HOPSCA

自20世紀70年代以來，世界範圍內的許多城市開始對其城市中心區建設進行深度思考和改造實踐。為了避免重蹈過去城市開發功能單一，建築分散無序的覆轍，很多城市在舊城改造或新城建設的過程中，開始強調中心區功能完整和建築統一的原則。法國拉德方斯的HOPSCA規劃模式就是一個成功的例子。

拉德方斯位於巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米、法國最大的企業一半在這裡；建成住宅區1.56萬套，可容納3.93萬人；並建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心；內有歐洲最大的商業中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統、集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成佔地25公頃的公園，種植有400餘種植物，建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。龐大的資源互相影響，互相作用，拉德方斯已具備小型城市的基本功能，她帶給人們的不僅是商務、居住、辦公等一站式的完備生活，更成為巴黎次中心區，享譽世界。

從國際視野來看，現代城市中心區的開發建設已發展到了綜合開發的高級階段，通過綜合性的開發，結合社會經濟發展目標和城市總體規劃要求，進行統一規劃、綜合布局來獲得良好的經濟效益，社會效益和環境效益。

A）城市形態的表現：在城市核心區域為了降低商務成本形成HOPSCA；

B）經濟形態的表現：隨著城市區域開發與舊城改造規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業設施等多種功能，形成互為價值鏈關係的、集群式的、高使用率的HOPSCA。

HOPSCA通過各種功能綜合互補，建立相互存在的價值關係，從而使它能夠適應不用時段的城市多樣化生活，並能夠進行自我更新與調整。這些都與HOPSCA形成的特點密切相關。

高可達性

HOPSCA通常位於城市交通網路發達，城市功能相對集中的區域，如位於城市CBD，城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區，擁有與外界聯繫緊密的城市主要交通網路和信息網路。

高密度，集約性

建築高度和密度均很高，形成高樓林立的景象，成為城市的標誌；人口密度大，人流密集，白天、工作日商務人流進出密集；夜晚及周末居住、消費人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據功能不同而形成互補，功能全面、集中。

整體統一性

建築風格統一，HOPSCA中各個單體建築相互配合、影響和聯繫；HOPSCA中建築群體與外部空間整體環境統一、協調。

功能複合性

HOPSCA自身可以實現完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多種功能：商務辦公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商業、文化娛樂消費、完善的交通出行系統，形成HOPSCA功能的多樣性和複合性，同時各功能之間聯繫緊密，互為補充，缺一不可。

土地使用均衡性

HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中於某一特定功能。

1、不同種類的土地相對均衡地分佈於不同功能的建築群；

2、兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會對商務、商業、居住、娛樂消費產生不同的需求。

空間連續性

1、平面的連續：鑒於HOPSCA各功能的相互聯繫，其設計通常採用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果；

2、立面的連續：立面會影響HOPSCA的統一性，因此，要保持HOPSCA內建築物的風格統一，就要使立面有連續性；

3、空間的連續：由於HOPSCA優越的區位性質，其中各功能的建築體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯繫，形成互補的、流動的、連續的空間體系。

內部、外部聯繫完整性

HOPSCA內部擁有複雜、完善的交通體系，通過立體交通網路的建立，使內部各不同功能的建築有機結合；HOPSCA對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體內部不同功能的使用效率和規模。

巨大的社會效應

因HOPSCA所處的城市位置和龐大的規模，註定其必將成為城市的名片，產生巨大的社會效應。例如，上海盧灣區太平橋改造項目，其啟動區上海新天地商業旅遊項目，從開發到運營，一直是社會各界關注的焦點，上海新天地因其成功的商業運營模式，更成為上海文化、建築、旅遊的標誌性項目，成為上海市的文化標籤。

