房屋權屬登記

1、初始登記：新建房屋竣工后，權利人申請初始登記；

2、轉移登記：房屋買賣、交換、贈與、繼承、調撥、以房地產作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織、法人或者其他組織合併（分立）、以房地產清償債務、以其他合法方式使房屋權屬發生變更的，當事人申請轉移登記；

3、變更登記：房屋所有權人（共有權人）名稱改變、房屋坐落的地址變更、房屋面積增加或減少、房屋登記狀況變更的，權利人申請變更登記；

4、他項權利（抵押權）登記：設定房屋抵押權，當事人申請房屋抵押登記。登記后抵押情況發生變更的，當事人申請抵押變更登記；

5、註銷登記：房屋滅失、抵押權終止、房屋權利滅失的，權利人申請註銷登記；

6、補證、換證登記：證書（證明）遺失的，申請補證登記；證書（證明）破損的，申請換證登記。

房屋權屬登記錯誤的法律分析

依據我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條之規定：本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關係的行為。同時，我國物權法也規定了不動產統一登記制度和登記機構的行政性質。由此可見，房屋權屬登記，是房屋登記主管部門依照相關權利主體的申請，運用職權對相對人的權利狀態的一種確認，是典型的行政確認行為，體現了是國家運用公權力對市民社會的干預和管理，以保護公民的財產權益，維護社會的交易穩定。從中可以看出房屋權屬登記行為是行政機關基於行政職責而作出的具有行政法效果的強制性的單方服務行為。所以說，把房屋權屬登記行為認定為行政行為更為妥當一些。

（二）房屋權屬登記錯誤的原因

物權法第二十一條對登記錯誤發生的原因進行了概括，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發生主要有三種情況：第一，就是登記申請人採取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機構工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機構工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因為當事人的原因還是因為登記機構的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產生損害賠償責任承擔的問題。因當事人原因產生的賠償責任是民事侵權責任，應適用民事訴訟程序；因登記機構原因而產生的賠償責任是國家賠償責任，應啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產生的賠償責任是國家賠償責任，非連帶責任或按份責任，此時也應適用行政訴訟程序，只是登記機構先行賠償之後可以向造成錯誤的申請人進行追償。

房屋權屬登記錯誤的賠償責任

一般而言，追究錯誤登記申請人的民事侵權賠償責任，應當具備以下四個要件。第一，登記申請人通過虛假、欺騙等手段實施了登記申請行為。即登記申請人通過該虛假登記行為，造成了登記權利人與實際權利人不符。第二，登記申請人主觀上具有過錯。登記申請人必須具有主觀惡意，明知或者應當知道該行為會造成他人財產損害。如果申請人善意無過失，不知該行為會侵害他人財產權而為之，不承擔賠償責任。比如抵押權人拿著被抵押人提供的文書去登記機構辦理登記，結果證明被抵押人提供的文書是虛假的，但抵押權人並不知情，那麼該抵押權人不承擔賠償責任。第三，登記申請人的錯誤登記造成了一定的損害後果。即由於登記申請人的錯誤登記造成了他人的財產損失，如果並沒有產生損害後果，那麼申請人也不承擔賠償責任。第四，錯誤登記行為與損害後果之間具有因果聯繫，即實際權利人的損失是由於申請人的錯誤登記行為而引起的。綜上可以看出，通過錯誤登記侵害他人的財產權益，是平等民事主體之間的侵權糾紛，適用民事訴訟程序便可達到對受害人的救濟。

國家賠償責任

儘管房屋權屬登記，調整的是市民社會平等民事主體之間財產權利狀態，登記錯誤賠償責任，彌補的是公民受損的財產權益，但並不能據此就認為房屋權屬登記即為民事行為，由此產生的賠償責任即為民事賠償責任。我國物權法已經明確區分了因登記申請人的原因和因登記機構的原因造成的登記錯誤所產生的賠償責任，前者是平等民事主體之間的侵權糾紛，所以是民事侵權賠償責任，後者是因登記機構違法實施行政行為而產生賠償責任，是典型的行政侵權賠償責任。前也已經論及，房屋權屬登記行為是一種行政確認，所以因登記機構的不當行為而使權利人遭受損失的，屬於國家賠償責任，適用行政訴訟程序。由於國家賠償法第28條第七項明確規定只對受害人的直接損失進行賠償，據此便有學者認為把登記機構登記錯誤而產生的賠償責任認定為國家賠償責任不利於充分保護受害人的權益。而且國外也有用民事訴訟來處理國家賠償問題的，如日本，建議用民事訴訟來處理登記機構的賠償問題。其實保護受害人的權益，不能扭曲現有的法律框架。在現有的法律制度下，把登記機關登記錯誤的賠償責任認定為國家賠償責任，是符合現行法律制度邏輯的，因不法行政行為導致公民財產損害產生國家賠償責任。至於賠償直接損失無法充分保護受害人的利益，國家賠償的實現難度比較大，那麼是完善國家賠償法的問題，二者不能混為一談。所以說，把房屋權屬登記錯誤的賠償責任認定為國家賠償責任更為妥當一些。

《辦法》第七條明確提出房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息，單位和個人可以公開查詢，就房屋權屬檔案資料查詢的現狀而言，一般是在買賣雙方去房產局辦理繳稅、遞交過戶材料時才能由房地局的工作人員在房屋檔案庫中查到相關的房屋權屬登記情況。

一般情況下，房地局的工作人員不願接待單個買售人在納稅前的查詢行為，如果每個欲購房的個人都來查詢，將會增加很大工作量，如果需要查詢，還需要遞交申請資料，手續相對繁瑣。而依據最新通知的內容，以後其中約定的房屋權利人或者其委託人、房屋繼承人、受贈人和受遺贈人以及相關國家機關和機構在必要的情況下都可以查詢房屋的權屬登記信息，包括房屋的原始登記憑證和房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息。

房屋權屬信息的集中歸檔，將有助於政府部門掌握每個公民的房屋擁有狀況，從而為進行各大城市房產所有狀況的調查和分析提供基礎資料庫，通過對數據的分析可以較準確地了解到每個城市的居民擁有房屋的狀況，最終分析出每個城市房產投資和自住的比例，確定該城市的房地產現狀，指導制定相應的地方政策。