商圈理論

商圈理論

在理論上,商圈也稱購買圈、商勢圈,是指在一定經濟區域內,以商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射,對顧客形成吸引力的一定範圍或區域。“商圈”之風似乎在鄭州愈刮愈烈,各種各樣的商圈正在這個城市的現在和未來中遊盪。隨著多風力量進入商圈的博弈,這個以商貿而著稱的省會城市,就像一個兜售未來的大賣場,將一個個有關商圈的夢想打包、包裝,進而出售。然而,在這背後到底發生了些什麼?又將發生些什麼呢?

商圈之風


“圓環套圓環”
一覺醒來,似乎鄭州所有的地方都長出了商圈
逛商場去二七,買日用品去碧沙崗,稍微高檔的去丹尼斯和正道花園,適合普通市民的一定是銀基。在鄭州市民眼中,他們的商業生活就是以東南西北這四個方向為坐標的。而進入2007年,當一個老鄭州人一覺醒來,他會發現,在他的四周,到處都是商圈。連街口那家新開的服裝商場,馬路對面剛剛挖好的一個大坑,都開始大言不慚地掛上“新商圈”的招牌。
經三路商圈、黃河路商圈、花園路商圈、火車站商圈、西出站口商圈、紫荊山商圈、農業路商圈、航海路商圈、鄭汴路商圈……幾乎人們能夠想到和想不到的地方,都有“商圈”出現,就連上街區都有自己的商圈。突然間,鄭州人發現,他們生活的城市正在變得越來越陌生,簡單快樂的購物生活,正在陷入一個圓環套圓環的城市之中。
按照鄭州市有關零售網點建設規劃,根據商圈理論、商業網點性質和輻射範圍,鄭州市市區商業網點建設分為市級商業中心、區域商業中心、社區商業中心三個層次。
在未來近20年,鄭州將形成三大市級商業中心,分別為二七商業中心、龍湖商業中心和碧沙崗商業中心。

造勢與造市


“造勢”還是“造市”的選擇中總是前者佔上風
一個商圈是什麼樣的,住在二七廣場附近的海麗最有體會。每天早晨,她還沒起床,街上的人群已經開始熙熙攘攘,人潮和車流就像大洪水過後重新聚集的蟻群,朝著一個圓心有規則的運動著。而在幾個小時之前,當她還在夢鄉里的時候,就已經有一輛又一輛的大車來到這裡,卸下從手機電視到內衣襪子種類繁多的商品后離去。
中午會是這個商圈最熱鬧的時候,商場的冷氣在炎炎夏日吹得你脊背發冷,一對對形象各異的男女匆匆地走過,一排排快餐店、冷飲店、飯店裡全部爆滿,香水的味道夾雜著泡過福爾馬林的烤章魚味道,給這個城市平添一份獨特滋味。
悠閑的下午,一直到晚上,都是這個商圈最熱鬧的時候,人們你來我往,帶著各種目的,帶走一個個購物袋和空空的錢包。一直到凌晨,這裡都將是城市的中樞神經之所在。“可現在你看看那些號稱商圈的地方,什麼都沒有。”在某個新商圈旁買了住房的市民廣現抱怨道,在這裡,他買一瓶2元的汽水,就要徒步或者騎車至少3公里以上。“都說自己是商圈,可商圈會連買個汽水都要走老半天嗎?”
“Shoppingmall、最大的……、最全的……、最新潮的……、時尚體驗……”這些詞是新商圈的製造者最愛提及的概念,覆蓋全市、輻射全省、波及全國,是新商圈的開發者最大的夢想。就在這一波又一波的概念炒作之下,鄭州的商圈越來越多,老百姓的生活卻並沒有因為這些商圈有什麼實質性的變化。
“由於一個商圈在形成的過程中,將會產生巨大的吸納作用,它將使相關的物流、人流、財富流在一個地區內得到濃縮,形成新的區域性的信息和財富聚集點。精明的地產商充分意識到商圈聚集效應所產生的財富價值,紛紛把自己的項目和商圈概念結合起來,形成一種局面。在這其中,造勢的衝動要遠遠大於造市的實際工作。”希瑞投資顧問機構董事長何宏劍說。
“不少開發商混淆了商圈與商務區的概念,商圈是針對大眾消費者的商業銷售區域,傳統上可以沒有商務概念;而在以寫字樓、商務人士為主的商務區里一定會有商業。”丹尼斯集團總經理蔡英德認為,開發商對商圈的概念沒有理清就用來吸引投資者,無形之中是把風險轉嫁給了投資者

衝動與風險


地產商、區政府、商業企業是商圈的背後推手
“西出站口建成后,西出站口巨大的人流量會給該區域帶來商機,火車站商圈也隨之向西擴展,使京廣鐵路以西、京廣路以東、中原路以南、隴海路以北近5平方公里區域發展成為火車站西出站口經濟圈。該經濟圈主要為高檔商業、商務、商住項目,還會有國內外知名大型企業總部進駐。建成后火車站西出站口經濟圈將是一個集商業、商務、酒店、休閑、娛樂、餐飲於一體的體驗式消費中心。”二七區區長石迎軍對自己轄區內的西出站口商圈寄予了厚望,而業界則從中解讀出來鄭州商圈大量出現的部分原因。
張進才認為,在商圈大量出現的背後,有三種力量在推波助瀾。首先是地產商,據有關官方權威統計數據顯示,鄭州市市區商業用房交易均價比住宅銷售均價高出約3078元/平方米,但是商業用房的成本僅比住宅用房成本高出600~700元/平方米,也就是說,商業地產的利潤高達100%至200%,甚至還可以更高。
而2006年以來,百年德化、大上海城曼哈頓廣場等大體量商業項目的出現,讓鄭州商界的商圈夢有了新的素材。有人估計,2005年以來鄭州在建和擬建的商業項目總面積超過150萬平方米,規劃在建的鄭東新區龍湖商業中心的總供應量則將達到100萬平方米左右。“這樣大的體量,這麼大的利潤,要求地產商必須去做一個商圈的概念出來。”
其次是區級政府,河南財經學院行政法學的一位教師告訴記者,目前區級政府已經儼然是一個小經濟綜合體,在這種背景之下,區政府既希望通過土地資源的置換,獲取一定的經濟收入,又希望商圈的形成,能夠為其轄區提供人氣、稅收、形象等多方面的利益,在這種良好的願望之下,使得區級政府熱衷於支持商圈的建設。
而作為商業經營主題,商業企業對於商圈的推力雖然滯后但絕不鬆勁,當大商和丹尼斯選擇在花園路火拚的時候,他們所完成的,恰恰就是一次對商圈的炒作。
“而在這其中,市民的聲音,規劃的聲音,交通的聲音,銀行的聲音往往被忽視了。”張進才說出了自己的擔憂,在強大的商業資本現金流面前,人們對於“商圈”概念的過度追逐,已經讓鄭州的商業地產供給飽和,“這是相當危險的。”張進才以亞細亞五彩廣場為例說明了其中的風險性。
“北京西客站當年炒得很火,然而在北京西客站發展中,由於歷史自然條件和功能定位的限制,就沒有形成其規劃初期各方所期待的商圈,而且浪費了大量的社會資源。”何宏劍認為,西客站的經驗,值得鄭州正在大幹快上的“商圈”們好好借鑒。