巨大的升值潛力

一個成功的HOPSCA項目的開發及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產物業的HOPSCA，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。例如位於廣東東莞市中心區的第一國際項目，通過其內部商業、商務辦公、酒店、公寓等多種功能的組合，通過強強聯合，創造了新的盈利模式；臨街鋪位及步行街高價值成功銷售獲利；商務寫字樓通過大部分出售和少量作為固定資產租賃獲利；星級酒店作為資產長期經營獲利；公寓則通過成功銷售獲利。再例如上海太平橋改造項目，開發商在成功開發上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業通過成功商業運營，自身價值也有所提升，開發商更通過此項目巨大的社會效應，產生良好的口碑和巨大品牌效應，創造開發商“拿好地”的新模式。

相關背景

長期以來，受傳統的功能分區規劃思想的影響，中國城市的土地利用通常是將不同的使用功能分開布置，如清一色的工業區，居住區、商業區、文教區等、雖然分區規劃思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽視城市是一個聯繫密切的有機整體。應該看到，城市的每一個功能要素既有一定的獨立性，同時它們之間又是相互依存、相互補充的。例如，在一個居住區中，如果完全清一色的住宅，既沒有相應的商業、文教、醫療、娛樂等配套設施，又缺乏便捷的道路交通系統。即使居住再好，也不會受到居民的青睞，因為生活極不方便，單一的住宅已不能滿足人們日常生活需要。同樣，城市的中心商務區如果全部被商務寫字樓佔據，沒有高檔酒店、餐飲、購物、公寓、政府辦事機構等設施，那辦公環境將十分空洞無依靠。城市發展到今天，需要一個城市的精神引領、一個資源共生、聚合增值的地產模式，將生活資源融入其中。HOPSCA是城市發展的必然產物。

可見，由若干關係十分密切、性質不同的物業在一定地域範圍集聚而成的HOPSCA，絕不是人為臆造出來的，恰恰是當代城市社會經濟相互交融、有機聯繫的必然結果。還要看到，城市本身就是一個巨大的、複雜的多功能綜合體。在其內部，由於各類功能要素空間組合的差異，大型HOPSCA可視為城市大系統中的一個重要組成部分。HOPSCA概念，就是一個將寫字樓、酒店、住宅、商場、生態園林結合到一起進行綜合性開發的地產模式，從社會發展的角度上來說，這種模式必然成為未來地產發展的主流方向。

與城市發展息息相關

1．現代城市發展特點

中國城市的發展與城市化進程在經歷多重曲折之後，其發展的軌跡愈來愈清晰，其中一個最大的變化是城市發展由粗放型向集約型方向的轉化，精耕細作的城市營運動作模式已進入積壓個城市的市長們的議事日程之中。由此看來，未來城市的發展與現在相比，將會更有規律或理性。

其實城市競爭力根本不在於單個城市的發展情況，而在於在區域發展的情況，以珠三角、長三角、環渤海城市群為中心的城市競爭力明顯高於其他城市的競爭力。從某種意義上來講，21世紀國際競爭的基本單位，既不是企業，也不是國家，而是大城市圈。因此，在做大，做強城市的同時，通過城與區域的聯動發展，實現城市與區域的一體化，進而加速推進城市化將成為全社會的共識與政府的主要努力方向。以下是現代城市發展的幾個集中特點：

a) 城市功能多樣化

城市的性質決定了城市功能的多樣化。現代城市打破了歷來中國城市的單一作用，在全球化、區域化的現實環境中，一個城市不僅要承擔城市居民的生活及工作的功能，而且要承擔區域所賦予的專業分工，因此城市註定就是多種功能的產物。

b) 城市形象特色化

長期以來，許多城市忘卻了自己城市的地域文化及城市文脈，基本按照同一發展模式發展，結果形成了“千城一面”的城市形象，毫無特色可言。當城市發展到一定階段后，再來反思城市發展的軌跡，就會發現走了彎路。因此，理性的城市發展道路一定是一條有自己特色的道路。保護與發掘城市的文脈與特色，弘揚地方文化，極力打造城市特色品牌成為城市政府在城市經營與城市競爭過程中最重要的手段。

