租金管理

租金管理的過程是指租金管理的程序和步驟。一般租金管理分為制訂租金政策、租金的計算、租金的調整、租金收繳等幾個步驟。

一、合理制訂租金標準，正確貫徹租金政策

制訂租金標準，貫徹租金政策是租金管理的基礎。租金是房屋使用價值分期出售的價格，那麼房屋租金就一、合理制訂租金標準，正確貫徹租金政策制訂租金標準，貫徹租金政策是租金管理的基礎。租金是房屋使用價值分期出售的價格，那麼房屋租金就應以其價值構成作為基礎。從理論上講，租金包括折舊費、管理費、修繕費、保險費、利息、稅金、利潤和地租等八項因素。

但是在我國現實經濟情況下，出租房完全按照上述八項因素來測定租金標準，超出了城市居民的經濟承受能力。因此，在制訂租金標準時，應以理論租金為基礎，考慮供求關係的影響，結合實際情況，根據國家多方面的政策來制訂一種“實施租金標準”，這種租金叫計劃租金，也稱決策租金。制訂計劃租金，要遵循以下幾條原則：

(1)要遵守價格基本符合價值的原則；

(2)適當考慮城市居民支付能力的原則；

(3)有利於抑制過份膨脹的住房要求，有利於調節房屋供求關係，有利於調整居民消費結構的原則；

(4)堅持優質優價，按質論價的原則；

(5)考慮企業利益，有利於房產經營的盈利。

二、租金的計算與調整

當前，各城市計算各類房屋租金，普遍採用“基本租金加減法”，即基本租金加減調節因素的辦法。

(一)公有住宅租金計算方法

根據國務院住房制度改革領導小組《關於在全國城鎮分期分批執行住房制度改革的實施方案》規定，當前公房租金，應按折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素的成本租金計租，計租面積以使用面積為準。按照五項因素測算出來的每平方米使用面積的月成本租金，即為基本租金。

在確定租金標準時，各地應結合實際情況採取不同形式。當前主要採取兩種形式：一種形式是，首先確定基本租金及住宅標準，增減租金項目，然後按照住戶的居住條件，對超過基本租金住宅標準的，按項目增加租金，對達不到基本租金住宅標準的，按項目減少租金。另一種形式是，將房屋按結構劃分類別等級，測算出單位面積的基本租金，然後根據層次、朝向、內部設施、居住地段等調節因素，對基本租金進行加減。

(二)評定租金應注意的事項

(1)認準基本條件。

基本租金一般是按照房屋的結構確定的，所以評定租金一定要全面觀察，認準確定基本租金的標準。非居住的房屋，除了認準房屋結構外，也要弄清承租單位的性質，否則會發生誤差。

(2)弄清加減因素。

(3)準確測量計租面積。

居住用房以使用面積計租，非居住用房以建築面積計租。

建築面積的計算，一般指由一間房屋一方的外牆皮到相對一方的外牆皮上，有明柱的廊，則從明柱的外皮算起，專設門道、過道！走廊等公用房屋，都必須計算建築面積。

使用面積、一般是指由一間房屋一方內牆皮起到相對一方內牆皮止。即室內實用面積。居住、廚房、廁所、內廳、內走廊之和為用戶使用面積。

三、組織租金的收繳

組織租金收繳是租金管理的一項中心活動、重要任務和經常性工作，其主要職能是：

1．根據租金收入計劃指標，組織人力，落實收繳任務，及時開展收租工作。

2．建立健全規章制度，努力提高收繳率。

3．組織開展便民活動，證收租工作的順利開展。負責考核收繳任務指標的完成情況，負責協調單位與用戶之間的關係，保證收租工作的順利開展。

4．採取有效措施，組織清理拖欠租金，做到應收盡收。

5．監督檢查租金收繳帳目，建立保管租金檔案資料，防止差錯事故。

6．宣傳租金政策，加強法制教育，維護租金收繳工作的秩序和紀律。

公有住宅租金的收繳方式，也因地制宜，各不相同。收繳方式大致有以下幾種：

(1)直接收繳。由房管基層單位直接向承租人收取租金，再行入庫。直接收繳租金又分為定期定點收租和房管員到戶收繳兩種。直接收繳辦法，工作量過大，還由房管員開列收據，同時收取租金，不符合財務制度，容易發生問題。因此這種辦法，僅適用於由於各種原因不能按時交租的用戶。

(2)住戶組長代收。由房管員委託小住戶推選住戶組長代收。實踐證明．這是一種依靠群眾收租的辦法，有許多長處，宜於推行。

(3)單位代扣。由職工單位在發放工資時預扣房租，以轉帳形式交付。此種辦法缺點是政府以行政干預手段囑有關單位執行，否則，單位或個人有一方不同意，就不能執行。

(4)銀行代收。由房管經營部門委託銀行代收后匯轉開戶行帳號。此種方法，水、電行業普遍採用。因為出租房屋具有其特殊的商品屬性，用戶往往因某種原因暫緩交租，影響按時收繳，所以當前許多城市尚未採用此種辦法。

