張民耕

姓名：張民耕

任職：

中國房地產投資基金聯盟，會長

盛世神州房地產投資基金，董事長、創始人

北京銀信投資有限公司，董事長、創始人

主要社會兼職：華本地產企業傢俱樂部榮譽理事長、全國房地產投資基金聯盟會長、中國金融地產俱樂部理事長

類別：業界老總

城市：北京

項目：

銀信投資代表作品：錦繡園、傑座、康城TOWNHOUSE 、陽光100（前期）、山東南華康城、西安錦繡天下社區

投資區域：北京、西安、山東等。

盛世神州基金已投項目：北京誠通、西安龍記、鄭州昌建、蘇州昂內、西安萬科、鎮江恆福、長春通盛、無錫捷運、三亞申亞、西安開元第一城等

1967年畢業於上海市南洋中學（俗稱“67級初中”）。

1968年赴黑龍江生產建設兵團屯墾戍邊，官至管生產的副連長。

1979年進入北京師範大學哲學系學習，趕上了讀書的末班車。

1983年參軍入伍，在解放軍空軍學院當教員。

1986年考上中共中央黨校科學社會主義研究生，五年讀得了博士學位，博士論文是《論社會主義社會人的精神文化需要》。

1991年中國社會科學院當代中國研究所，饒有興味地研究中華人民共和國建國以來的歷史。

1993年加入有中國房地產“農民運動講習所”之稱的萬通集團，最高職務為北京萬通公司的副總經理，受益匪淺。

1996年自立門戶，成立北京銀信房地產公司，任董事長。完成了永馨公寓、錦繡園公寓、陽光100國際公寓等項目的全部或前期開發。

1996年創辦北京銀信房地產公司，1997年成立北京銀信投資有限公司，任董事長。

2010年創辦盛世神州基金，任董事長。

張民耕：大資管時代，房地產私募基金“借船出海”

來源：中國房地產報

2013年註定是房地產基金年。隨著6月份《新基金法》的正式實施，房地產私募基金終於從“地下”走到“地上”獲得了參與資產管理公平競爭的合法身份。根據清科研究中心發布的《2013中國房地產基金白皮書》顯示，從2006年到2012年，中國大陸地區共發生298起針對中國房地產企業或房地產項目的私募股權投資案例，涉及投資總金額為186.67億美元。

然而在上有監管層對房地產行業的嚴厲調控，下有“大資管”時代各路金融諸侯群雄逐鹿的夾擊，房地產私募基金面臨的挑戰不容忽視。9月13日，在清科集團舉辦的“2013中國房地產基金高峰論壇”上，全國房地產投資基金聯盟會長張民耕在接受本報專訪時表示，在“大資管”時代背景下，各個資產管理機構紛紛以房地產基金的形式進入房地產金融領域，這對房地產基金而言既是挑戰也是機遇。當各類金融機構都在擠壓房地產基金的市場份額時，我們不妨藉助金融機構的資金優勢、渠道優勢、稅收優勢進行銀企合作，也就是所謂的“借船出海”。

中國房地產報：從2010年起，房地產私募基金在我國進入了飛速發展的軌道，請對目前房地產私募基金的現狀做一總結？

徠張民耕：按照清科的統計，中國房地產基金存量規模到2012年超過了120億美元。但是我覺得由於中國房地產基金還處於初級發展階段，收集數據非常困難，這120億美元當中肯定有許多沒有統計進去，這幾年的發展規模應該在120億美元的基礎上翻一番，達到240億美元，相當於1500億人民幣。而今年房地產基金會有一個飛速的提高，由於進入全資管年代，房地產基金的人民幣計量估計可以突破3000億元。

中國房地產報：大資管時代，房地產私募基金的生存和發展遇到了哪些挑戰？

張民耕：2012年第三季度以來，證監會、保監會、銀監會針對資產管理市場密集出台了一系列新政，主題就是放鬆管制，旨在給其他金融同業資產管理業務進行鬆綁。銀行、信託、保險、證券、公募基金等持牌金融機構進入“全資產管理時代”，並且紛紛向房地產投資基金滲透，搶食房地產基金蛋糕。

