中工招商網

與此同時，在加快經濟增長方式轉變、推進產業轉型升級的國家政策指引下，各級政府正在大力推進產業轉移、工業園區的開發招商工作，一些傳統製造基地正在面臨著產業轉移的機遇與挑戰，新興的產業基地正在不斷湧現，但在工業園開發商、業主、製造企業、經紀人之間普遍缺乏更為高效的信息渠道，中工招商網的上線發布，將引領工業地產信息服務進入網際網路時代。

中工招商網為工業地產客戶提供最真實高效的網路平台，為全國工業地產經紀人提供網路營銷的渠道，為企業投資者提供專業的廠房選址服務，提供一站式園區招商信息、政府招商項目信息、土地市場等信息發布服務，並接受園區項目方的中介代理委託。

中工招商網與中國工業地產經紀第一品牌—夥伴工業地產進行戰略合作，進行深度資源整合，依託夥伴工業地產八年專業的工業地產運營資源平台優勢，利用先進的網路信息技術，整合龐大的資料庫資源，推出全新招商推廣模式，為企業投資者提供大量的園區、廠房信息，為各級政府招商部門、產業園區提供推廣合作、項目開發、信息交流的權威招商平台。

深圳市夥伴房地產經紀有限公司，簡稱“夥伴工業地產”，成立於2003年3月，是一家專業從事廠房租售及工業園策劃代理的房地產經紀有限公司。作為在深圳的首創第一家專業從事於工業廠房經紀活動的公司。公司從創業初的5人規模現已迅速發展到近千人的大型地產經紀公司；並從原有一個區域發展到覆蓋深圳、東莞及惠州地區，擁有最龐大的廠房、工業園區及企業客戶資源，每年為5萬家各類企業客戶提供廠房信息服務。

中工招商網將以深圳、東莞為起點，並陸續布局珠三角、長三角、中西部等全國重點製造業基地，計劃2014年內覆蓋全國。

指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物，有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建築物用途有較大的範圍，其中包括工業製造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。

重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房地產（物流地產）、自由貿易區房地產（指帶有特殊政策的貿易加工型通用型工業地產）。

投資規模大、快速啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報。

1.工業園區開發模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國現代工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。

缺陷：不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部分工業園區閑置與擱荒。

2.工業地產商模式

指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然後以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最後獲取合利的地產開利潤。

如普洛斯，全球最大的工業房地產開發商。

3.主體企業引導模式

指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且佔主導的前提下，藉助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。

如上海金山的上海石化工業園區。

4.綜合運作模式

指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。

5.私人業主開發模式

目前在小廠房這一塊，私人業主開發佔了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上楊，其利潤彙報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由於工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。

五、工業地產企業盈利模式

1.主要以土地溢價增值而獲取利潤

投資開發商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。如美國普洛斯工業地產集團在蘇州工業園區投資開發蘇州普洛斯物流園。

2.進行項目開發，通過長期持有經營收益或出售產品獲利

項目投資開發商，或獨立，或聯合，進行項目的整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造標準的廠房、研發中心、配套服務等設施后，進行已定的產業主題類企業招商引進，從而獲取項目銷售後所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益。如“物流房地產商”普洛斯公司在取得土地之後，進行一級開發包括基礎設施的建設，打造設施平台，吸引物流企業入駐。普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是開發商而非物流商。星月集團開發的上海松江的“大業領地”等項目亦如此。

3.通過與工業企業聯合，按需訂製地產開發模式而獲利

工業地產開發商取得工業用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產業企業強強聯合，按產業企業需求量身訂製工業廠房等產品項目，從而實現最低風險下的項目收益。

產業地產是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現財富的持續增長為目標，以工商業地產、寫字樓和經濟園區地產為開發對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。

消費型地產以健康、生態、人居環境與自然相融合為最高級特徵，產業型地產滿足消費型地產的功能的同時，則是在此基礎上以其更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為其本質特徵。

