空置房

根據國家建設部、國家發改委、國家統計局發布的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知，從2003年統計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分。空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。

開發商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發商用於抵債的債權房都在空置房的範疇之內。

退稅“空置房”

(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標準以工程質量驗收合格證的簽署日期為準。

(2)1999年8月1日(含8月1日)以後至2002年年底以前，購買以上空置商品房並且交納了契稅的，方可享受全額退還契稅的優惠。

另外，也有以“空置房”字面理解的所謂“空置房”，即開發商建成而沒有銷售出去的商品房。

“空房子”其實指的是“空關房”，意即開發商把房子賣給業主后，業主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關”。對應於權威部門經常發布房地產市場“空置率”的數據，“空關率”的數據幾乎沒有機構能夠發布，因為實在是難以統計，只能是對某一兩個樓盤或小區進行現場調查，得出相應樓盤或小區的“空關率”。

“空置率”“空關率”之所以必須嚴格區分，是因為它們所描述的市場形態完全不同。前者反映的是市場熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場銷售不佳，房價有下跌的壓力，反之空置率極低，房價則將繼續上升；而後者反映的是投資性購房的冷熱程度，“空關房”較多意味著業主購房不為自住需求，房屋的價值卻能體現出使用價值。

商品房空置率或將大幅增加。這種銷售量下滑速度，2008年全國商品房空置率有可能將升 至1.5億—2億平方米左右。華遠集團董事長任志強在“2008年第三季度房地產市場形勢REICO報告會”上如此預測。空置房逼近2億平方米，任志強坦言，歷史上還沒有這麼大的空置率。此前來自國家統計局的最新數據顯示，截至10月末，全國商品房空置面積133億平方米，同比增長13.1%。通常情況下，第四季度的竣工量會加大。

如果按照前三季度全國商品房銷售量同比下降14.9%來計算的話，2008年僅前三季度就同比少賣大概1億平方米，空置率一定增加。全國工商聯房地產商會會長聶梅生教授則估算，按全國平均房價3000元/平方米計算，這麼多空置房所佔壓的資金將高達6000億元。這個數字足以讓本身綳得很緊的房企資金鏈雪上加霜。聶梅生坦言，除了6000億，自有資金率的增加也顯示房企資金鏈的困境，開發企業通過銀行融資的渠道在過去的三個季度中顯然運轉不靈。2008年三季度，房地產開發資金來源中國內貸款1503.7億元，同比減少9.9%。定金及預收款2246.07億元，同比減少24%。個人按揭貸款839.5億元，同比減少36.4%。三者在房地產開發資金來源中的比重由2007年同期的60%降為52.6%房地產開發企業的資金緊張程度繼續加深。

REICO工作室劉琳博士說全國商品房空置率從08年6月份開始調頭增加，銷售低迷直接導致空置率的攀升。中金公司發布的2009年宏觀經濟展望研究報告中預測，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個城市現有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。國家電網利用智能網路，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電錶讀數連續6個月為零。因此得出結論，買了房子但不居住只等升值的投資、投機性住房佔了相當比重，已經成為房地產市場瘋狂的主要原因之一。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁及其團隊通過對全國29個省、262個縣、1048個社區三階段分層隨機抽樣訪問調查了解，2013年城鎮地區自有住房空置率為22.4%，其中經濟適用房空置率高達23.3%。其中，高空置率還致使4.2萬億銀行房貸沉澱於空置住房，

國家財政部和人民銀行出台了稅收、信貸方面支持百姓購房的措施，並明確指出，支持地 方地政府出台鼓勵住房消費的稅費政策。然而，某些地方政府竟然採取購買空置房來進行所謂的救市。據有關統計數據顯示，全國大中城市空置房面積正在大幅增加。

造成這種現象的主要原因：

一是過去在房地產暴利驅使下，許多企業一窩蜂地投入到房地產開發行列，使住房建築面積出現嚴重集中過剩，市場供求暫時失衡。

二是住房價格與百姓收入差距太大，雖然有需求，但由於價格太高，許多購房者望房興嘆，放棄購買，造成需求大量減少，使得空置面積大量出現。按理說，這種大量空置問題是市場規律、市場機制使然，即價格與需求呈反比例相關，價格過高，需求必然減少。

