拐點論

一是房價的絕對值是往下走的，從一個高的價位向下走，這是很 多人理解的“拐點”。‘

二是指房價的增長速度大大減緩。拐點本來是數學上的一個術語，在生活中，拐點多用來說明某種情形持續上升一段時間后開始下降或回落。所以，有了經濟的拐點，放低長的拐點，以及股市的拐點。一般房地產拐點論是指2007年12月13日，在萬科資助的“海螺行動II——中英解決城市低收入人群住房問題比較研究大會”上，接受記者採訪時，王石提出的論點。此論點一提出為房市帶來很大的波動。

2007年12月13日，在萬科資助的“海螺行動II——中英解決城市低收入人群 比較研究大會”上，有人問王石:“10月以來，以廣州為代表的一些樓市普遍遇冷，廣州新建商品房的銷售量下降嚴重，你是否認同樓市出現拐點的說法？”王石回答：“你問的問題和我們大會的主題沒有什麼關係，但是出於禮貌，我依然會回答你這個問題——是的”。“拐點論”於是新鮮出爐，在業內掀起了軒然大波，並對市場產生了巨大影響。這被普遍視為房地產界“拐點論”論爭的起始點。

王石就“拐點論”在博客上發表了8篇文章補充觀點：“房地產還不出現拐點才是咄咄怪事！”、“房價快速上漲是階段性事件”、“房價需要調整，但不會大起大落”、“不囤地、不捂盤、不惜售、活存量”、“中產階級買不起房子，市場就到調整期了”等。王石並在多種場合進行了相關“拐點論”的闡述或解釋或應用，甚至打比喻來形象陳述：“房價拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著”。在中城聯盟的閉門會議上，王石提醒同行們說，所謂“拐點”，典型來說就是冰火兩重天。不是大起到大跌，不是上升曲線到下降曲線，而是需求發生了根本性轉變。

2007年10月29日，王石在“人居建築與可持續發展論壇”上就“拐點論”進行闡述，並稱萬科不囤地、不捂盤。12月13日下午，在北京清華大學紫光國際交流中心召開“海螺行動II”新聞發布會上，王石表示：拐點論僅限珠三角地區。12月16日晚，王石在上海與新聞界朋友的“年夜飯”上稱：樓市拐點已經到來。12月25日播出的中央電視台《經濟半小時》專題訪談話中，王石表示中產階級買不起房，建議大家三、四年後再買房，並承諾2008年後萬科絕不拿地王，不囤房。2008年1月21日，王石強調拐點論的出發點並非“向政府表態，避免更嚴厲的政策出台”。2008年3月20日，王石在香港接受記者採訪稱，堅定不移地看好行業發展的前景，看好行業的長期前景並不意味著可以忽視短期風險……

具有萬科官方色彩的萬科代表們，也多次闡述或解釋或應用“拐點論”。萬科公司董事、執行副總裁肖莉曾說，萬科對拐點的判斷來自成交量。

萬科公布2007年年報及內容解讀、萬科強調“堅定不移地看好行業的長期前景”、“中國城市住宅價格長期深幅下跌的空間並不存在”、“由於剛性需求的存在，未來的房價沒有進一步深幅調整的空間”等內容來看，基本上是從萬科向記者發放的3頁紙“新聞通稿”（銷售套數世界首位萬科躋身全球最大住宅企業）中摘錄（有的甚至是全文照錄）。從此類比來看，媒體上出現的關於萬科或王石的重要輿論，應是由萬科事先設計好的。即便王石最開始拋出“拐點論”不是萬科提供給媒體的材料而來，也不是通過記者做托提問而出，那在“拐點論”被激烈爭論過程中，王石或萬科為什麼不向媒體提供“新聞通稿”等材料趁早澄清或修正呢？由此可見，關於“王石的任何一句話，都有可能被誤解或者過度解釋”一說，雖不排除有可能，但難以將“拐點論”明確定義為“媒體的誤讀”。

“拐點論”早有“探路先鋒”：早半年之久出爐的“泡沫論”。

2007年6月12日下午，王石在出席萬科與英國總領事館文化教育處聯合舉辦的第二屆“海螺行動”時公開拋出房價已經出現泡沫一說。

6月13日開始，陸續有媒體報道出來。上海證券報的報道是，“‘中國房價漲得過快、升幅過大，已經出現泡沫，泡沫早晚都會破裂。’在日前萬科集團與英國總領事館文化教育處聯合啟動的解決城市低收入人群住房問題比較研究活動中，萬科董事長王石語出驚人……樓市泡沫破裂只是時間問題，也許是兩三年，也許用不著那麼長時間”。中國房地產報的報道是：“6月12日下午，萬科集團在深圳宣布啟動“中英‘解決城市低收入人群住房問題’比較研究”活動。王石在活動現場宣稱“中國房價漲得過快，升幅過大，已經出現泡沫，2—3年間泡沫將破裂”。作為中國房地產領袖企業的掌門人，對於樓市存在泡沫的評價，可能引起的關注要遠甚於一些知名學者的言論”。

