土地調控

土地調控

土地調控是指運用土地政策參與宏觀調控。根據國家產業政策,控制新增建設用地釋放的總量和速度,調整新增建設用地結構。土地利用規劃土地利用年度計劃、新增建設用地審批等行政手段,土地執法監督檢查等法律手段,以及調整土地價、稅、費等經濟手段

調控背景


2004年初,針對經濟運行中出現的新情況和新問題,黨中央、國務院明確提出,國土資源部門是宏觀管理,要發揮宏觀調控作用,明確要求要把土地“閘門”,從此土地管理納入宏觀調控範疇。

調控影響


土地價格

土地調控
土地調控
從土地價格方面看,2012年上半年,各地推出住房用地多以底價成交,溢價率遠低於往年,一些地方還出現了流拍流標,進入5、6月份后,一些城市出現了個別高價地,這些地塊所處區位和開發條件較好,基本上是優質稀缺地塊,而且多為商服用途,對住房市場的實質性影響並不大。
105個城市的地價監測結果顯示,住宅地價增幅逐季收窄,1、2季度,住宅地價環比增長率分別為-0.04%、0.13%,同比增長率分別為3.7%、1.77%。有53個城市環比為負增長或零增長

供應數量

土地調控
土地調控
從土地供應數量上看,由於市場整體偏冷,購地需求相對不足,致使住房用地供應量同比減少約兩成,降幅不大,但應看到實際供地量也並不少,且半年供地量相當於前五年同期平均供應量的116%。
同時還應看到,市場上仍有相當數量的已供用地正在開發或待開發,總體上後期可供開發建設的住房用地是充足的,不用擔心地不夠用的問題。截至2011年底,全國未竣工住房用地約35.54萬公頃,與2010年底相比增加6.24萬公頃,相當於近3年全國住房用地年均供應量的3.73倍。
調控內容之一是增加普通商品住房供應。這就要求一方面要促開發,使已供應的土地儘快轉化為房屋有效供應;另一方面要繼續保證住房用地的供應。從歷年的實際看,土地供應一般從2季度開始逐漸增加,3、4季度形成高峰。

投入銳減

土地調控
土地調控
2016年10月,全國多省市集中頒布土地調控政策,如土地限價令等。類似政策直接控制土地出讓最高價格。此外,一二線重點城市供地減少,40家房企在這些城市拿地投入大幅銳減。
從企業表現來看,銷售額達千億級房企中,恆大萬科碧桂園企業擴張積極。其中,恆大拿地總面積居40家之首,企業斥資60.64億元攬下228.8萬平米土儲,加碼布局南昌、成都、寧波等二線城市;萬科是10月拿地投入最多的企業,拿地投入金額多達110億,企業以74.5億拿下的天津地塊樓麵價高達22628元/平米,為本月40家成交總價最高的地塊。
克而瑞研究中心認為,總體來看,10月大部分房企通過招拍掛拿地投入有所減少,18家拿地房企中有13家房企拿地投入環比下滑。

市場監管


土地調控
土地調控
一是督促住房供地計劃落實程度不高的地區,著眼於後市,積極穩妥地增加土地供應,保持均衡供地,促進普通商品住房供給。適時向社會發布信息,介紹解讀土地供應計劃編製和執行情況,避免炒作誤讀。
二是繼續做好地價動態監測,防止高價地擾亂市場預期。要求各地建立出讓前預研判制度,選用更加靈活的差別化競價方式,採取加強競買人資格和資金來源審查、嚴格市場准入條件等措施,減少非理性競爭。
三是繼續處置閑置土地和打擊囤地炒地。繼續加強對各地出讓公告和成交結果的監測,對違法違規用地保持高壓態勢,一旦發現,即時叫停。要求各地依託監測監管系統,及時跟進在建房地產用地開發建設情況,嚴格督促企業按合同約定開竣工,對拖延開發的及時處理,促進住房有效供給。