空置率

空置率主要用在國內，與國外的空房率不同。空房率指的是開發商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。

按照所依據的房地產市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積佔全部房屋總面積的比率。但是，空置並不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由於當前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。

房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積佔一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。

空置率的演演算法－－當前流行的空置率的計算方法有三種：空置率=全社會空置房面積/全部住房面積

空置率=空置商品房面積/最近三年內竣工面積 空置率=空置商品房面積/當年竣工面積

眾所周知，三年內竣工面積要比當年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結果自然大相徑庭。

西方空置率的常用演演算法：

空置率= 待售、待租的住房面積/可用住房和其他商品用房出售和出租

就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租總量多少作為分母，把待售、待租的住房作為分子，計算出空置率。

專家認為不適用於中國：

原因是西方國家的大規模城市化進程早已結束，而中國才剛剛開始。中國一年竣工的建築面積就相當於所有發達國家的總和。

住房空置的合理性

需要強調的是，房地產市場有一定量的空置面積十分正常。

首先，商品房竣工驗收后不一定會即刻轉移到消費者手中，而是要經過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業產品的庫存期。在這段時間內，這些商品房將暫時表現為空置狀態。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較複雜的商品，隱含的信息很多，為達成交易，開發商與消費者之間有一個信息溝通的過程。基於以上三點，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正常空置）和市場空置（因銷售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標準來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只佔一半左右。

其次，商品房市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。這裡的“有瑕疵”供給是指品質上不太適應市場需求，在價格上與消費者購買力及現實購買慾望不能及時對接的商品；無效供給則是指因品質存在嚴重缺陷而無人購買，或者在價格上消費者根本不能接受的產品。由於決策失誤、交通不便、施工質量缺陷以及樓層、朝向、設計、周邊環境等方面的原因，總會有一些商品房要很費勁並延後很長時間才能賣出去，甚至根本無法賣出。這些商品房也表現為空置狀態。

如此看來，中國的商品房空置率指標與外國學者使用的指標雖同名卻毫無可比性，而據此得出的結論也就很難具有說服力。偏差在所難免，但是如果數據偏離實際太遠，以至於影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。

什麼是合理的房屋空置率？

在近期房地產泡沫論爭中，“空置率超過國際警戒線”是人們頻繁使用的論據之一。但是，何謂空置率？在中國卻是一個含糊不清的東西。在國家統計主管部門和建設主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數據，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。那麼，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭論的“空置率”是怎樣推算出來的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國際警戒線”又有何意義。

從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據房屋的種類（住宅、辦公樓、商業用房）和交易方式（出租或出售）細分空置率；計算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9%；季節性空置住房為355.4萬套，季節性空置率為2.9%。空置一年以上的住房中，有320萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對空置住宅總量進行分析外，美國還按住宅的類型（如出租房或出售房，獨戶或多戶住宅），住房的結構（一室、二室或多室廳）、住房的建築年限，不同的租金水平以及住宅所處的區域（大都市區內、大都市區外、東、中、西、南部）等分別計算出各類住房的空置率和空置期限（6個月、1年、1～2年和2年以上）。

從中國房地產的實踐來看，首先，理想的空置率並不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費品，開發商供給的時滯、結構與居民購房需求的不對稱，很難使房屋的供給與需求一一對應，因此，市場的非均衡應該是一個常態。空置率過低，在求大於供的市場環境下，為開發商推動價格走高，獲取高收益提供了便利；同時也剝奪了消費者的選擇權，抑制了居民的消費偏好，導致消費需求不足。當然，空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長意味著供大於求，房屋利用率低，這會促使開發商改變經營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點。從這個意義上講，空置率是反映市場供需關係的指標器、風向標。

其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產自身的特點即空間不可移動性、異質性，決定了房地產是一個屬地化極強的市場。各城市的經濟發展水平（GDP的規模、收入的增長、消費水平、房屋價格）、社會文化（人口規模、增長趨勢和年齡結構、文化水平、消費品味）、制度政策環境（土地供給方式、融資渠道、稅收政策）和開發企業的資質（自有資本金、經營管理水平等）千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個標準。對於一個人口規模小、經濟落後、居民收入低和金融資產積累不足的中小城市來說，5%的空置率可能是一個警戒線，但是對於北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8%、9%或者高於10%。1992～1993年房地產熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產市場陷入滅頂之災；而上海當時有700萬平方米的空置房屋（佔全國的十分之一），卻能安然無恙。也正是由於有了一定量的空置房，使得上海的房價長期保持在一個相對低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導致上海的空置量下降了，可房價卻在大幅度盤升。如果上海住宅供給充足，能夠滿足大規模拆遷、大量新婚人口和國內外流動人口的需求，幾個“黃牛”投機炒作就很難左右市場，推動價格走高。

