經營性物業管理

經營性物業是指用於出租能夠產生經濟收人的物業，例如寫字樓、公共商業樓宇、旅遊酒店等。

經營性物業管理

以經營性房屋為主體對象的經營管理稱之經營性物業管理。經營性物業管理要求管理者有系統的管理理論、服務意識和操作技能，它最能反映現代物業管理的本質。

經營性物業管理的特點

經營性物業管理的特點有以下幾點:(1)經營性物企業管理是一種創造性的活動。在經營性物業管理中，建築物成了商品，隨著其外界環境的變化以及內部管理的優勢，其使用期限會有較大的差異，市場價格也會有很大變動。(2)經營性物業管理屬於服務性行業，要寓管理於服務之中。(3)經營性物業管理中所提供的房屋產品沒有儲存性。經營性物業管理中最重要的服務在於房屋的出租和其他附屬性的商業服務。(4)經營性物業管理是綜合性的統一管理。經營性物業管理的內容相當廣泛，既有房屋出租、商業服務等經營型內容，又有結構裝修、設備維修等技術內容，還存在著清潔、保安、綠化、交通等日常服務。(5)經營性物業管理具有極大的社會作用。隨著社會主義市場經濟的發展，經營性物業的投資主體呈日益多元化的趨勢，因而經營性物業管理對社會的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起著不可低估的作用。

經營性物業管理重點

經營性物業管理的重點是租用建築物的承租人對其所使用的物業環境感到滿意，並希望繼續租用本物業。所以，收益性物業管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前承租人的需要並吸引未來的新承租人為中心。

經營性物業管理工作分解

為了使經營性管理工作做好，首先將工作分成若干方面，再找出相互聯繫，確立工作目標。

經營性物業管理內容

經營性物業管理的內容主要包括以下幾個方面:(l)制定管理計劃；(2)加強市場宣傳以提升物業的租金；(3)制定租金收取方法沃的物業的維修養護；(5)安全保衛；(6)協調業主和承租人關係；(7)組織與控制等。

制定管理計劃

在接管一宗物業后，首先要制定一份管理計劃並獲委託方認可。計劃應詳細說明物業管理所提供服務內容及所採用方法。計劃制定一般有五個步驟:(l)確立目標。物業所有者(業主)的目標是制定管理計劃的基礎。(2)檢查物業質量狀況。物業質量狀況的檢查是物業管理工作的重要內容。(3)形成租金方案和出租策略。出租實際上是出售一定期限(月或年)的物業使用權；只有在業主和承租人均滿意情況下租約才會得以維持。租金方案十分重要，從理論上來講，租金的確定要以物業出租的經營成本、稅費和業主希望的投資回報率來確定，但市場條件下，物業的租金高低主要取決於同類型物業的市場供求關係。(4)提出預算(包括管理費)。預算是物業管理中經營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算，允許的空置水平和經營費用、且這些數字構成了物業管理的量化指標。(5)簽訂物業管理委託合同。

經營性物業管理的收入

經營性物業的收入既是房地產投資者收回投資、獲取投資收益的來源，也是物業管理公司進行經營管理的費用來源，該收人包括經營收入和其他業務收入兩個方面。經營收人主要是指出租建築物樓面和其他附屬配套設施的租金收入z其他收入則包括管理費、附屬性的餐飲、購物、商務中心等項服務所得。

影響物業收益的主要因素

一般說來影響物業收益的主要因素除了宏觀社會經濟狀況和供求關係外，還有物業所處的位置，物業的類型及臨街狀況，租客的類型、租期、樓層、朝向等諸因素。

租金的確定

租金確定過程中，首先要對同類物業市場進行分析，了解市場上同類物業出租的租金水平和出租率情況，結合物業本身的特點和優勢進行市場定位，確定本物業租的市場租金水平。

租金收取方式

租金一般按月於月初收取。對於常租客戶，有時也按優惠價格一次收取一年或數年的租金，以儘快緩解投資者的資金壓力。

經營性物業管理中的運營成本

經營性物業管理中的支出一般包括以下三個方面:(l)建築物的維修費用；(2)服務及其設備的費用；(3)有關稅費。

對開展經營性物業管理企業的選擇

對於開展經營性物業管理企業的選擇有一系列的標準可以考核，這些標準通常包括:(l)能否令業主滿意；(2)專業服務水平；(3)向業主提供信息的能力；(4)管理計劃。

對開展經營性物業管理工作的評價

對物業管理工作進行評價的主要目的是令物業管理企業為業主和承租人提供更好的服務。物業管理工作評價應考慮、以下幾個方面:(l)與承租人有良好的溝通；(2)及時處理承租人的抱怨；(3)及時地收取租金川的較好地達到了出租率目標；(5)物業維修良好；(6)及時提供有關物業報告；(7)為業主的利益能主動地提出建議刊的對業主的批評或建議反應迅速。