產業地產追求資源價值最大化，而不是企業價值最大化。產業地產的出發點是將地產資源與其它資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長極的培育。對於土地與房產的開發更是持續性的二次、三次的深度開發和利用，因此具有更廣闊的升值潛力與投資價值。

產業地產物業更注重非凡客戶群的需求，提供菜單式定製化服務。

產業地產追求經濟效益的同時，更注重社會效益。產業地產在營造適宜人居住環境的同時，注重人們的就業與個人事業的發展。

產業地產能促進區域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。各個子項目完成，會形成整體強大的社會效益和經濟效益。

產業地產是為城市形象突出的代表之一，是具有衝擊力的整體城市地標。

產業地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能。

產業地產與傳統商業地產的最大區別在於，它不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產業集聚優勢、區位發展優勢的基礎之上，藉助城市發展的綜合資源優勢，依託地區經濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和升級。

房地產又稱不動產，它存在有三種形式，土地、建築物和房地合一。工業用地和倉儲用地不一樣。按土地用途來說來說工業用地是指指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其他用地類。倉儲用地是指城市中倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施的建設用地。也就是說工業用地是用於生產，倉儲用地是用於中介服務，開發的用途和目的有區別。按房屋用途來說按工業用房來說是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發電廠等從事生產活動的房屋。倉儲用房是指是指用於儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫用房。工業地產應該是有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目並提供工業地產產業與服務等一系列活動。應該包括廠房、庫房、研發樓宇等開發。

商業房地產（不動產）較工業地產複雜的多，商業房地產指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的商業類房地產，其開發用地的取得方式是經過法定的掛牌招投標、拍賣以及經過有關的司法程序取得的，從土地的用途其有別於居住用地、工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用等；從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產產品形式。不是我們國家相關的法律、法規、規章等所明示的一個用語，所以在我國法律上沒有明確的界定，而只是在市場實踐中被廣泛使用的詞語！其在商業開發中具體的表現形式主要有購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、物流園、倉儲中心、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、商務寫字樓、住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。

住宅地產的的土地使用年限是70年，商業地產是40年，工業地產是50年。由於工業地產的年限較長而用途較單一，主要服務於工業生產，是否能在整個項目的生命周期里獲得穩定持續性的投資回報是開發商比較關心和擔憂的。

住宅地產主要依靠建設完畢后銷售回籠資金；商業地產的模式比較靈活有多種組合方式例如租賃與出售多種組合，視具體情況而定。而工業地產的利潤獲取方式更加多樣主要表現在兩種：一種是與製造商合作開發賺取適當的利潤，是工業地產開發的較初級階段的表現形式。另一種是開發商自建然後進行出租或銷售，運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收人和管理費；其中中、小型生產商多選擇以租賃方式付出租金，而出售多以定向建設為主即根據購買企業的特定需求建造工業廠房。這種模式是我國本地開發商多採用的。

住宅地產是城市化發展下的一個產物，與城市人口規模、市政配套建設和城市化速度有緊密的聯繫；商業地產的發展與所處所處區域的商業化發展和宏觀經濟背景有影響。而工業地產受到國家和地方的產業政策，土地政策和生產要素成本影響的程度更大。

工業地產的開發商除了要有良好運營土地和資金的實力外還要具備更加專業、複雜的後期運營管理能力，這種管理能力不僅是局限在物業管理上更多地是強調配和製造商進行生產所具備的專業化技能。這一點也是局限我國本土開發商進入這一領域的一個關鍵問題。除此之外，成功地開發商還應該具有豐富的市場經驗包括擁有廣泛的企業資源，和先進的運營理念。投資風險較大。工業地產在國內處於起步階段風險防範體系還未成熟並且國內開發商普遍經驗不足；所以投資風險較傳統項目而言風險較大。

工業地產成本遠遠少於商業地產，據統計，工業用地的基準地價只有商業用地的1/4，而實際出讓價格，工業用地只有同類地段商業用地的1/5到1/10，甚至更低。雖然工業用地市場開始執行招拍掛，同時競爭加大，地價會有一定幅度的上升，但是地塊多在郊區，吸引力有限，因此漲幅不會很大。