解決的辦法依然要遵循市場規律，即價格下降，需求必然上升，交易量必然增大，空置房必然減少。住房交易量下降、空置面積大幅增加的癥結就找到了，即開發商死扛價格造成的。解決的辦法一目了然了，政府應該督促和引導開發商降低價格來促銷，來增加交易量，減少空置房。

而政府卻要用財政資金來購買空置房的辦法增加交易量，減少空置房，這實際上是一種違背市場規律的托市行為。這種行為危害是巨大的。連政府干預市場都談不上，是在嚴重擾亂和破壞市場。本來商品銷售困難，出現擠壓，是一個價格問題，價格應該理性下降到需求啟功為止。而政府通過大量購買，製造了一個需求和交易量，使得價格仍然維持不變，而這種價格是百姓不能承受的價格，仍然啟動不了市場的最終需求，反而造成一種假象。對市場的破壞可想而知。

政府購買空置房，使得開發商的住房價格維持在天花板上下不來，使得大多數百姓繼續買不起房外，而且政府購空置房的資金來源必然是老百姓的納稅錢或者土地出讓金。如果將這部分購買的空置房補貼給需要的低收入人群，肯定會低於政府購置時的價格，那麼，這個差錢實際上等於政府將百姓的辛苦錢通過有形之手補貼給了開發商。這與政府自己給低收入者建造廉租房、經濟適用房和限價房是不一樣的。後者沒有開發商剝去的一層暴利。而如果政府不這樣做，市場規律將迫使開發商不得不降價，那麼，就會出現政府通過購置空置房補貼給低收入者的那部分人能夠以政府給予的價格在市場買到同樣的房子，而且，其他更多的老百姓都能夠買到價格更低的商品房。

政府親自出面托市不是沒有，在發達國家包括中國政府都有這種現象。托市的目的是保護弱勢產業和弱勢群體，是讓弱勢群體不受殘酷市場競爭的傷害。例如從1998年以來國家實行的糧食最低保護價收購就是一種托市行為。目的在於，防止穀賤傷農，保護農民利益，保護種糧者的積極性。實踐證明效果是好的，支撐了中國糧食產量五年連續創新高。保護弱勢群體以及普通百姓有房子住的唯一辦法是讓房價回歸理性，降低到百姓可以承受的範圍以內。或者通過大力建造廉租房、經濟適用房和限價房等措施來解決中低收入者買房難的問題。而政府購買空置房是反其道而行之，保護的是房地產的暴利行業，保護和受益的是強勢的開發商。百姓的納稅錢，人民的辛苦血汗錢，政府決不能如此使用。

中國人口多、土地少的現實，中國城市化的巨大潛力，中國人口都力求湧向城市的思想傾向，都決定只要房價稍加合理一些，巨大的需求潛力就會迅速成為現實。政府不分青紅皂白地利用政策鼓勵購房，有支持不合理的高房價和樓市投機之嫌疑，甚至可能吹大樓市泡沫，釀成金融風險，還反而可能會加大觀望情緒，與其初衷恰好相反，因此，是欠妥當的。政府需要做的是，搞好住房保障工作，提高保障面積覆蓋率；商品房市場要放手由市場自行調節，要遵循市場規律。在住房市場上，要真正做到“市場的歸市場，政府的歸政府”。

1提問：全國各地這麼多 空置房，而且到處還在大躍進的建房，難道將來的經濟發展都是靠這些房子來拉動嗎？

搜狐微博@曹建海：房地產拉動的粗放的、低質量的GDP增長，將給未來中國經濟帶來很多隱患。如果考慮到這些隱患，我們是得不償失的。

2提問：當房價大幅回落的過程中，如果土地賣不出去，政府是不是會大規模的推出房產稅，名曰"和國際接軌"

搜狐微博＠曹建海：目前地方政府最怕推行房產稅，因為這可能導致市場崩盤。未來全國大規模推行房產稅，需要對現行大部分進入商品價格的稅收進行調減，這需要一個長期過程。

3提問: 政府提出要建立誠信體系，可能第一步要做的是公開官員財產，官無信何建民之信。你覺得政府能做到嗎？如果能建立誠信體系對房價影響又如何？雖然法不責眾，但是能逼出部分官員持有的多套房子投放市場嗎？有利房價下降嗎？

