房地產信託投資基金

REITs的特點在於：1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；2、收益的大部分將用於發放分紅；3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見，在不同時間區間內，不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。

REITs的魅力在於：通過資金的“集合”,為中小投資者提供了投資於利潤豐厚的房地產業的機會；專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合，分散了房地產投資風險；投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。

REITs最早產生於美國20世紀60年代初，由美國國會創立，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。在亞洲，最早出現REITs的國家是日本，由於日本的房地產公司眾多，所以該市場在日本規模很大。

1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。正如20世紀60-70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

以剛剛在香港上市的領匯REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入(主要為空調費);租金地區分佈為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日後需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務槓桿(資產負債率最高可達45%)的方式而實現。

2009年初，中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架，但由於我國相關法律法規仍不完備,REITs一直未能正式啟動。2011年，國內首個REITs專戶，國投瑞銀主投亞太地區REITs產品，完成合同備案，成為國內基金業首個REITs專戶產品。

從不同角度看，對 REITs 有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種：

1、根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。

公司型 REITs 以《公司法》為依據，通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用於投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。

契約型 REITs 則以信託契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資於房地產資產。契約型 REITs 本身並非獨立法人，僅僅屬於一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受託人接受委託對房地產進行投資。

二者的主要區別在於設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國佔主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。

2、根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。

權益型 REITs 投資於房地產並擁有所有權，權益型 REITs 越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在於，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發後進行轉售。

抵押型 REITs 是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。

混合型 REITs 顧名思義是介於權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的 REITs 所佔比例不到 10%，並且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性

3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。

封閉型 REITs 的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資於新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不願持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。

4、根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。

私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信託資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。私募型 REITs 與公募REITs的主要區別在於：第一，投資對象方面，私募型基金一般面向資金規模較大的特定客戶，而公募型基金則不定；第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對於投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力；第三，在法律監管方面，私募型基金受到法律以及規範的限制相對較少，而公募型基金受到的法律限制和監管通常較多。

1.房地產信託產品尚不是國際意義上的REITs。我國第一個比較接近國際標準的房地產投資信託產品，為2002年7月28日由上海國際信託投資公司推出的新上海國際大廈項目資金信託，10天內2.3億元額度全部售出，反應空前熱烈。然而，市場上的房地產信託產品主要集中在市政建設項目、危改小區項目等基礎建設項目上，純房地產項目的信託產品很少。

2004年全國約有31家信託投資公司共計發行約83個房地產信託產品，募集金額約122億元，而平均募集資金僅為1.47億元。金融體系不完善，資本市場發育不健全以及相應法律法規尚待建立，使得我國的房地產信託產品與REITs存在顯著差異，運營模式較單一，規模較小，利率缺少彈性，期限較短，流動性較差。

國內目前有57家信託基金，其中約20家投資於房地產，或採取借貸形式，或直接參與投資開發。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產投資信託基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產投資信託基金的一種最初級的階段。

2.我國房地產業融資過度依賴銀行貸款。投資領域，用於房地產開發的銀行信貸逐年上升，根據中國人民銀行統計，1997年以來，房地產開發資金來源中銀行貸款的比重高達55%以上。房地產開發資金的三大來源分別為房屋銷售“定金和預收款”、開發企業自籌資金以及銀行貸款，分別佔全部資金來源的43%、30%和18%。但實際上，考慮到房地產自籌資金主要來源於房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款；此外，“定金和預收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。

3.REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行採取的限制各商業銀行發放用於購買房地產的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講，如果僅單純地“節流”而不注意“開源”的話，則不利於房地產市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是從解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，房地產投資信託基金在中國已具備較為巨大的市場需求環境。

4.我國急需完善REITs相關立法。目前國內有信託法、信託投資公司管理辦法、信託公司基金信託管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信託基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處於較為散亂的發展階段，缺乏統一的標準和經營守則。目前最主要的工作是加速房地產投資信託基金的立法，促使投資於房地產的信託基金和專業房地產基金轉變為比較標準的房地產信託投資基金。

