徐家匯中心

整個“徐 家匯中心”規劃以辦公樓為主，項目建築布局以地塊綜合體的形式為主， 1號、2號、3號地塊是項目的核心，將會建造三棟超高層建築，高度分別是380米、180米和130米。其中，高度380米的A樓將成為浦西第一高樓。該項目的商務辦公為33萬平方米；公寓式酒店約3萬平方米；酒店為8.3萬平方米；商業餐飲為12.4萬平方米；文化設施為2.4萬平方米。建築底部以商業和SOHO酒店式公寓為主，中部以辦公為主，建築上部主要以五星級酒店為主。

地下主要以商業和停車為主，設置停車位2900個，並結合軌交9號線和11號線，打造交通樞紐中心。此外，一條非付費區通道將與港匯恆隆廣場地下商場連接，引入一號線的人流。同港匯恆隆廣場一樣，“徐家匯中心”也將採取商業項目先期開發的模式，一期開發項目包括大型高檔商場和一棟130米高的辦公大樓。

按照規劃，“徐家匯中心”將成為一站式國際時尚商圈。商業定位與現有的徐家匯商業進行差異化競爭，其中零售商業的規模控制在6萬平米左右，餐飲娛樂的規模控制在4萬平米左右，將目的性消費作為商業的主要對象，並以體驗式消費和時尚性消費作為商業的核心，同時考慮放置2萬平米左右的高檔商業街，提升徐家匯商圈的整體檔次。此外，項目還計劃引入SONY、APPLE中心，迪斯尼體驗及營銷中心和SMG影視中心，打造地區性文化創意產業區。

辦公樓將佔到總開發量的50%以上，通過高標準的硬體和軟體環境，以及大尺度的空間分隔和高使用率，吸引國際、國內大型企業總部的入駐。此外，還將面向全市高端客戶，吸引包括金融保險、科技研發等現代服務業。項目主塔樓和各副塔樓都將定位在國際甲級寫字樓，滿足世界500強企業的入駐標準。

作為商務氛圍營造的亮點，五星級酒店的房間數達400～500間，總面積5萬～6萬平方米，輔以完善的酒店配套服務。標準五星級酒店的建成，不但將彌補徐家匯區域缺乏高星級酒店的弱點，而且也與辦公樓互動，提高區域的商務質量。酒店將主要面向國際商務市場，並以該市場為主要業務來源。

作為整體的一部分，公寓式酒店是辦公、酒店的配套設施，同時也分享商業及便利設施，規模在2萬～4萬平方米。以A級公寓式酒店作為標準，由國際知名品牌管理集團管理，以中等房型為主，配套軟服務，以中長期的高檔商務客戶為主要目標對象，滿足單身外籍人士的居住需求。

徐家匯是與南京東路、淮海中路、四川北路等並稱的上海十大商業中心之一，集中了東方商廈、太平洋百貨、港匯恆隆廣場、匯金百貨、市百六店、美羅城等一批知名商廈，並連接兩條市級特色街：衡山路歐陸風情街、宜山路建材傢具街，形成融購、賞、食、游為一體的綜合商業布局，百貨、餐飲、娛樂、文化已成為商業中心的主力業態，每年社會消費品零售總額達到70多億元。

作為上海四個城市副中心之一，徐家匯是最為成熟完善的一個，但是在發展中卻逐漸顯現出一些“先發劣勢”。在商業發展方面，徐家匯與其他高速崛起的商圈競爭慘烈，其時尚影響力日漸式微，商業業態老化，商圈內同質化競爭嚴重，購物舒適性不高，且商業活動限於華山路虹橋路交叉口，沒有形成輻射型商業圈。在向現代服務業聚集區發展的過程中，由於缺少高檔商務樓和配套星級商務酒店，因此也顯得步伐緩慢。

交通問題日益緊迫。雖然路網四通八達，但交通擁擠現象非常嚴重，中心區域人流車流混雜。在3.3平方公里的區域里，集中了1000多個商業網點，圈內日人流量達100萬，高峰時期甚至有120萬，車流量則有20萬。作為公眾活動場所，公共開放空間也顯得越來越擁擠，而原有的上海軌道交通1號線的地下空間也已經陳舊。城市建設的飛速發展需要對徐家匯商圈的地域和功能進行拓展，徐家匯二次開發已被提上了議事日程。

2013年5月19日，上海實業城市開發集團有限公司公告宣布，已與徐匯區規劃和土地管理局達成協議，將原指定用作發展徐家匯中心的現存地盤，調整為4宗位於上海濱江、臨近上海世博中心的土地。

據介紹，徐家匯中心項目佔地約3.53萬平方米，換地之後，新地盤總面積合共約8.32萬平方米，被規劃為混合用途，可發展為多種商業物業。與此同時，上實城開毋須就土地調整支付土地出讓金或任何其他款項。

公告同時披露，上實城開是2011年通過收購銀冠有限公司而擁有該幅地塊。據了解，銀冠公司透過其擁有60%權益的附屬公司--上海寰宇城市投資發展有限公司，持有(其中包括)徐家匯中心項目的土地使用權。

不過，截至公告日期，上述地塊仍為空地，上海寰宇至今仍未進行任何建築或發展工程。

現在，上實城開將徐家匯中心遲遲未動工歸咎於地鐵開發和城市規劃的問題。

“徐家匯中心那邊的政策、規劃一直在改，遲遲未定，拖了很久。而且我們只擁有該規劃項目下6幅土地中的其中1幅，因此未能確定開發工程的開始時間。”上實城開相關負責人如此坦言。

