房屋產權

按房屋產權分類

按房屋所有權分類

按房屋所有權的歸屬進行的分類。在現階段，我國住宅類房屋按產權可劃分為：

（1）國家所有住宅;

（2）勞動群眾集體所有住宅;

（3）公民私人所有住宅;

（4）其他經濟組織(如中外合資企業等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國家房產)和集體所有制的房產，其他經濟組織所有房產只是少量的。

依據我國法律規定，房屋產權可以通過以下幾種形式取得：

購買取得

購買是人們取得產權的一種主要形式。在購買房屋時應注意以下問題：第一應考察所購房屋是合法，有關手續是否齊全，賣房人是否有合法身份；第二應與賣房人簽訂購房合同，在合同中應詳細地寫明房屋的地理位置、購買方式、價款、付款方式、雙方的權利義務等條款；第三，應及時到房管部門辦理登記、過戶手續。

建設取得

這是房屋產權的一種原始取得，是指建設者投入一定的資金建造房屋，則該建設者對其所建房屋享有產權。通過建設而取得產權的，在產權取得前或前建設過程中應注意下列問題：第一應注意建設用地的合法性，即是否經有關部門批准；第二應注意有關手續的合法性，即是否有立項、規劃、開工等手續；第三應注意房屋質量是否合格，即是否有質量檢驗合格單。如果上述應注意的方面有問題，則建設者不一定能取得產權。

受贈取得

這種產權的取得方式是指原產權人通過贈予行為，將房屋贈送給受贈人。在辦理房屋贈予手續時，贈予人與受贈人應簽訂書面贈予合同，併到房管部門辦理過戶手續。但如果贈予人為了逃避其應履行的法定義務而將自己的房屋贈予他人時，如果利害關係人主張權利的，則該贈予行為無效。

抵押取得

所謂房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。由於抵押是一種擔保行為，當債務人不履行債務時，則抵押權人有優先受償權，在享有優先受償權時抵押權人有權將抵押物歸來已有。通過這種方式而取得產權時，應注意以下幾點：第一，抵押人與抵押權人應訂立書面合同；第二應當到有關部門辦理抵押登記手續；第三，應當注意抵押房地產的合法性；第四，如果抵押到期，債務人不能履行債務，則應根據抵押合同的有關約下，辦理有關手續。

繼承取得

我國的《繼承法》中所列遺產的範圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產權才能被繼承。當繼承發生時，如果有多個繼承人，則應按遺囑及有關法律規定進行折產，持原產權證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續。

土地使用權

是國家向組織、機構及個人出讓的土地使用權利，根據《中華人民共和國憲法》，土地的所有權歸國家和集體所有。土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，包括：民用住宅建築用地，商用建築用地，工業用建築用地。按建築用類型有所不同，一般民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年。

房屋所有權

屬於個人產權，是私有財產權的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護的，根據《中華人民共和國物權法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條　私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。其年限是永久的。

辦理房屋所有權登記須帶證件

1、房屋所有權初始登記

（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設用地使用權證明；（四）建設工程符合規劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。

2、房屋所有權轉移登記

（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權證書；（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；（五）其他必要材料。第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合併協議、人民法院生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

3、房屋所有權變更登記

4、房屋所有權註銷登記

5、抵押權登記

（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權證書；（四）抵押合同；（五）主債權合同；（六）其他必要材料

6、抵押權註銷登記

（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權證書；（四）證明房屋抵押權消滅的材料；（五）其他必要材料。

7、預購商品房預告登記

（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）已登記備案的商品房預售合同；（四）當事人關於預告登記的約定；（五）其他必要材料。

8、房屋所有權轉移預告登記

（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權轉讓合同；（四）轉讓方的房屋所有權證書；（五）當事人關於預告登記的約定；（六）其他必要材料。

辦理房屋所有權登記流程

申請、受理、審核、收費、發證、記載於登記簿、歸檔。

房屋產權證具體又包括《房屋所有權證》和《土地使用權證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統一開據的《房地產權證書》。

有產權證可以對房屋擁有一定的處分權，沒有產權證的有些權利得不到保障。如果沒有辦理房地產權證，買房人即使交了房款，辦了入住手續，但從法律意義講，房子還是不屬於買房者所有。

土地使用權和房屋所有權的區別

購房者大多對房屋產權問題是一知半解，混淆了房屋產權和土地使用權問題，“土地使用權”與“房屋產權”是兩個不同的概念，房屋產權是所有權，土地使用權是國家出讓的。所謂房地產使用權，其實只是土地使用權。土地使用權決定了房產的使用權。

業主所有的住宅除了擁有房屋的所有權外，還擁有該房屋的國土土地使用權。

也就是說如果房屋產權到期房子還在的話，房子依舊是你的，只是要補交土地稅。房產產權期限是指房子所佔的土地的使用權，而不是房子所有權本身。國家規定，城鎮建設用地為國家所有，個人和企業可以有償使用和交易使用權。