房地產投資信託(REITs)最早的定義為“有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。此後，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經歷了數次重大的調整，同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產投資基金的本質。不過REITs與一般的房地產投資基金有顯著區別：REITs通常可以獲得一定的稅收優惠，但需要滿足一定的設立條件等。

從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。

REITs代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信託，是基於房地產行業細分的科學規律，隨著房地產六大環節(資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務)的分工合作，隨著政府執政能力逐漸加強，房地產行業的逐漸規範而出現的。它可以最大限度的保證政府利益，並能有效的實現整個房地產行業的規範，所以，強烈建議儘快在我國立法支持並推廣。

另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資。

REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢，因而已成為中小投資者間接投資房地產的良好途徑。此外,REITs與股票、債券市場的相關性較低，在投資組合中配置一部分不動產基金，可優化投資組合，有效分散單一投資證券市場的風險。國內投資者可以通過參與境內基金公司發行的專註於房地產投資的QDII基金，間接投資海外的房地產項目。

從國內實戰經驗看，以不低於60%的資產投資美國上市交易REITs的鵬華美國房地產基金已首戰告捷。Wind數據顯示，截至2012年7月31日，該基金自2011年11月成立以來凈值增長率已達4.7%，一季度在同類QDII產品平均跌幅4.71%的背景下，鵬華房地產基金逆市收穫1.75%，在55隻QDII產品中高居榜首，成為同期少數能夠賺錢的QDII基金之一。

由於國內房地產政策收緊，投資者面臨很大的困難，如何投資房地產有很多投資者把目光轉向海外，前兩年一些網站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房的活動，有很多有能力的投資者已經去海外進行置業，但作為普通投資者去海外置業有很大的困難，另外很重要一點是國外物業的稅務成本比較高，流動性比較大，風險比較集中，我們覺得在這種情況下，通過PE的渠道投資海外房地產，使投資用比較少的資金獲得穩定的資金收益和潛在的增值。REITS就是資產證券化的方式，可以享受一些優惠政策，需要存在一些義務，最大的好處就在於企業本身面。

美國REITS的條件，首先公司必須進行房地產業務75%以上投資房地產，跟一些信託不太一樣。決定了他經營模式主要還是在經營租賃性房地產而非開發項目上，REITS的股份，由於是一種公募的結構，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業的所有人可以把物業貢獻出來，是LP的權益，把這個權益置換成股份。另外他也可以間接享受到REITS地下所有物業收益情況。

REITS的法規歷程，中國發展REITS的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美國REITS第一家是艾森豪威爾總統創建的，在這個過程中間涉及到無數的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITS成立51年。

它的幾個特點，第一，資產質量非常高。第二付息率高，它的歷史平均達到5%到8%，他為投資者提供除了債權以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達到5%，他的固定收益得到體現，另外他的總收益非常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區間內沒有打敗，但是從年化標準比國內證券是要低的。

它跟其他各類指數的相關性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風險還是有貢獻的，美國REITS也促使這個行業內部進行了一些改革，導致研究透明度非常高，由於是上市企業，一方面要進行定期披露，另外他們制訂了自己的行業準則，包括運營先進額的概念，更好的反映現金流的情況，另外他的資產相當的公開透明。

在公募市場上投資REITS的產品不斷出現，美國最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業，由於時間關係簡單講一下房地產交易的情況，住宅性房地產不同的是，反彈的幅度非常大。我們從谷底過來已經兩年半時間，歷史經驗看，時間上來講我們處於復甦的中期，另外從房地產復甦的周期講，我們處的階段是房地產企業通過了資產負債的情況得到了好轉，進入的是第二個階段行業內的大規模的整合階段，REITS之間活動非常頻繁。

第三個階段就是美國整體經濟的復甦階段，長期刺激經濟需求。

上市交易的REITs會同時受不動產周期性波動和股市整體周期波動的影響，在不動產景氣度較低或股市系統性風險較高的情況下，會影響基金的收益水平。此外，由於目前我國境內還沒有公開上市的REITs產品，因此，不管是直接投資還是通過QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風險，主要包括匯兌風險、外匯管制風險、境外稅法風險等。

REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地產項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。

