合肥寫字樓

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寫字樓英文：office building 即辦公用房，指機關、企業、事業單位行政管理人員，業務技術人員等辦公的業務用房，現代辦公樓正向綜合化、一體化方向發展，由於城市土地緊俏，特別是市中心區地價猛漲、建築物逐步向高層發展，使許多中小企事業單位難以獨立修建辦公樓，因此，房地產綜合開發企業修建辦公樓，分層出售，出租的業務迅速興起。

“5A”標準是目前較流行的評定方式，但“5A”概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合“A”級評定標準，包括：（1）樓宇品牌標準：A級 寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標誌性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標準A級。（2）地理位置標準：A級 地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標準A級。 （3）客戶層次標準：A級 客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。（4）服務品質標準：A級 服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標準。 （5）硬體設施標準：A級 主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標準層高、標準承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標準A級。

第一階段：

時間（年）：80年代～90年代中期

寫字樓項目：九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈。

合肥經濟發展情況：發展較為緩慢。

分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關部門投資興建，以單位自用為主，多餘部分對外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規劃的起點低、品質較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業陳舊、內部配套設施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經很不適應現代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發展，他們在未來將難以避免被淘汰的命運。

此階段寫字樓呈現以下特點：投資方主要是國家相關機關單位；計劃經濟氛圍比較濃，主要用於出租；地理位置集中於市中心位置及主幹道沿線。

第二階段：

時間（年）：90年代中期～2001年。

寫字樓項目：盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動中心。

合肥經濟發展情況：發展較快。

分析：該階段的寫字樓興建呈現出多元化的特點。政府相關部門、國有企業、私營企業紛紛介入。這也表示著寫字樓開始由計劃向市場的轉變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現象。

此階段的寫字樓市場有以下特點：國家相關單位投資為主，民營企業為輔；出租為主，出售為輔，主要集中於市中心位置，地理位置比較好，周邊商務配套相對完善。

此階段寫字樓在設計標準上高於第一階段，但是總體上沒有注意設計的前瞻性，物業形態和內部配套已經不能滿足成熟型公司的要求。但是此階段的寫字樓由於租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業的要求，仍然得到成長型企業的青睞。

第三階段：

時間（年）：2002年～至今。

寫字樓項目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財富廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務中心、美地陽光大廈、測繪大廈。

合肥經濟發展情況：飛速發展分析：以天徽大廈為代表，拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，並且創造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進入了真正意義上的市場化。這一階段的寫字樓整體設計標準上要高於前兩個階段。