最大的挑戰是擠占房地產基金的市場份額。金融機構最大的優勢就是彙集資金，這一點恰恰是房地產私募基金的劣勢。

另外，金融機構對於房地產私募基金的項目選擇、資金募集、人才聘用、技術技巧等方面都會產生全面競爭。譬如, 經過半年多時間，基金子公司的資產規模得到了很大程度的發展。基金專項子公司2013年6月底的規模為1500億元，7月底已突破3000億元。當然這些資金不會完全進入房地產領域，但是如果進入了一半，這個資金量也是極其巨大的。所以我對今年房地產基金可能會有三千億規模是非常確信的。

中國房地產報：那麼房地產私募基金應該如何應對這些挑戰呢？

張民耕：與其單純地把這些看成是挑戰，倒不如說是給我們帶來了機遇。進入全資管年代，對於房地產私募基金來說，也就帶來了“銀企合作，借船出海”的可能性，房地產私募基金可以藉助金融機構的資金優勢、渠道優勢、稅收優勢，有競爭有合作，創造雙贏的局面。

房地產私募基金應該發揚產業基金的核心競爭力，以房地產專業投資管理技術技巧揚長避短。因為許多房地產私募基金都是開發商出錢，掌握房地產的整個鏈條，這是我們的優勢。對於開發商來說，房地產基金應該成為金融解決方案的提供者，對於合作的金融機構來說應該是金融執行方案的提供者，金融機構一般都是信貸形式，信貸形式往往是外部監管，房地產基金可以深入到內部去監管，提高它的收益性和的安全性，這樣我們就可以在市場當中找到我們應有的市場份額。

另外，房地產私募基金因受規範制約較少，可以發揮制度創新的能力，在創造新型投資產品方面實現突破。金融創新、產品創新可能是私募房地產基金的一個生命線。

而且房地產基金可以將長期開發投資中積累的經驗優勢，轉化為品牌優勢。打通海內外資金渠道，藉助借鑒海外資金和經驗，在日益國際化的國際國內市場上佔據應有的份額，這也是我們在嘗試的。

房地產基金完全是房地產金融中的一個新的門類，現在金融行業的各個機構都一窩蜂地湧進來，看似很熱鬧，或許應該提醒大家：投資有風險，進入需謹慎。

中國房地產報：有沒有考慮過向公募基金轉型，拿到公募基金牌照呢？

張民耕：拿到公募基金的牌照很難，但是可以努力。當下能做的還是跟他們合作，尤其是跟有了牌照的基金子公司的合作。年初，我們跟嘉實基金子公司嘉實資本聯合推出的嘉實資本盛世美瀾園專項資產管理計劃，雖說是首單，但只是個嘗試，證明這條路是行得通的。今後我們可能會做一些更加有示範性的，帶領聯盟的會員企業到北交所、深交所、上交所的平台上交易。

中國房地產報：房地產私募基金自誕生起就一直充當著開發商融資工具的角色，而且現在大多以“真債假股”的模式存在，什麼時候能真正實現純股權投資的模式？

張民耕：這個趨勢現在挺明顯的，一方面房地產基金本身在逐步成熟，開發商本身也在逐步成熟。開發商可能在某個階段寧願給你多點的收益，幫它渡過難關，但是隨著房地產開發項目風險的加劇，他需要的不光是共分利益，還要共擔風險。另外投資人也漸漸成熟起來了，以前是寧願收益低一點但是要保險，慢慢地通過幾年培育，開始偏向股權投資，到最後就是純股。

國內的房地產基金也在學習美國式的股權基金。一類是在開發過程中，通過股權，利益均享，風險共擔。另一類就是將持有型物業做成REITs，可以在二級市場交易。

三年的時間，我們可以實現從債權向純粹股權的轉變。當然這會不會成為以後主流的形式，還需要時間考驗。

張民耕：中小房企參與城鎮化需要金融“救贖”