c) 城市環境生態化

未來的城市發展將走可持續發展之路。國際上衡量一個城市文明程度的新的指標叫“綠色GDP”，它將城市的生態與城市的經濟指標看得同等重要。中國城市在經歷西主城市“大發展、大破壞”的老路之後，今天終於明白城市可持續發展的重要性，城市生態環境保護與城市綠化建設成為城市發展的重頭戲。

d) 城市資源集約化

城市營運的一個重要內容就是要妥善利用和事例城市資源，取得資源集約經營的最佳效用。城市資源包括自然資源、人文資源、人力資源和無形資源，具有特徵與價值特徵。城市政府將在土地開發與其他空間資源的經營中從粗放型開發向集約型開始轉化，從關心量的擴大到關心質的提高，從注重政府政績到注重城市經營的實效，城市基礎設施的建設以及其他公共設施的建設都將在認真考慮投入與產出效益的前提下予以實施。為此，注重提高城市開發建設的集約化、效益化水平與質量將是今後城市發展的主要特徵。

e) 城市空間多中心化

發達國家絕大多數城市發展都經歷了“城市化”及“逆城市化”的兩種過程，反映在城市，結構與形態上是城市空間的集中化與分散化兩種相互作用、相互交織的過程，中國的城市也不可避免地在這兩種過程中反覆交替。城市房地產開發中的“郊居化”及“新城市主義”思想此起彼伏，我們不可能說明哪一種模式孰優孰劣，但無論哪種模式或發展格局，衛星城鎮可能是未來大城市擴張的必要途徑。無論大城市還是中小城市，圍繞一個城市中心“攤大餅”的發展模式已經為城市營運所拋棄。

f) 城市生活社區化

中國過去的城市生活基本單元是一種“大院”的概念，即人們以自己所工作的單位為核心。市場化徹底改變了這種城市生活的格局，隨著城市土地資源的集約經營，未來城市生活的基本單元將是“社區”，在中國市場經濟比較發達的城市，社區生活理念已深入人心。未來中國二三線城市生活社區化的發展趨勢將特別明顯。

中國城市發展特點表明，HOPSCA作為城市最重要的構成單位，其發展趨勢與城市發展息息相關。

首先“城市——區域”一體化、城市空間多中心化的發展趨勢增加了各個城市或區域中心對HOPSCA的市場需求。作為城市功能集中體現的HOPSCA，對區域經濟具有推動性、對城市中心具有強化作用。

其次，城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環境生態化、城市資源集約化決定了城市建設對HOPSCA的開發模式及規劃設計的新需求。HOPSCA具備的個性特徵，能夠體現城市的特色，能夠代表城市的形象，在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂、購物等多重功能，實現城市土地集約經營效益；同時在規劃設計上利用先進的高科技手段，達到生態、節能、安全，可以實現快捷信息交流。

1． HOPSCA將為城市帶來巨大的增值價值

現代城市中心區通過綜合性的開發，結合社會經濟發展目標和城市總體規劃要求，來獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。這種開發建設需要建設全過程的互相配合、協同發展。HOPSCA在這樣的城市發展背景下成為卓有成效的開發模式。

一個成功的HOPSCA項目的開發及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發商帶來巨大的品牌價值，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。無論從業態組合還是資源聚合的本質，HOPSCA對城市的影響不能單純地看作是個地產模式。HOPSCA是一個強大的磁場，她融匯城市各種資源；她也是個開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；她更是個核心，影響甚至能帶動整個城市發展。這就是HOPSCA特有的城市精神——“融匯、交流、影響”。一個“資源共生、聚合增值”的全新地產模式。

2． HOPSCA代表了一種全新的生活方式

HOPSCA六大業態集合了商務資源、辦公資源、商業資源、景觀資源、休閑資源、居住資源，各個業態既相對獨立又相互影響互補。HOPSCA不僅能滿足人們在生活上各方面的需求，而且業態與業態之間的互動及依賴更體現出HOPSCA業態的科學性及聯動性。例如：住宅與商業之間所產生的生活配套互動，住宅與寫字樓、休閑娛樂場所之間的配套互動等，讓人們辦公、購物、娛樂、休閑就在家門口，享受繁華、便捷的都市生活。