正當輿論爭論得熱火朝天、市場開始做出反應的時候，王石出面對“泡沫論”進行修正，也指是媒體的“誤讀”。然而，有兩大疑點質疑王石的修正或糾偏：一是各大媒體對“泡沫論”的報道高度一致，應是各媒體根據王石的現場發言或萬科提供的“新聞通稿”等資料而出。二是王石的博客也在2007年6月13日第一時間貼出了一篇題為“王石：中國樓市泡沫必破萬科已經做好應對準備”的文章。文章一開篇寫道：“2007年6月12日下午，萬科董事長王石在出席萬科集團與英國總領事館文化教育處聯合舉辦的第二屆“海螺行動”，即“中英‘解決城市低收入人群住房問題’比較研究”活動正式啟動儀式上明確表示，中國房價漲的過快，而且持續時間很長，已經出現泡沫，泡沫一定會破裂。……王石表示，中國房價漲的過快，升幅過大，已經出現泡沫，泡沫早晚都會破裂，只是時間問題。王石甚至對樓市泡沫破裂的時間進行預測，“也許是2－3年，也許用不著那麼長時間”。

“泡沫論”被媒體“誤解”的可能性不大。上海《國房分析諮詢報告》首席分析師、長沙新思維企業發展策劃公司首席顧問、本文作者陳真誠認為，進而不難看出，“泡沫論”是“拐點論”的基礎和“先行部隊”，“拐點論”或並非王石被記者問及時即興“回答”。

為摩托羅拉做廣告，登頂世界最高峰，深圳萬科股份有限公 司董事長王石活得極其瀟灑。過去，他"賣掉萬科"；現在，他禪讓權位，這就是王石，創立並領導著一家優秀的地產公司，但他本人並非公司的所有者。

王石，漢族，1951年1月出生於廣西壯族自治區柳州市，蘭州鐵道學院給排水專業畢業。1988年中心改組發行股票，更名為“深圳萬科企業股份有限公司”，1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長兼總經理，1999年2月辭去總經理職務。

萬科企業股份有限公司成立於1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2007年公司完成新開工面積776.7萬平方米，竣工面積445.3萬平方米，實現銷售金額523.6億元，結算收入351.8億元，凈利潤48.4億元，納稅53.2億元。

以理念奠基、視道德倫理重於商業利益，是萬科的最大特色。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力於通過規範、透明的企業文化和穩健、專註的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業。憑藉公司治理和道德準則上的表現，公司連續五年入選“中國最受尊敬企業”，連續第四年獲得“中國最佳企業公民”稱號。

萬科1988年進入住宅行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2007年末，萬科全國市場佔有率為2.1%，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的二十九個城市。當年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業行列。

經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關係組織。2007年，萬科工廠化技術的研發和應用取得重要進展，位於東莞的住宅產業化基地正式投入運作，並被建設部授牌為“國家住宅產業化基地”，上海新里程項目20號、21號兩棟工廠化住宅樓已向市場推出。同年，萬科新開工住房中裝修房的比例達到53.4%，這是公司倡導節能環保、踐行社會責任的重要體現。

萬科是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。2007年，公司在行業內首先推出“冷靜期”概念，實行“三天無理由退訂”。根據蓋洛普公司的調查結果，萬科2007年客戶滿意度提升兩個百分點，達到89%。至2007年底，平均每個老客戶曾向7.11人推薦過萬科樓盤。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規範透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去十年，萬科銷售收入複合增長率為49.9%，凈利潤複合增長率為42.3%；最近三年，萬科銷售收入複合增長率達到93.7%，凈利潤複合增長率達到88.4%，基本每股收益複合增長率達到67.6%。公司在發展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業”；多次獲得《投資者關係》、《亞洲貨幣》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關係等獎項。

萬科現有員工16000餘人。自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關係，致力於營造能充分發揮員工才幹的工作氛圍。2001年起，萬科每年委託第三方顧問公司對全體職員進行員工滿意度調查。2007年11月，萬科作為唯一一家房地產企業以“僱主品牌”項目，榮獲由北京大學管理案例研究中心、《北大商業評論》和企業家與企業管理研究院聯合設立的“中國管理學院獎”。2008年1月，萬科榮膺第三屆“CCTV年度僱主調查”評選“最具領袖氣質的年度最佳僱主”稱號。