業主委員會章程
業主委員會章程
業主委 員會章程是指業主委員會必備的規定業主委員會組織及活動的基本規則的書面文件，是以書面形式固定下來的業主共同一致的意思表示。
業主委員會負責制定出業主委員會章程。業主委員會章程主要反映出業主委員會的宗旨，是規範業主委員會的行為、保障業主委員會達到其目的的原則性文件。
制定業主委員會章程是十分必要的。業主委員會章程是業主委員會作為一個組織的行為準則，是保障業主委員會正常開展工作，維護業主利益、實現管理目標的綱領性文件。合理完善的章程是業主委員會發揮作用的重要保證。從業主委員會籌備組成立起，就要制定業主委員會章程。章程必須經業主大會或業主代表大會審議通過後施行。
作為業主委員會組織與行為的基本準則，業主委員會章程對業主委員會的成立及運作具有十分重要的意義，它既是業主委員會成立的基礎，也是業主委員會賴以生存的靈魂。業主委員會章程具有以下基本特徵：
1．是業主委員會設立的最基本條件和最重要的法律文件
業主委員會章程是成立業主委員會的必備要件，也是業主委員會活動中所應遵循的原則。各地物業管理條例均要求設立業主委員會必須訂立業主委員會章程，業主委員會的設立程序以訂立章程開始，以設立登記結束。業主委員會章程是業主委員會對政府作出的書面保證，也是國家對業主委員會進行監督管理的主要依據。沒有章程，業主委員會就不能獲准成立。
2．是確定業主委員會權利、義務關係的基本法律文件
業主委員會章程一經有關部門批准即對外產生法律效力。業主委員會及其委員依章程享有各項權利，並承擔各項義務，符合業主委員會章程的行為受國家法律保護，違反章程的行為，就要受到干預和制裁。
3．是業主委員會實行內部管理和對外進行交往的基本法律依據
業主委員會章程規定了業主委員會組織和活動的原則及細則，它是業主委員會內外活動的基本準則。它規定的業主委員會及其委員的權利義務和確立的內部管理體制，是業主委員會對內進行管理的依據。同時，業主委員會章程也是業主委員會向全體業主表明信用和業主了解業主委員會組織和財產狀況的重要法律文件。
1．必要記載事項
必要記載事項又分為絕對必要記載事項和相對必要記載事項。絕對必要記載事項是指章程中必須予以記載的、不可缺少的事項，業主委員會章程缺少其中任何一項或任何一項記載不合法，就會導致整個章程的無效。對於章程的絕對必要記載事項，法律、法規應予以明文規定，但各地的物業管理條例幾乎對此均沒有規定。業主委員會章程應當載明下列事項：
①業主委員會的名稱和住所；
②業主委員會的管理範圍；
③業主委員會委員的選舉辦法；
④業主委員會及其委員的權利和義務；
⑤業主委員會的議事規則；
⑥業主委員會主任；
⑦業主委員會的經費來源；
③業主委員會的解散事由和清算辦法等。所謂相對必要記載事項是指法律、法規列舉規定的一些事項，可以聽憑章程制訂人自主決定是否載入章程。一旦章程予以記載，便發生效力。如果不予記載或某項記載不合法，則僅該事項無效，章程的其他事項仍然有效，不影響整個章程的效力。章程的相對必要記載事項通常包括：業主委員會的設立費用及業主委員會委員的報酬、業主委員會的通知和公告辦法、業主委員會的期限等。
2．任意記載事項
所謂任意記載事項，是指法律並不列舉，只要不違反法律、法規的強行規定、公共秩序和善良風俗，章程制訂人便可根據實際需要載人章程的諸事項。在業主委員會章程中，這些事項與其他事項同樣具有約束力，非依業主大會(或業主代表大會)的特別決議不能變更。如不加以記載，不影響整個章程的效力；如記載不合法，也僅該事項無效，章程的其他事項仍具有效力。
在法律、法規的規定中，一般“業主大會(或業主代表大會)認為需要規定的其他事項”當屬於任意記載事項。
1．業主委員會基本情況
業主委員會的基本情況主要包括業主委員會的名稱，一般是在哪一個物業管理區域就用該物業管理區域的名稱，一個物業管理區域應該只有一個業主委員會；業主委員會的辦公地址，即具體的辦公地點。