搜狐微博@曹建海：政府、官員還是以欺騙為主，需要更多的民主監督，主要是輿論監督，逼迫他們作出改變。

4提問：住宅出現了拐點。請問商業地產是否也會下降？

搜狐微博＠曹建海：同等位置寫字樓價格一般是住宅的1。5倍。住宅價格在回落，商業地產價格上漲空間不大。

雙方約定收費

以往政府指導價“一統天下”的管理方式，鼓勵物業相關各方約定收費。根據規定，已經成立業主委員會的普通住宅，其公共服務收費由業主委員會經業主大會同意后，在當地價格主管部門公布的政府指導價範圍內約定。與此同時，業主委員會以招標方式確定的物業服務收費，在報當地價格主管部門備案后，也可以作為前期物業服務收費標準。

物業按服務收費

物業管理公共服務費的計費方式也已經“變臉”。物管企業服務的內容、質量已經與收費標準緊密掛鉤，要想多向業主收錢，唯一的途徑，就是提升服務質量。各個省轄市的價格主管部門會將同物業管理行政主管部門。根據物業的硬體設施、環境和物業管理服務內容、服務質量等，制定相應的物業服務分項目收費基準價及浮動幅度。對於暫無條件制定分項收費基準價的，《辦法》規定，可以制定等級收費基準價，逐步向分項目收費基準價過渡。

按空置率收費

提高了空置物業交費的比例。規定業主辦理人住手續后，即使沒有人住或未使用的物業，物業

服務費用由業主按不低於規定標準的70%交納，具體比例由當地價格、物業管理行政主管部門制定。物價部門解釋，物業管理帶有公共性質，即使業主尚未人住，小區內的綠化、保安、秩序管理等服務也不可能取消或者打折，如果業主處於裝潢施工階段，產生的生活垃圾甚至會比平常還多，這種情況下因為不入住而免交物業費顯得不合理。另一方面，讓沒人住的業主同享受服務的業主一樣交納電梯費、照明費、車輛秩序管理費等，也有不合理之處。所以經研討考慮之後，物價部門提出空置物業按規定標準的70%折中交費。在保證公共服務正常前提下，顧及業主利益。

降低業主停車費

對不同類型的小區停車服務收費作出規定，其中已擁有車位所有權或使用權的業主停車，所付費用將大幅降低。擁有車位所有權或使用權的，停車服務收費標準只倦按補償物業企業管理費用原則制定，也就是說只收取少量的管理費。而對那些不擁有車位所有權或使用權的業主，他們佔用小區公共設施、場地，將按低於社會停車收費標準、補償物業企業管理費用並考慮佔用公共設施應予補償的原則制定。

侵害業主利益

不少市民反映，由於開發商分期開發，分批交付住房，導致小區塵土飛揚、建築垃圾阻礙小區交通等。對這些可能侵害業主利益的行為，採取了最直接，也可謂是最為有效的措施，就是扣錢。實行政府指導價的物業小區，因開發建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，物業管理公共服務費應低於規定標準，差額部分由開發建設單位承擔。

服務“轉包”收費不得提高

進一步明確物業管理相關各方的權益與義務。例如，規定物業管理企業不得擅自向業主、使用

人收取一年以上押金、保證金等費用；每半年(或一年)向業主、使用人公布物業小區經營性設施營業收益和公共維修基金的支出情況；業主的房客不交物業服務費用的，業主負連帶交納責任等等。

對於常見的物業公司花錢把小區的保潔、保安、維修、綠化等職能承包了出去的現象，業主們往往擔心會服務檔次降低了，還多交錢。明確規定，物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容，提高收費標準。

空置房實際存量比較大

有關專家認為，空置房業已成為二手房市場的一個交易熱點，貼近於市場的準確定義有利於機構統計，政府調控也可以使中介機構、買家同處於一個對稱的基礎信息平台上。因為空置房的形成原因較為複雜，不應刻板的將空置房定義為沒有銷售出去的商品房，而應該有一個更加概括的定義。

有專業人士認為，空置房應該包括開發商在房地產市場前期產品定位產生偏差導致的大量無需求樓盤；樓盤前期推廣力度不夠，銷售不力產生的大量尾房；購買人群對新房降價的期待使得樓盤銷售周期拉長，從而使老樓盤轉為新增空置房；開發商用於抵債的債權房及被法院罰沒、羈押的部分房屋進入二手房市場，都應屬於空置房。