再次，空置不能與不良資產直接划等號。在房地產經營中，各開發企業的資本實力、融資能力、營銷能力千差萬別，只要其生產經營所產生的收益大於成本，企業有一定比例的空置房屋在經濟上都是合理的，因為它並不影響企業的還貸能力、也不增加其經營成本，隻影響企業的盈利水平。換言之，一個房地產開發企業可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此後，多賣出一套房，就多一份盈利。關鍵看企業的財務狀況和企業投資的盈虧點。如果一個企業資本金不足、負債率過高，銷售業績不佳，現金迴流慢，直接影響企業清償銀行債務的能力，在這種情況下空置量大才可能會影響銀行貸款的質量，但能否轉變為銀行的不良資產還取決於抵押物品質的優劣、抵押物在市場上的變現能力，而這些又有賴於相關法律、金融制度安排。這也是為什麼各國政府都致力於相關法律制度、金融制度建設，保障銀行債權人的利益，營造良好的信用環境，積極培育抵押二級市場，分散化解房地產信貸風險，幫助銀行渡過房地產的周期波動所帶來的風險的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以規避低價賤賣的厄運，賣個好價錢，從不良資產轉變為好資產。

房屋空置率：沒有使用的房屋建築面積除以所有房屋的建築面積乘以100%得到的數字。房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應調節。

三個月前，有媒體報道，"國家電網利用智能網路，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電錶讀數連續6個月為零。"

"6540萬套"房子被空置？隨後，雖然國家電網表示並未發布此數據，這個缺乏權威來源的調查結果依然引起了持續不斷的波瀾。今年5月和8月央視財經頻道接連進行了兩期"空置房 "的調查報道，調查結果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率 達40%，而多處新城成為"空置房"密集區，這將人們對於"有人有房不住，有人沒房住"的憤怒撩撥到了極點。

中國的住宅到底有多少空置，這似乎成為了一個讓公眾痛斥炒房者"惡行"和駁斥"中國房地產無泡沫論"的強大利器，"昭然若揭"地證明著中國房地產市場 已經到了"危險境地"。所以，人們迫切地想了解真相：中國的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼籲公布國家權威統計數據以正視聽。

住房空置率到底有多重要，而國家權威數據又為何缺位？

現有統計不科學

對於"6540萬套"空置房的數據，很多專家和業內人士都對這個數據進行了證偽。

如果以每戶90平方米來計算，6540萬套住宅的總面積大約為58億平方米，而過去20年，全國城市住房建設總面積為60億平方米左右，這就意味著這些房子絕大部分都空著。北京大學房地產研究所所長陳國強向《中國經濟周刊》再次證實了這一數據的荒謬。

對於目前一些機構通過查水表、電錶、夜晚亮燈的調查方式，國家住房和城鄉建設部（下稱"住建部")政策研究中心房地產處處長趙路興 認為，這並不科學。首先，在樓盤選擇上存在片面性，不能代表整體情況；其次，"現在很多白領晚上在酒吧，或者出差在外，"有很多情況都會影響此類調查的結果的真實性。"在中國進行住房'空置率'的調查並不難，只需要在全國重點城市，針對不同檔次的樓盤進行抽樣調查，就能得出結果，當然，這需要一大筆的資金投入。"

統計局稱目前算不出空置率

趙路興對記者表示，關注住房空置率的問題，首先要清楚住房空置率的概念。在國外，"空置率"一般是指已經售出的住房中空置的部分，主要關注的是房屋存量的使用率；而住建部以往的"空置率"調查對象，是指當年竣工而沒有賣出去的房子，主要考慮的是金融風險，銀行信貸資金是否能安全回收。

"像國外那種'空置率'統計，中國現在還沒有官方的統計數據。"趙路興對記者坦言。原因主要是這幾年中國房地產市場的主要矛盾發生了變化。"2003年前後，房地產市場存在過熱的現象，就房地產泡沫問題，我們在珠三角幾個熱點地區對'空置率'進行過調查；而2005年後，房地產市場發生了變化，房子供不應求，主要矛盾就體現在房價的上漲上。" 趙路興表示，如今國家關注更多的是如何調控房價，而不是已售房屋的空置率。