在這一部分，還應該明確業主委員會的宗旨。如，業主委員會是依法成立的為加強本區域內的物業管理，維護全體業主和非業主使用人的合法權益而自願成立的管理組織。業主委員會宗旨是代表和維護本物業全體業主、非業主使用人的合法權益，保障物業的合理與安全使用，維護本物業區域內的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的居住環境。
2．業主大會和業主代表大會
(1)業主大會和業主代表大會的成員組成
業主大會由物業管理區域內的全體居住和非居住房屋的業主組成。參加大會的業主身份認定，以物業權屬證書登記的人員為準；
已訂立售房合同尚未領取物業權屬證書的，可以視為業主。物業權屬證書登記的業主或訂立售房合同的購房人超過1個的，應當推選1人參加業主大會。
業主代表大會成員由全體業主小組成員組成，業主小組成員人數超過100人的，由業主小組推選業主小組成員代表組成。
公房業主和開發商業主按擁有的物業建築面積比例產生代表大會成員數，但最多不得超過全體成員的1/20。
(2)業主、業主代表投票權的計算
業主大會的業主投票權，居住房屋按套計算，每套1票；非居住房屋按物業建築面積計算；100m^2以上的每100m^21票，100m^2以下有物業權屬證書的，每證1票。業主代表的投票權，每位成員1票。
(3)業主代表補選或調整
業主代表缺額時，應當予以補選；產生業主代表的物業建築面積比例發生變化時，業主代表應予相應調整。
3．業主委員會的產生及其職責
業主委員會是由業主大會或業主代表大會選舉產生，代表全體業主行使物業管理權力的常設機構。業主委員會委員按業主大會或業主代表大會中各方代表的比例選舉產生，但公房業主和開發商業主所佔有的比例最高不得超過業主委員會委員人數的1/2。
業主委員會根據物業管理區域的規模由5～15名委員單數組成。業主委員會設主任1名，副主任1～2名。業主委員會主任在全體委員中選舉產生。業主委員會主任可以聘任秘書1名，負責處理本會日常事務。秘書可以是，也可以不是本會委員。
業主委員會應當依法履行職責，並督促全體業主遵守物業管理的法律、法規、規章、制度和業主公約；幫助物業管理企業實施本區域的物業管理，配合物業管理企業解決在實施管理服務中的重大問題；接受市和區縣物業管理部門的管理、指導，接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督，配合社區建設和管理。
業主委員會享有以下主要權利：
①每年至少召集一次業主大會或業主代表大會，根據10%以上的業主要求可召開特別會議，業主委員會召集業主大會可採取會議或書面徵求意見等形式。
②採用公開招標或其他方式，聘請物業管理企業對本物業進行管理，並與其簽訂物業管理合同。
③審議批准物業管理企業的年度管理計劃、年度費用概預算及決算報告，物業管理企業應定期向業主委員會報送收支賬目，接受監督，業主委員會對賬務處理有疑問的，可委託會計師事務所進行審計。
④審議批准物業管理的收費標準和物業管理企業的服務標準。
⑤審議批准物業管理企業制定的物業管理規章制度。
⑥檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
⑦對任何破壞、損害本物業業主利益的行為有制止和要求賠償的權利。
⑧對個別業主違反業主公約或損害其他業主合法利益的行為，可代表全體業主提起訴訟。前面的第②、③、④、⑤項規定的事項，必須經業主大會或業主代表大會通過。
業主委員會應當履行以下義務：
①組織召開業主大會或業主代表大會；
②執行業主大會或業主代表大會通過的各項決議；
③貫徹執行並督促業主遵守物業管理及其他有關法律、法規、政策的規定，對住戶開展多種形式的宣傳教育；
④配合物業管理企業工作，及時反映業主對物業管理的意見和建議；
⑤業主委員會作出的決定，不得違反法律、法規、政策的規定，不得違反業主大會或業主代表大會的決定，不得損害業主公共利益。