另有專業人士提出，已經售出，但長期無人使用的房屋也應納入空置房。業內人士認為，如果這樣去定義空置房，其全國市場的存量應該比官方統計大許多。

鼓勵消化空置房將可多贏

業內人士認為，空置面積的居高不下與商品房價格的持續攀升已成房產市場的焦點矛盾。消化空置房可以獲得多方共贏局面。

從政策角度看，國家計委、財政部、建設部、國土資源部、國家稅務總局、央行等六家單位針對房地產投資增幅過大、土地供應過量等問題曾強調，要對商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

從市場需求上看，空置房已經越來越搶手。

從中介公司角度看，有實力的經紀公司都希望能夠接下空置房的代理業務。已經積累了成功代理銷售、出租、以租帶售以及由發展商加盟的空置物業再利用空置房的經驗。

如果消化空置房的鼓勵性政策力度再大些，房地產開發商能夠與中介合作，房產行業一、二、三級市場的瓶頸將會由空置房的銷售而形成一個良性發展的局面。

一邊是滯銷，一邊是瀕臨斷裂的資金鏈現狀。活躍商品房交易市場已是當務之急。任志強也公開唱衰樓市。他認為，如果後期再不出台相應政策來消化存量房，估計2008年四季度房價下降幅度將會比第三季度更大，帶來的另一個影響就是房地產投資將大幅減少。

根據REICO報告，2008年第三季度房地產開發投資增幅大幅回落為16.68%，增幅降為近5年來同期最低值，一半數量的省市區房企購置土地面積負增長。樓市最大的問題就是信心。如果政府能給出一個相對明確的信號，房價降到什麼價位才算合理，才不會繼續往下降，相信絕大部分開發商也願意配合降價。沒有這種政策和輿論信號，老百姓、開發商都在觀望。

任志強提議，面對全球性經濟危機，政府應有與1998年亞洲金融危機時刺激力度相當甚至更大的政策出台，才可能克服困難。但他非常遺憾的是，包括二套房按揭政策在內的諸多政策都是障礙重重。對於未來的政策取向，聶梅生在一瓶社區舉行的“新人文地產價值高峰論壇”也提醒，大調整就意味著一場大的變革，不是房價下跌就能解決房地產的所有問題。並不是每一個開發商都有那麼多的降價空間，最後就可能出現爛尾樓、多角債問題，政策制定者對此要有充分的認識。

2008年8月8日，深圳國土部門發布的官方報告最新統計顯示，1-7月，商品房空置面積165.68萬平方米，其中住宅空置面積67.07萬平方米，同比增加95.65%。在短短一個月時間，深圳空置商品房增加9500平方米。廣東省房地產業協會報告稱，廣東省2008年上半年有相當一部分的住 宅滯銷和積壓，狀況若延續下去，下半年商品房空置量將大增。據統計，上半年末廣東商品房空置總量1586.42萬平方米，較2007年末增加7.2萬平方米，增長0.46%。其中住宅空置增加60.35萬平方米，增長8.03%，廣東商品住宅空置量出現近5年（上半年）來首次增長。這給廣東房地產市場傳遞了一個危險的信號。

值得注意的是，市場消化係數自2003年上半年出現不斷攀升以來首次下滑，低於2006年上半年水平。市場消化係數是通過計算一定時期內商品房吸納量佔市場供應量的比值，反映市場消化能力。市場消化係數越大，說明市場越活躍、消化能力越強。與上年同期相比，2008年廣東上半年市場整體消化係數均為負增長，下降0.427，反映市場活躍程度不夠，消化能力較差。

此次空置房發出預警信號，最主要的原因是居民持幣觀望造成樓市供求關係的突然逆轉和極度失衡。開發量延續了前幾年的增長勢頭，而需求量卻突然大幅萎縮，兩者之間形成巨大的反差。同時，樓市一直存在的一些結構性的問題也是引發的重要原因，比如房價與購買力的不匹配，價格與地段的不匹配，房型面積與實際需求的不匹配等。還有一個形成空置房的原因則是“房子太大讓人不敢買”。調查顯示，由於房價高，市場上需求量最大的是70-100平方米的戶型；可問題是，供應量最大的卻不是這樣的戶型面積。

法律允許人們入住閑置一年以上的空房，而空房業主也願意在政府的協調下無償提供這些住房，如果他們希望自己房屋中突然出現的“不速之客”搬走，就必須證明其住房的閑置時間還未超過12個月。瑞典為了遏制閑置房數量上升的趨勢，除了加強租賃服務外，政府甚至將無人居住的住房推倒。荷蘭和瑞典由此成為歐盟國家中房屋閑置率最低的兩個國家，均不超過2%。

