綜合管理費

收取依據

從物業管理的內容和作用可以看出，物業管理是將分散的社會分工彙集起來，統一辦理，為業主和住戶提供方便的服務。如日常清潔、保安、水電維修等。服務商品同其他商品一樣，具有使用價值和價值。物業的日常管理服務的使用價值是指這種日常管理服務能夠滿足人們某種需要的屬性，而物業的日常管理服務的價值則是凝結在日常管理服務中的一般人類勞動中。業主或使用人繳付的日常綜合管理費就是物業的日常管理服務這一商品的價值表現。因此，業主要享用優美、整潔、安全、方便的居住環境，就要購買物業管理企業提供的日常服務這一商品，就要繳付日常綜合管理費。

收取標準

目前由於物業管理市場發育尚不完善，各個物業管理企業的經營管理水平也不同，因而形成了目前日常綜合管理費的收取幣種不一、計算口徑不一、標準和期限不一的局面。特彆強調的是對日常綜合管理費的收取和支出，必須堅持按物業分門類計算，合理分攤、量出為入。較為合理的做法是應以物業的建築面積計算，業主入伙時，先預收 3～6個月的日常綜合管理費，以後按季或半年收繳，半年公布物業日常綜合管理費的收支情況。隨著物業管理市場的發展成熟，法規建設的日趨完善，日常綜合管理費的收取標準和計量要通過科學合理的測算評估出來加以規範，使收費標準與業主承受力和要求、物業管理的水準相平衡。同時，也要充分考慮各種不同類型、不同用途的物業、不同居住對象的實際情況來分層次地確定日常管理費。由於我國目前人民生活水平還不高，難以承受由成本加利潤測算出的日常綜合管理費用，因此，有人提出：物業管理企業的管理利潤按物業大小、管理服務水平及業主的不同情況，掌握在(一般為8%的費率，中檔為10%～15%，高檔為 12%～24%)一定的幅度內，保持微利。對住宅區內的辦公經營用房的日常綜合管理費收取標準，應與居住用房相異，可在150%～200%範圍內確定管理費標準，其管理與收費應有特殊規定。隨著物業管理行業的發展，適時可由行業協會定期根據市場及管理服務水平，提供指導性參考價格，以利規範日常綜合管理費的標準確定和收支的有關事項。1996年4月上海市房管部門為進一步規範日常綜合管理費的收取標準，已對物業管理費的收取實行政府指定價、政府指導價和市場價三種方式。其中全市私有住房中佔七成左右的“公有住房出售”將統一實行政府指定價，商品房(包括內銷房和外銷房)的日常綜合管理費由政府制訂指導價，其他各種特約特需服務費則由市場價調節。

一是確定合理的提取比例。隨著農業保險的覆蓋面不斷擴大、險種逐年增加，保費基數也隨之增加，可支配的綜合管理費將越來越高；此外，農業保險不斷深入民心，有了一定的群眾基礎，再加上省級獎勵資金的按時兌現，後期的宣傳和推廣難度將逐漸減小。管理費若繼續按照15%提取，一定程度上會造成資金的浪費和損失。有關部門應根據逐年投保的實際情況，逐步降低提取比例，為綜合管理費“瘦身”。

二是制定具體的使用規定。有關部門應儘快制定綜合管理費的具體使用規定，在使用範圍、費用標準、報支程序、報支手續等方面進一步合理細化，有效防止相關部門以工作經費的名義“分一杯羹”。

三是強化監督制約機制。以政策為依託，內外聯動，一方面建立有效的內部控制監督機制，對綜合管理費的使用要做到有計劃、有審批，必要時還應在一定範圍內予以公示；另一方面紀檢、財政、審計等部門應加大監督檢查力度，保證綜合管理費的專款專用。