來源：私募中國

在新一輪房產政策調控下，房地產企業普遍感受到了轉型的壓力，其中，資金壓力尤為明顯。大型房地產商不但外部融資渠道多樣，而且可以通過自身雄厚的資金實力，打造自己的融資平台。而對於中小房企來說，融資的壓力逐漸增大，在許多大城市房地產市場趨於飽和，房地產項目被大型房地產公司掌控的情況下，中小型房企生存艱難。

與此同時，隨著全國城鎮化的推進，房地產企業特別是中小房地產企業又獲得了發展動力，只要城鎮化進程不結束，房地產的發展就不會結束。因此，中國的房地產可能還有二、三十年的好日子，足夠許多中小房企轉型升級（包括加速金融化），以應變日益惡劣的市場衝擊。

城鎮化助推中小房企發展

改革開放以來，我國城鎮化發展較快，特別是在1996 年城鎮化水平達到30%以後，城鎮化進程更是較之以往呈現出顯著加快的態勢。當前普遍認為，我國城鎮化進程正處在快速發展階段，並將保持較長一段時間。目前東部沿海地區已經形成了相對成熟的京津唐、長江三角洲和珠江三角洲等城鎮密集地區，大城市周圍地區城鄉一體化的趨勢也日益明顯。

在城鎮化進程中，最重要的一個環節之一就是實現“居者有其屋”，譬如由各地地方政府牽頭，大量房地產項目被批准投建，很多城鎮以圍繞一、二線城市打造衛星城市為理念。這樣整個房地產產業鏈就在這些衛星城市形成了，這對於當地中小房企無疑好處頗多。這些房地產企業利用對當地的了解，還是比較容易能夠拿到項目，可見城鎮化發展對中小房企發展非常重要。

中小房企融資艱難

雖然隨著城鎮化的發展，中小房企可以拿到更多的項目，但是這些項目都需要大量資金去運作，因此融資問題對於房企來說至關重要。但是在大城市，主流融資渠道——銀行，對中小企業放貸量非常小。而其餘主要融資渠道，基本都被大型房企掌控。而最近“錢荒”的到來，更是壓垮了大量中小房企。這使得房產行業加速洗牌，中小型房企有的退出，有的被兼并。據統計，截至2013年8月7日，約100家上市地產公司正在進行或已完成併購，併購資產價值總額超過500億元，平均每個月有14家公司的股權易主。

這是一個大房產的時代，去年房地產企業前100強的市場份額佔到了30%，在未來10年內前100強會佔到市場份額的50%，中國有2萬多家房地產企業，這100家就佔了50%，剩餘市場份額由剩下的2萬家中小房企分配，可見對於中小房企壓力有多大。

藉助金融工具實現自我救贖

中國房地產經過了十多年的黃金期發展后，在持續的嚴厲政策調控下，進入下半場，這創造了中國房地產基金生長的機會。中小房企要想生存，只能被迫轉型，加速金融化。不管是現在還是未來，對於金融資源掌握的程度決定了房企的生死存亡。中小房地產企業的自覺金融化，將是他們最深刻的轉型；而能否成功轉型，一項主要工作就是看是否有好的適合中小房企的金融創新產品被開發出來。

因為隨著市場份額的競爭、規模擴張的壓力、經營性地產的資金沉澱，地產商均有著多元化和規模化的融資需求，而中小房企則在特定區域、多元產品、存量經營的發展中有極大的融資需求。城鎮化過程中的中小房企，急需藉助金融工具及金融創新實現自我救贖。

值得慶幸的是，自2010年中國的房地產基金元年之後，房地產金融正在發生著質的變化：從單一債權融資、金融工具單一的初級房地產金融，逐步向債權股權融資並舉、金融工具多元化的完全房地產金融市場發展。債權、股權、信託、基金、典當、保險和併購等多種金融工具，以及多種金融工具組合，都可供房地產金融機構和房地產企業雙向選擇。目前，地產基金公司已實現了股權融資、股權加債權融資和經營權收益權融資幾方面的創新。