在德國業主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房。而法國、義大利和英國則針對閑置房業主出台了一系列處罰措施。在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。丹麥政府則早在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。

在亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區而得到補償。在該城市一些地區，甚至還有業主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒。

空置率與空屋率

REICO報告工作室劉琳博士表示：“人們常說的空置率實際上是兩個概念的混淆。大家常說的已售但沒有人住也沒有出租的叫做‘空屋率’，這與國外的空置率的概念一樣，既包括新建未出售住宅，也包括既售但無人居住的住宅。”

空房率。即以一個國家或城市的實有住房總數為分母，以空房總數（一般指實際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）為分子，計算出空房率。

劉琳表示：“空置率是一個相對的、動態的數量。如果當年的在施工面積增長，那麼空置面積也會隨之上漲。在當前需求比供應增長快的情況下，空置水平總體應當呈下降趨勢。”

首先，應有效控制空置房的增量。

控制空置房增量面積，是解決空置房增長過快問題的根本。控制空置房的增量面積，除了靠開發商對商品房的精準營銷策略外，更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。政府應該有效合理地實現商品房建設規劃，避免同區域在短時間內大幅度增加商品房供給量，出現供過於求，變成將來的空置房。

其次，快速消化現有空置房的存量。

除了控制空置房的增量面積，快速消化現有空置房，將其基數減少到最小化，也是有效地解決空置房增長過快的一個重要環節。

消化現有空置房，應建立權威的空置房信息網，加大空置房的信息披露，促進市場上的有效需求與空置房之間做到最大匹配。很多經紀公司雖然都很注重構成空置房主體尾房的營銷，也建立了相關的信息平台，但業內始終缺乏權威的官方關於空置房的專業網站，不能使空置房信息在最大程度上得到共享，這種信息不對稱也是空置房難於消化的一個重要原因。

實現銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進空置房實現最大程度上的利用率。比如採取“以租代售”、“租售兩全”、“通路銷售”等新的銷售模式，讓空置房在空置期依然產生價值。

允許將空置商品房轉為經濟適用房、廉租房。如果配合住房供應體系改革，將部分空置房直接通過這一途徑加大經濟適用住房的比重，比新建經濟適用房更有效。促使同等位置、條件的商品房價格有所下降，使百姓獲益。

改造空置房。正是由於大量空置房是一些設計相對落後的產品，對比今天整個市場，其競爭力日漸削弱，與人們現行的消費心理與消費水平形成了一對矛盾。要解決這個矛盾，再投入資金改造、完善配套功能、優化戶型及裝修等不失為一個有效的方法，可以讓大量的空置房進入有效市場。比如一些大戶型空置房，買家可以將單元重新間隔，分作四五間十幾平方米的單間，重新裝修一些簡潔現代的廚廁，再配上傢具家電，就可以成為一組可以出租的公寓了。空置房以租代售。以租代售，是大量空置房特別是裙樓物業的解決方法。發展商在不肯降價的情況下，索性自己做起長線生意，大面積出租以回籠資金。雖然這是不得已的辦法，但對比“放血出手”，還是更讓他們安樂一些。

國家信用與“以租代售”。可以導入國家信用，結合債券融資手段，以化解這方面的難題。該方案涉及國家信用公司、“空置房患者”、房地產中介、投資者。首先，國家信用公司利用國家信用向市場出售無抵押債券，通過所融資金，買斷“空置房患者”的空置房產權。為使該類債券具有較高的流動性(變現能力)，可考慮採用掛靠現存的債券發放市場，將其作為一種特種債券發行，投資者在二級市場上可自由交易，並適當減免無抵押債券投資者的稅負。然後，國家信用公司將其得到的空置房，委託一家或幾家信譽優良、規模大的房地產中介，或者自行組建中介機構進行空置房出租經營，所得租金用於無抵押債券債息的發放和中介商的傭金，以及諸如債券發行費用等相關項目。

通過一些優惠政策刺激消化空置房。2001年國家稅務總局曾經下達過《關於對消化空置商品房有關稅費政策的通知》，其中就對1998年6月30日前建成在2002年12月31日前購買的空置商品房免征契稅，這就減少了房產消費者的購房成本。對於逐年增長的空置商品房來說，如果繼續實行類似的優惠政策，將有助於對空置商品房的消化。