據了解，目前住建部對房地產市場的調研主要體現在房地產價格指數和70個重點城市的房價上，並未對空置率進行調研。趙路興表示，現在民眾關心的主要問題還是買房貴，不管有沒有錢，大家都想去買房，認為只有買房才是解決居住問題，而空置率問題反映的是租賃市場的問題。所以，未來住建部關注的重點依然是房價。

8月11日，國家統計局新聞發言人盛來運就空置率問題首次公開回應："房屋空置是近幾年由於房地產行業發展出現的新問題，我們的調查統計制度還沒有來得及作出統計，目前國家統計局關於房地產統計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。"

據了解，即將進行的第六次全國人口普查增加了住房情況的登記，其中涉及到一些住房的指標，包括住房面積，住房的間數、建成年代，住房是採用什麼方式獲得的（商品房、福利房或租房）等。

儘管關於房屋的信息登記很詳細，但國家統計局並沒有將空置率考慮進去。國家統計局人口和就業統計司司長馮乃林告訴《中國經濟周刊》，目前業內對房屋空置的認識不一致，演演算法也就不一樣。"作為統計部門要對一個指標進行統計，首先要對這個指標進行清楚界定，如果界定不清，就沒法統計。" 馮乃林說。

住建部官員：空置率跟高房價沒有直接關係

趙路興表示，如果已售房屋的空置率高，也是一個不正常的現象，說明房地產市場投資過多，投機過多，說明房地產市場的需求不是真正的自住需求，但將投資或投機行為認定為高房價的直接原因，這並不準確。在中國，方方面面都在影響著房價，中國的房地產市場有很多特殊性，國民經濟對房地產依賴度過高，全民投資對房地產的依賴也很高，房價受到產業結構不合理、投資渠道有限、資本市場不規範、租賃市場不發達等種種因素影響。

此外，房產到底是自用還是投資、投機，其實很難進行界定。隨著中國城市人口的增加，大部分人需要通過租房來解決居住問題，而租賃市場的房源大部分來源於個人投資的房產。趙路興認為，投資本身並不像有些人所認為的那樣不齒。一般來說，高的空置率會帶來房價和租金的上漲。如果空置的房子大多投入到租賃市場，那麼租房的價格就下來，從而也會導致一手市場上的房價下降。

北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強 認為，在一定程度上，合理的空置也是必要的。一、在需要時有供給的選擇餘地，不會因工作調動、家庭人口增加等要置換房屋時缺少選擇；二、起到供給增量調節市場價格的作用，如當一級市場 供給短缺時，空置房會進入市場增加供給，防止一手市場價格上漲過快。

空置房徵稅並不容易

有人認為，解決房屋大量空置最直接的辦法就是徵收空置稅。在國外，空置住房的稅收不僅能夠提高房屋的使用率，也能得出準確的空置率數據。但北京大學房地產研究所所長陳國強認為，國內開徵住房空置稅並非易事。因為如果要徵稅，對於空置房的界定就需要嚴格的法律認定，並且要摸清所有家庭的住房狀況，而中國已經有20年沒有做過全國性的房屋普查了。

中國房地產市場經歷了短短10年的成長期，5年前才開始進行網上備案登記，房屋信息系統還不健全。以北京市為例，自2006年開始，北京市住房購置情況都進行了信息登記，而2006年以前的房產狀況，有關部門並不掌握，很難得出家庭房產的真實狀況。"此外，北京的房子很多是被外地人買走的，北京的居民也到外地買房，即使本地信息系統能夠查詢到家庭住房信息，可全國各地發展水平層次不齊，有的城市連住房的紙質資料都不齊全，所以要查詢家庭在全國擁有的房產，還有待各地聯網的房地產信息系統的建立。"

今年5月，住建部下發《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求全國預售商品房銷售都要備案，在年底建立房地產統一信息系統，這將為未來的物業稅、財產稅、空置稅等改革奠定基礎。

百姓觀點

我相信"6450萬套空置房"是真的！雖然10年來全國只竣工了3300萬套商品房，但"竣工商品房"並不是全部的新建住宅，還有大量的集資房、經適房等"非房地產開發住宅"存在。

我為什麼買幾套房子，還讓它長期空著？一、抵抗通脹。二、房市比股市讓我踏實。

國家調控樓市，調整經濟結構，需要數據和信息支撐；老百姓作決定，同樣需要數據和信息支撐。虛假數據可怕，沒有數據更可怕。因為大家都在盲人摸象。

房地產商必須避免旗下樓盤給人留下空置房的印象，建議採取"光明行動"：採購節能燈，對一些空置房的照明設施進行補充配備，而且採購的燈泡不要一種色調；所有空置房從晚上7點-10點30分必須保持照明。