因此，可以說房地產金融產品的出現與創新，實現了許多中小房企的救贖之夢。

房地產這個行業，天生流著金融的血液。眾所周知，在這個全資管時代，中小房企最大的困難是資本金不足，可能是買了地沒有開工的錢，也可能買地的錢都不夠。

在這種情況下，只要這個企業的權屬是清晰的，就可以實現金融化，通過金融渠道募得資金，解決燃眉之急。主動適應房地產金融時代，主動想辦法運用金融化手段來完成自己的資金募集，甚至於從資本金開始完成，似乎已變成中小房企不二的選擇。實際上，許多中小房企通過與房地產基金的成功合作，已證明這樣的發展模式才是中小房企的健康發展模式。地產金融時代，中小房企與地產基金，成為了順應時代潮流的一組良配。

2010無錫廣電住文化盛典頒獎典禮既“大局與趨勢——2010中國房地產(無錫)高峰論壇活動日前在無錫廣電集團盛大舉行。多位國內房地產業界重量級人士親臨現場。對於中國的房價及走勢，他們是仁者見仁，智者見智。日前，記者播出了記者對中國地產界最著名的話題人物、北京華遠地產董事長任志強的專訪。今天記者採訪了中國房地產業界另一位知名人士——北京銀信房地產有限公司董事長張民耕。

記者：全國老百姓包括全國兩會期間對房價的關注都是空前的，那麼您怎麼看中國的房價，您覺得高嗎？

張民耕：我覺得不低了。為了開這個會我趕到上海，昨天有一些朋友領我去看了10萬塊錢的房子、8萬快錢的房子、6萬塊錢的房子、4萬塊錢的房子，我很有感觸。當時我們義無反顧就下鄉了，回來的時候，許多人就沒有房，因此，我的這些北大荒人荒友回到上海以後，因為沒房，兄弟反目，姐妹爭鬥，經過了大概10年、20年，終於他們的情況有一些好轉，還有一些也不很樂觀，蝸居的也大有人在。我是覺得，房價不能這麼飛漲了，再這麼下去，水可載舟，也可覆舟，如果房價再這麼漲下去，很可能會把這個市場給毀了。

記者：那您有什麼好建議嗎？您覺得應該從哪些方面來解決？

張民耕：有。

第一，確實要加大土地的供應量。

第二，對於資助型的住宅要予以鼓勵，對於投資型的，渠道不能堵，因為堵了最後的結果是萎縮這個產業。建議應該像德國那樣，你可以把房地產作為投資的對象，但是，要收稅。對於你的贏利部分，贏利是什麼東西呢？從經濟學上來說，就像級差地租。級差地租產生的原因一是因為你對於某種富有特殊領域的資源的一種壟斷，二是由於你對於這個生產資料不斷的投入，所以產生了一種超額利潤，這種超額利潤的根本原因是由社會造成的，不是完全是由你造成的，所以你應該和社會分享這個利潤，但要交稅，這個稅就是炒房利得稅，你贏利的稅應該全部用來蓋保障性住房，那麼這個時候，你的這種投資行為就不是單利而是雙利或者多利，雙贏或者多贏。這樣很可能會加快城市化的進程，會使得沒有房的人逐步地有房住。

我覺得這樣的過程一定能夠使得房價保持穩定，慢慢上漲。房價，什麼是合理的漲價？就是低於GDP，低於人均所得每年的增長，這就行了，你讓它完全不漲，可能性很小，是吧，資源還是會短缺的。

記者：其實我知道房價它有很多是土地的因素，但是也有很多人把這種責任歸咎於開發商，這方面您覺得委屈嗎？

張民耕：在事情沒有搞清楚之前，其實任何情緒上的東西都沒有用的，責怪啊，謾罵啊，或者開發商覺得委屈啊，反擊啊，於事無補。

記者：那您覺得開發商應該承擔些什麼社會責任？

張民耕：多蓋房，蓋便宜房，質量要保證，不能偷工減料。

記者：那問題是開發商他們怎麼不蓋一些便宜的房子呢？

張民耕：你如果土地像前兩天北京拍出的這三塊天價地，樓面地價2萬7到3萬塊錢，他能蓋什麼房嗎？地價他比現在周邊賣的房還貴，你蓋什麼房？