4．業主委員會會議
業主委員會會議由主任或者副主任負責召集。業主委員會至少每3個月召開一次會議。有i/2以上委員提議的，或主任認為有必要時，業主委員會應當就提議內容召開特別會議。
召開業主委員會會議，由召集人提前7天將會議通知及有關材料書面送達每位委員。委員因故不能參加會議的，應書面委託代理人參加并行使權利。
業主委員會會議須有半數以上委員出席方為有效。業主委員會決議，採取少數服從多數的原則。會議進行表決時，每1委員有1票表決權。
業主委員會會議應當作書面記錄，並由主持人簽字，涉及重要事項的會議應當由全體出席會議的委員簽字。業主委員會應當建立下列檔案資料，並指定專人保管：
①各類會議記錄、紀要；
②業主委員會、業主大會或業主代表大會作出的決議、決定等書面材料；
③各屆業主委員會產生、登記的材料；
④業主、使用人情況目錄、清冊。
業主委員會討論物業管理重大事項的，應當邀請所在區(縣)物業行政管理部門和居委會參加，可以邀請業主、使用人代表列席；業主委員會應當充分聽取物業行政管理部門、居委會、業主、使用人提出的意見。
業主委員會作出的決議、決定，應當向全體業主和使用人公告。
5．業主委員會委員
業主委員會委員應是道德品質好、熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的，具有完全民事行為能力的人士。業主委員會委員每屆任期3年、可以連選連任。業主委員會委員的增減、撤換，由業主委員會會議通過後，提交下一次業主大會或業主代表大會通過。業主委員會委員缺額時，應當在下一次業主大會或業主代表大會召開時予以補選，缺額人數超過1/4時，應當及時召開業主大會或業主代表大會予以補選。
業主委員會委員有下列情形之一的，其業主委員會資格終止，並由業主委員會提出，經下一次業主大會或業主代表大會確認：
①已不是業主的；
②無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；
③因疾病而喪失履行職責的能力的；
④有犯罪行為被司法部門認定的；
⑤以書面形式向業主委員會提出辭呈的；
⑥兼任所轄區域物業管理企業工作的；
⑦嚴重違反物業管理法規或者拒不履行業主應盡義務的；
③其他原因不適宜擔任業主委員會委員的。業主委員會委員被免職的，必須在業主大會或者業主代表大會確認之日起7日內將由其保管的業主委員會的印章、文件、資料、賬簿以及屬於業主委員會所有的財物等移交給業主委員會。
業主委員會主任享有以下主要權利：
①負責召開業主委員會會議；
②經業主委員會授權，核簽物業維修等項目的費用，代表業主委員會對外簽約或簽署文件；
③業主委員會授權的其他事項。
業主委員會主任應當履行以下義務：
①遵守物業管理法規、規章、規範性文件的規定和業主公約、業主委員會章程，辦事公正、負責；
②完成業主委員會交辦的工作；
③代表業主委員會處理事務；
④接受行政管理部門的培訓和指導。
業主委員會委員享有以下主要權利：
①參加業主委員會組織的有關活動；②有選舉權、被選舉權和監督權；③參與業主委員會有關事項的決策，擁有表決權；④對業主委員會的建議和批評權。
業主委員會委員應當履行以下義務：
①遵守業主委員會章程；②執行業主委員會的決議，完成業主委員會交辦的工作；③參加業主委員會組織的會議、活動和公益事業；④向業主委員會的工作提供有關資料和建議。
業主委員會主任及其他業主委員會委員，聘用的專職工作人員，可獲得適當津貼。
6．業主委員會經費和辦公用房
業主委員會的經費由物業管理經費中支出。業主委員會的經費開支包括：業主大會或業主代表大會、業主委員會會議支出；有關人員的津貼；必要的日常辦公費用。經費收支項目由物業管理企業負責管理，每季度向業主委員會彙報，每年度向業主大會或業主代表大會公布。
業主委員會的辦公場所由物業管理企業提供。