商圈理論

“圓環套圓環”

一覺醒來，似乎鄭州所有的地方都長出了商圈

逛商場去二七，買日用品去碧沙崗，稍微高檔的去丹尼斯和正道花園，適合普通市民的一定是銀基。在鄭州市民眼中，他們的商業生活就是以東南西北這四個方向為坐標的。而進入2007年，當一個老鄭州人一覺醒來，他會發現，在他的四周，到處都是商圈。連街口那家新開的服裝商場，馬路對面剛剛挖好的一個大坑，都開始大言不慚地掛上“新商圈”的招牌。

經三路商圈、黃河路商圈、花園路商圈、火車站商圈、西出站口商圈、紫荊山商圈、農業路商圈、航海路商圈、鄭汴路商圈……幾乎人們能夠想到和想不到的地方，都有“商圈”出現，就連上街區都有自己的商圈。突然間，鄭州人發現，他們生活的城市正在變得越來越陌生，簡單快樂的購物生活，正在陷入一個圓環套圓環的城市之中。

按照鄭州市有關零售網點建設規劃，根據商圈理論、商業網點性質和輻射範圍，鄭州市市區商業網點建設分為市級商業中心、區域商業中心、社區商業中心三個層次。

在未來近20年，鄭州將形成三大市級商業中心，分別為二七商業中心、龍湖商業中心和碧沙崗商業中心。

“造勢”還是“造市”的選擇中總是前者佔上風

一個商圈是什麼樣的，住在二七廣場附近的海麗最有體會。每天早晨，她還沒起床，街上的人群已經開始熙熙攘攘，人潮和車流就像大洪水過後重新聚集的蟻群，朝著一個圓心有規則的運動著。而在幾個小時之前，當她還在夢鄉里的時候，就已經有一輛又一輛的大車來到這裡，卸下從手機電視到內衣襪子種類繁多的商品后離去。

中午會是這個商圈最熱鬧的時候，商場的冷氣在炎炎夏日吹得你脊背發冷，一對對形象各異的男女匆匆地走過，一排排快餐店、冷飲店、飯店裡全部爆滿，香水的味道夾雜著泡過福爾馬林的烤章魚味道，給這個城市平添一份獨特滋味。

悠閑的下午，一直到晚上，都是這個商圈最熱鬧的時候，人們你來我往，帶著各種目的，帶走一個個購物袋和空空的錢包。一直到凌晨，這裡都將是城市的中樞神經之所在。“可現在你看看那些號稱商圈的地方，什麼都沒有。”在某個新商圈旁買了住房的市民廣現抱怨道，在這裡，他買一瓶2元的汽水，就要徒步或者騎車至少3公里以上。“都說自己是商圈，可商圈會連買個汽水都要走老半天嗎？”

“Shoppingmall、最大的……、最全的……、最新潮的……、時尚體驗……”這些詞是新商圈的製造者最愛提及的概念，覆蓋全市、輻射全省、波及全國，是新商圈的開發者最大的夢想。就在這一波又一波的概念炒作之下，鄭州的商圈越來越多，老百姓的生活卻並沒有因為這些商圈有什麼實質性的變化。

“由於一個商圈在形成的過程中，將會產生巨大的吸納作用，它將使相關的物流、人流、財富流在一個地區內得到濃縮，形成新的區域性的信息和財富聚集點。精明的地產商充分意識到商圈聚集效應所產生的財富價值，紛紛把自己的項目和商圈概念結合起來，形成一種局面。在這其中，造勢的衝動要遠遠大於造市的實際工作。”希瑞投資顧問機構董事長何宏劍說。

“不少開發商混淆了商圈與商務區的概念，商圈是針對大眾消費者的商業銷售區域，傳統上可以沒有商務概念；而在以寫字樓、商務人士為主的商務區里一定會有商業。”丹尼斯集團總經理蔡英德認為，開發商對商圈的概念沒有理清就用來吸引投資者，無形之中是把風險轉嫁給了投資者。

地產商、區政府、商業企業是商圈的背後推手

“西出站口建成后，西出站口巨大的人流量會給該區域帶來商機，火車站商圈也隨之向西擴展，使京廣鐵路以西、京廣路以東、中原路以南、隴海路以北近5平方公里區域發展成為火車站西出站口經濟圈。該經濟圈主要為高檔商業、商務、商住項目，還會有國內外知名大型企業總部進駐。建成后火車站西出站口經濟圈將是一個集商業、商務、酒店、休閑、娛樂、餐飲於一體的體驗式消費中心。”二七區區長石迎軍對自己轄區內的西出站口商圈寄予了厚望，而業界則從中解讀出來鄭州商圈大量出現的部分原因。

張進才認為，在商圈大量出現的背後，有三種力量在推波助瀾。首先是地產商，據有關官方權威統計數據顯示，鄭州市市區商業用房交易均價比住宅銷售均價高出約3078元/平方米，但是商業用房的成本僅比住宅用房成本高出600～700元/平方米，也就是說，商業地產的利潤高達100%至200%，甚至還可以更高。

而2006年以來，百年德化、大上海城、曼哈頓廣場等大體量商業項目的出現，讓鄭州商界的商圈夢有了新的素材。有人估計，2005年以來鄭州在建和擬建的商業項目總面積超過150萬平方米，規劃在建的鄭東新區龍湖商業中心的總供應量則將達到100萬平方米左右。“這樣大的體量，這麼大的利潤，要求地產商必須去做一個商圈的概念出來。”

其次是區級政府，河南財經學院行政法學的一位教師告訴記者，目前區級政府已經儼然是一個小經濟綜合體，在這種背景之下，區政府既希望通過土地資源的置換，獲取一定的經濟收入，又希望商圈的形成，能夠為其轄區提供人氣、稅收、形象等多方面的利益，在這種良好的願望之下，使得區級政府熱衷於支持商圈的建設。

而作為商業經營主題，商業企業對於商圈的推力雖然滯后但絕不鬆勁，當大商和丹尼斯選擇在花園路火拚的時候，他們所完成的，恰恰就是一次對商圈的炒作。

“而在這其中，市民的聲音，規劃的聲音，交通的聲音，銀行的聲音往往被忽視了。”張進才說出了自己的擔憂，在強大的商業資本和現金流面前，人們對於“商圈”概念的過度追逐，已經讓鄭州的商業地產供給飽和，“這是相當危險的。”張進才以亞細亞五彩廣場為例說明了其中的風險性。

“北京西客站當年炒得很火，然而在北京西客站發展中，由於歷史自然條件和功能定位的限制，就沒有形成其規劃初期各方所期待的商圈，而且浪費了大量的社會資源。”何宏劍認為，西客站的經驗，值得鄭州正在大幹快上的“商圈”們好好借鑒。