商品房空置率對房地產投資波動的影響目前國內流行的觀點認為，投資波動通常是在外部衝擊下經過內部傳導機制的作用而形成的。外部衝擊包括諸如宏觀經濟環境、經濟政策、需求變化、體制變動等多方面的因素。一般認為，影響房地產投資波動的外部衝擊主要來自三個方面：國民經濟的波動、宏觀政策的變化和開發商的行為。⑴當一國的經濟處於擴張階段時，對房地產的需求劇烈增加，新增的需求在短期內得不到滿足，房地產價格趨於上漲，使房地產投資迅速膨脹。反之，房地產投資則迅速減少。而且房地產投資的波動幅度更大、更猛烈。⑵政府宏觀政策，對市場供給和需求產生兩方面的影響，它既可以起到穩定的作用，又可以在一旦政策失誤或調控過度時，加劇房地產投資的波動。⑶開發商的主要行為是投資，而房地產投資的特點是周期長，影響時間也長，投資規模難以根據市場情況做出迅速調整。而且開發商多是進行靜態預期，當開發商當年盈利水平下降時，就會壓縮投資；當市場銷售暢通時，當期盈利增加，開發商的信心就會增強，投資規模就會加大。

那麼空置率作為衡量房地產開發是否過熱的主要依據之一，是如何對房地產開發投資情況產生影響的呢？

空置率是反映一定時期市場吸納能力的重要指標，空置房屋的類型、佔市場可供應的比例，反映了市場的有效需求、引導市場供應，在一定程度上影響著房地產投資的規模及市場的走勢。

⒈空置率是對過去投資情況的反映

據統計資料表明，中國目前的房地產開發建設項目從投資到最後交付使用並形成空置的周期大體為2～3年①，也就是說，某個時點商品房的可供應量是由2～3年前的投資所引起的，那麼，空置的產生也是2～3年前投資留下的後遺症。投資的波動會導致空置率的波動。這樣，通過對空置率的分析，可以對過去的投資是否適量，是否和國民經濟發展水平同步做出一個大體的總結。

如果空置率在符合社會經濟發展水平的合理空置區之內，說明過去的房地產投資和國民經濟發展水平是同步的；如果空置率超出了該合理空置區，達到了過量區或者危險區，說明過去的房地產投資過熱，增長過快，超出了國民經濟的發展水平，國家相關部門在今後的宏觀調控中應總結經驗，吸取教訓，以為後用；如果該空置率處於空置不足區，說明房地產投資不足，那麼在新政策的制定上，可以考慮為房地產業創造更為寬鬆的環境，鼓勵加大投資，促進房地產業的發展。

⒉空置率可以指導現在的投資 按照投資運作理論，房地產投資者應把投資看作是資本的運動過程，從資本的本質和運動規律去研究投資，實施投資。做出一項房地產投資決策，考慮的應該是將來的需求，而不是當期的需求，即應該進行動態預期。因為房地產商品建設周期長，決策時的需求很大，但建成之後，原先的需求可能已經被滿足了，從而導致商品房的空置。

空置率指標的引入，可以在對投資規模進行調控的過程中起到參考作用。比如，國家要確定今年房地產投資的總規模，那麼根據居民的收入水平和社會經濟發展狀況等一系列指標，對商品房的需求量進行動態預期，該預期需求量扣除存量空置房的規模，得出的是新增商品房的規模。新增商品房的規模確定了，就可對房地產投資規模進行科學的調控。當房地產投資規模超過了計算出的新增規模時，國家應加強宏觀調控力度，控制投資，以防出現投資過熱，空置率大幅上升；如果房地產投資規模小於該規模，國家可考慮放寬政策，刺激房地產投資，以保證房地產業的持續穩定發展。當然，為了保證消費者在購買商品房時有一定的選擇餘地，保持一定的空置率是必要的，實際發生的房地產投資規模可以在計算出的新增商品房規模的基礎上進行適當的浮動。

空置率指標要能夠起到反映過去投資、指導現在投資的作用，其前提條件是空置率的計算必須非常科學、準確，計算出來的空置率是對商品房供給和需求狀況的真實反映。正確的空置率能夠指導投資，但失真的空置率只會對宏觀調控起誤導作用。