同時，他指出，此次恰逢良機可以換成濱江的地塊，公司頗感滿意。

據介紹，若按獨立專業估值師進行的初步指示性估值，新地塊市值預期也將高於徐家匯中心項目所在地塊的市值。據悉，截止至2011年7月31日，徐家匯中心項目地塊市值已達人民幣42.45億元。

穆迪投資者服務公司亦於同日表示，上實城開此次土地交換具有正面信用影響。

該機構認為，在城市規劃的變化下，上實城開未能展開任何開發工程，因此延長了其資產周轉期。

不過，對於此次換地，上海業內人士則普遍持不同的看法。

“項目遲遲未動工不會是技術上的問題，更多的是多方面利益關係是否處理妥當。很明顯，對於徐家匯中心，開發商要去做的決心就不堅定，信心不足，目標也不明確。”上海資深業內人士表示，徐家匯中心需要巨額的資金投入，而且建成之後也必然會是持有型物業，對於上實城開這類規模的公司來說，的確具有較大的開發壓力以及操作難度。

此外，該人士還進一步認為，上實城開這次實際上是無奈退出。

“吃不下，所以無奈地做出退讓的動作。”該業內人士認為，濱江地塊再好，也只能說是發展前景好，對於上實城開而言開發難度較小，可供出售，實現資金較快回籠。但與徐家匯中心是沒有可比性的，徐家匯中心屬於徐家匯城市副中心區域，建成后無疑會成為新地標，承載著更多的城市功能。

徐家匯中心沉浮17載

值得一提的是，產權問題或許也是此次上實城開願意接受換地的另一必要因素。

“徐家匯中心所在地塊是50年產權，但是該地塊早在1996年就批下來了，而濱江地塊則是全新地塊，產權是完完整整的50年。”上實城開相關負責人如此表示。

從1996年到2013年，上海無疑經歷了令人為之震驚的變化，但徐家匯中心所在地塊卻在17年之後仍然空白一片，其多舛的命運也並未隨著時間的流逝而淡漠。

顯然，人們並未忘卻這塊曾經轟動一時的徐家匯88號地塊。

據了解，這幅位於徐家匯心臟地帶的黃金寶地，最初曾是弘基休閑廣場的所在地塊，亦是徐家匯中心地塊中的一部分，也就是上文提及的6幅地塊的其中之一。

由於該地塊位於徐家匯區核心地帶，又曾被稱為“上海市面積最大、最後一塊黃金地塊、地王”。

早在1995年10月，韓國大宇與徐匯商城曾共同出資1億美元成立上海大宇，計劃在徐家匯88號地塊開發建造辦公樓、公寓、酒店、購物中心及健身中心等項目，原計劃主樓高92層，號稱浦西第一高樓。

彼時，韓國大宇以9000萬美元代價擁有項目90%的股權，另需出資3000萬美元，用於支付每平方米95美元的出讓金、動遷以及市政配套設施建設。然而後來，因為亞洲金融危機，大宇沒有能力繼續開發。

1999年6月，上海市房屋土地管理局與上海大宇簽訂補充協議，將該地塊改為臨時綠地。

就這樣，這塊寶地經歷了8年的閑置期。而後，大宇決定出讓該地塊股權。

2003年底，持有另10%股份的徐匯商城曾希望收購大宇中心股權，當時報價5100萬美元，但由於價格差距過大，雙方最終未能達成協議。

2004年2月20日，頂新國際與上海大宇簽署了90%股權轉讓協議，以其下屬的頂新(開曼島)名義，受讓韓國大宇持有的上海大宇90%的股權，股權轉讓價格為9000萬美元，並承擔上海大宇約3000萬美元的債務(大宇拖欠徐匯區政府的動遷、配套設施費以及滯納金)。

但計劃往往趕不上變化。

2005年，徐匯區政府收回該地，由上實城開旗下的上海城開受讓地塊的部分股權，獲得了部分開發權，並高調公布，計劃在該地塊上打造“徐家匯中心”，綜合容積率4.8，項目用途為綜合商業及住宅，總計建築面積高達63.2萬平方米，預計總投資約200億元。

按照彼時上海城開的規劃，“徐家匯中心”將包含五星級酒店、甲級寫字樓、商住公寓以及商業、休閑文化設施等等，而該集團則計劃在5至10年內完成開發，並公開表示，要將該項目主樓建成高度超過300米的浦西第一高樓。

就此，上海城開成立了上海寰宇，由上海城開持有60%股份、徐匯區土地發展中心持有30%、徐匯商城10%。

後來，上實控股收購了上海城開40%股權，而後又通過進一步收購，最終取得了徐家匯中心項目的控股權。

而據2007年媒體報道，當年，倪建達就是借“徐家匯中心”項目，一手促成了上實控股與上海城開的合併，使得上海城開由徐匯區屬企業變身為上市公司的子公司。收購后，上實控股有限公司持有上海城開59%的股份，倪建達也升任為上實控股行政副總裁。

2010年徠，上實控股又借殼中新地產赴港上市，將上海城開59%的股權注入其中，而中新地產更名為上實城開。2012年4月23日，倪建達調任上實城開主席、總裁兼執行董事。