Mall市場，現狀很混亂。業界流行一句話“Mall是個筐，什麼都往裡裝”，很多商家也在追逐這個時尚的概念，甚至連大型批發市場等(非真正的Mall)，也紛紛改名叫Mall。

★什麼是Mall？國內的一些學者認為：“Mall就是在毗鄰的建築群中或一個大建築物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，與“ShoppingCenter”（購物中心）的區別是：規模大、功能多、商品和服務全。

上海新天地以曾經的居民區改造而成，這裡如今是一個既具有典型上海歷史風貌，又融合西方特徵的時尚休閑文化娛樂場。專家們認為，這種創新性改造模式，為城市的發展帶來了新的活力，也給其它城市提供了模板。

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