住宅的使用許可權是70年，從該地取得日算起。購房者只要有合法的產權證，房子就是私人財產，不屬於國家。只要房子還在，個人就擁有該房子的所有權。房產權70年從開發商開始蓋房就開始算了。

不能把土地產權70年和使用權70年混為一談，也不能把“房屋的所有權”和“土地的使用權”混為一談了，正確的說法是“土地的使用權一般為70年”。

土地使用權和房屋所有權的區別在於：房屋所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有；土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。

到期后，如國家需要收回土地，且必須連同地上建築物一併收回時，這時會出現一個問題，由於房子在開發時有先有后，但土地使用權的終止日期是以土地出讓合同上的終止時間為準，即土地使用權到期，而房產還未到報廢的年限。這時收回土地使用權則要給予地上建築物所有人相應補償；如果不收回，地上建築物所有權人可以在屆滿前一年向國家申請續期，並重新繳納土地出讓金。

兩者的區別：

1、兩者的權屬不同，根據《城市房地產管理法》的規定，房地產的買賣是指房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，也就是說，購房者享有的是完全的房屋所有權；但我國實行的土地全民所有制，即土地只有國家和集體所有，個人只有使用權。因此，土地證上載明的使用終止日期一到，國家可以收回土地使用權。相關條例:《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定，居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年。70年的土地使用權期滿后，土地收歸國有，而地上建築物仍屬業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補交土地出讓金。答疑:Q:房產證上會寫上年限嗎?

A:購買商品房后，由住建局發放的房產證，國土局則發放國有土地使用證，有些地區會在房產證上註明土地的使用年限，另一方面，如業主需求土地使用證，則需要開發商協助向國土局申請。

Q:國有土地使用證和房產證有什麼區別?

A:要買房子首先要看兩證,《國有土地使用權證》和《房屋產權證》,《國有土地使用權證》上就有你所購買房屋的土地分攤面積和性質以及年限，住宅用地是指用於居住建築的用地，非住宅用地包括“商業用地”、“工業用地”等。

國有土地使用證是公有的，房產證是私有的，國有土地使用權50年、70年是針對該地塊的土地使用年限，而商品房被購房者購買后，則屬於業主所有，但業主僅擁有這塊土地上對應的商品房擁有權，而沒有土地的使用權。另外，只有土地才有使用年限。

業主購買商品房，國家沒有硬性規定需要發放國土使用證，業主如有需求，則需要在開發商的配合下向國土局申請。

Q:房屋產權是從什麼時候算起，如何界定?

A:住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限，並不是房屋所有權的年限。土地使用權使用起止年限以土地出讓方和受讓方簽訂的土地出讓合同約定的日期為準，不考慮你和開發商簽署的預售合同日期。

比如一個開發商2006年買的土地使用權,3年的開發時間，你2008年買的房子,2009年才交房入住，那麼你的產權時間從2006年算起70年。土地使用年限按土地證上的用地性質來劃分。

Q:產權到期後房子該怎麼辦?

A:中國自改革開放以來，才開始房屋產權年限的問題，從首批擁有房產證的業主至今也不過30多年，距離產權70年還有一段距離，國家暫無條例明確規定，產權到期后的具體處理方法。

查房屋產權時要注意的情況:

1、有房屋未必有產權，如單位自建、農村宅基地建房、社區配套用房、違建房等;

2.產權是否登記？如預售房、抵押商品房未登記等;

3.產權是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;

4.產權有無糾紛？如拍賣競得、婚姻或財產繼承、確定為拆遷的房屋等;

5.有房地產兩證未必就有產權，如偽造房產兩證、被查封或強制拍賣、遺失補辦后發生過轉讓。

2017年3月15日上午十二屆全國人大五次會議閉幕後，國務院總理李克強在人民大會堂三樓金色大廳會見採訪十二屆全國人大五次會議的中外記者並回答記者提出的問題。

澎湃新聞記者：今年兩會前夕，中國政府網聯合27家網路媒體共同發起“我向總理說句話”建言徵集活動，到目前，已經有2131萬網友投給了“房屋產權70年到期后怎麼辦？”。請問總理，國家準備怎麼解決這一問題？謝謝。

李克強：我也想問一下，諸多問題當中你講的這個問題是排在第幾位？

澎湃新聞記者：第一位。

李克強：中國有句古話：有恆產者有恆心。網民們實際上也是群眾，對70年住宅土地使用權到期續期問題普遍關心可以理解。國務院已經要求有關部門作了回應，就是可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。當然，也可能有人說，你們只是說，有法律保障嗎？我在這裡強調，國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案。謝謝。