綜上所述，幾種辦法各有利弊，房產行政管理部門應根據實際情況，因地制宜地分別採用，取長補短，及時、足額地完成租金收繳任務。

住宅分為公有住宅和私有住宅兩種，其租金管理辦法也不盡相同。

1．公有住宅租金管理

由城市房產管理部門向個人出租的住宅和自管單位向本單位職工出租的住宅，其租金應按房屋所在地人民政府規定的租金標準執行。目前，公有住宅普遍採用福利租金或准成本租金，這給房屋的經營管理和房地產業的發展帶來了嚴重困難，進一步加劇了住房的供求矛盾。因此，必須按照房屋租金管理的原則，逐步提高公有住宅的租金標準，以達到以租養房、以租建房、以租促銷的目的。

2．私有住宅租金管理

對私有住宅租金的管理較之公有住宅租金的管理有較大的靈活性。目前，我國私有住宅出租人由於受公有住宅低租金制的影響，標準也普遍較低，使得不少私房由於住宅租金較低而將多餘住房轉作非住宅用房出租，這就必然要加劇城市住宅供求矛盾。所以，私有住宅租金定價形式的選擇應是租賃雙方自由議價形式，與此同時，房管部門要加強對租金的管理和控制，以防止私房主漫天要價，損害承租人的利益。

3．對非住宅用房租金的管理

公有非住宅用房包括行政辦公用房和工商企事業用房。行政辦公用房應嚴格按照城市所規定的租金標準執行，不得隨意提高，對工商企事業用房的租金標準，應根據不斷變化的形勢適時加以調整，逐步達到商品租金水平。

對自管房單位和私房業出租用作工商企事業用房的租金實行開放，由租賃雙方協商制訂租金標準，房地產行政管理部門要採取措施對於自管房單位和私房業主出租的工商企業用房的租金標準加以調整和管理。

租金管理是房產經營管理的重要內容，其職能主要可以概括為以下幾點：

(一)正確執行租金政策

租金政策是國家物價政策在房地產領域的表現，只有正確執行租金政策，才能保證國家房地產經營管理的政策性和統一性，有利於正確處理國家、集體、個人三者的利益關係，實現經濟效益和社會效益的統一。為正確執行國家租金政策，應切實做到以下兩點：

1．要制訂符合國家租金政策的租金標準

租金政策是國家物價政策統一性的一種體現。由於各地、各部門、各單位的具體情況不同，因此還必須根據租金政策制訂靈活的租金標準。當前，我國各城市計算各類房屋的租金，普遍採用“基本租金加減法”，即基本租金加減調節因素的辦法。基本租金是根據各類房屋的建築造價、折舊年限、殘值等計算的折舊費、維修費、管理費、利息、稅金等因素確定的每平方米建築面積年租金。摺合為每平方米使用面積年租金和月租金，它是依據房屋的價值確定的基本租價。但是，即使是同一結構的房屋，因其層次、朝向、內部設施、地段的不同，其價值和使用價值也不相同。因此，在計租時就要以基本租金為基礎，加減調節因素，即構成租金標準。租金標準既能保證租金的有效性和可操作性，又是執行租金政策的前提和條件。

2．要加強租金管理

國家租金政策和租金標準一經確定，必須嚴格認真執行，發現問題及時處理，最大限度地發揮房屋的經濟效益。

(二)合理組織租金收繳

組織租金收繳的效果如何，將直接關係到房產經營的經濟效益，關係列房屋的生產和再生產。因此，租金管理應切實抓好收繳環節。主要有以下幾方面：

1．確切掌握房屋應收租金基數

房屋應收租金基數是指根據經營部門所管理的全部房屋的使用性質，除按租金標準不應計租的面積外，全部計租面積應收月租金額的總和。這裡的“月租金額”包括出租房屋的月租金和未出租房屋的月租金。前者是按已出租的各種不同使用性質房屋的月租金之和計算的；後者是按原設計用途，按應該使用的租金標準和出租率計算的租金之和。因此，只有組織好租金收繳，準確掌握收繳的基數，提高房屋的出租率和使用率，才能做到應收盡收。

2．堅持租金管理變動制度，實現動態管理

對於應收租金基數，如因訂租、退租、增租、減租、房屋接管、撤管、拆除等原因而發生變動時，必須按規定的手續進行相應的凋整，以保證應收租金基數的準確性。

(三)對租金管理的監督檢查

監督檢查是對租金管理的一項必不可少的職能。這一職能要求做列：

1．各級房產經營部門和財務部門對租金收入應根據租金統計表與銀行實際租金收入按月進行核對，發現問題應及時採取措施加以解決。凡屬不符合租金管理規定的問題，要報請上級主管機關批准后再做處理。

2．各租金業務主管部門，要經常深入基層，了解租金管理工作，要保證應收盡收，及時、足額入庫。