1、建立完善相關配套制度

發展REITs 的首要任務是完善REITs 運行的制度及法律環境。委託代理風險：一方面，給委託人帶來了專業化分工的好處；另一方面，也帶來了代理問題損害了委託人利益。要解決委託-代理風險問題可以採取以下原則：第一，委託人要實現自身利益最大化，必須向代理人授予權利，而且授予代理人的權利必須是適度的，有保留的；第二，委託人要實現自身利益最大化，必須對被授予權力的代理人進行監督和約束；第三，委託人要實現自身利益最大化，對被授予權利的代理人必須進行激勵。在上述三原則的基礎上建立激勵監督約束機制。

此外可以借鑒美國的經驗，引入獨立董事制度。即對每一隻REITs 基金必須聘請獨立董事，明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關基金利益事項的，而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信託受益人的利益服務, 而不是僅僅為公司的股東利益服務。只有通過嚴格的制度約束做好相關的配套改革, 不斷規範REITs 操作流程和REITs 機構的治理結構，建立監督機制和激勵機制，完善信息披露制度，保證REITs 運作的透明度，才能為險資投資創造良好的環境。

2、建立健全的房地產信託投資基金治理結構

發展REITs，首要任務就是完善REITs的運行制度和法律環境。委託理論提出一方面給委託人帶來了專業化分工的好處，另一方面業帶來了代理問題，損害了委託人利益。委託人可能由於缺乏專業知識，難以進行有效的監督，因此有必要設立獨立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信託受益人（保險公司）謀取更多的利益。

3、儘快出台相應保險金投資不動產的法律文件

2006年，保監會發布《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,該辦法對於提高保險資金運用水平和促進經濟建設起到重要作用。然而，鑒於房地產行業的高風險性，保險行業對於險資投資房地產一直處於謹慎探索階段。隨著保險公司治理結構的發展及風險管控能力的提高，險資投資房地產逐步提上議事日程。2008 年國務院辦公廳126 號文件也對相關問題進行了引導和鼓勵。對不動產法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,制定《保險資金投資不動產管理辦法》。引入獨立監督人，並對委託人、受託人、受益人和託管人以及參與投資計劃的其他當事人的權利、義務做出具體的規定，確定投機計劃中的投資份額和投資期限，詳列投資範圍等。同時加強信息披露、風險管理和監督管理，使險資投資不動產的風險最小化。

4、專業性的複合型人才培養

REITs基本上是權益類產品，而這類產品的收益率並不是固定的，基本上取決於REITs的管理團隊能力。它的運作複雜，專業性強，需要有一個能既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的人才團隊，實現REITs的專業化管理，制定最優投資策略，降低風險，提高收益。

5、建立監管制度

信息的公開化、透明化有利於保護投資者的利益，對投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監管任務明確於銀監會或證監會或保監會的管轄組織，避免監管出現錯位，這樣有效的監管增加了保險資金投資REITs的安全性。

1.專註投資於可產生定期租金收入的房地產項目；

2.積極地買賣房地產項目是受到限制的；

3.收入的較大部分必須源自房地產項目的租金收入；

4.收入的絕大部分必須會定期以股息方式分派給持有人；

5.訂明其最高借款額；

基金認購計算公式為

認購費用=認購金額×認購費率。

凈認購金額=認購金額-認購費用+認購日到基金成立日的利息認購份額。

基金申購計算公式為

申購費用=申購金額×申購費率。

申購份額=(申購金額-申購費用)÷申請日基金單位凈值。

基金贖回計算公式為

贖回費=贖回份額×贖回當日基金單位凈值×贖回費率。

2020年5月，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》。同時，中國證監會就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》公開徵求意見。專家表示，此次REITs試點相關文件下發，標誌著我國公募基建REITs正式啟航。如果參照美國公募REITs市場規模，中國公募REITs市場規模未來可達數萬億元。

《中國REITs市場建設》由REITs從業領域研究多年且深度參與中國REITs市場的規劃與設計的專家教授領銜創作，在大量調研的基礎上，深入討論了中國REITs制度設計、實現路徑以及行動方案。