房產典當融資

房產典當融資也可以稱做房產典當或者房產抵押貸款。是典當公司針對已取得《房屋所有權證》的客戶推出的個人融資業務。借款人只須將自己名下的房產經過評估，到相應的房屋所在地機關辦理抵押登記手續即可，特點是專業、方便、快捷。它是華夏典當行於2001年在行業內首先推出的融資業務。民生典當行、華聯典當行等有實力的典當行相繼開設。現在，隨著典當行業及房地產行業的不斷發展，房產典當已經典當行業內標準的經營業務。

典當是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，並在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。

房地產典當是指當戶將其房地產作為當物抵押給典當行，支付一定比例的費用，取得當金，並在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。實質是以“抵押”形式辦理典當借款。

房產典當只能為借款合同而擔保，而房地產抵押擔保的債權範圍則不限於此，它還可以為借款合同以外的其他合同擔保。比如甲乙兩方簽訂了一分買賣合同，由甲方向乙方出售價值100萬元的貨物，而甲方對乙方能否按時支付貨款表示懷疑，這時甲方就可以要求乙方提供房地產作為抵押，如果乙方不能按時支付貨款，那麼甲方就有權典當評估該房地產作為優先受償。

房產典當中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人擔保而成為出典人；房地產抵押的抵押人既可以是債務人本人，也可以是債務人以外的第三人。

房產典當和抵押的根本區別在於：典當轉移房地產的佔有權，而抵押不轉移抵押標的房地產的佔有權。

房產典當具有以下法律特徵：

1、房屋典當是一種雙方法律行為。

房屋典當須出典人和承典人雙方意思表示一致，訂立典當合同。

2、房屋典當是一種有償的民事法律行為。

典權人佔有、使用出典房屋，必須支付一定的典價。出典人必須移轉房屋的佔有以換取典權人的典價。

3、房屋典當是一種要式法律行為。

房屋典當合同必須以書面形式簽訂，併到當地的房屋管理部門備案。

4、房屋典當一般有典期和回贖期。

房屋出典后，承典人對房屋有佔有、使用、收益的權利，但出典房屋的所有權仍歸出典人享有。在典期內，出典人不能回贖。典當雙方當事人可約定典期，也可不約定典期。當事人未約定典期，出典人可隨時要求回贖。當事人約定典期，在典契載明的典期屆滿出典人逾期不贖的即作絕賣，出典人喪失回贖權，出典房屋歸當承典人所有而無須再支付對價。

一)具有較高的靈活性

典當融資方式的靈活性主要表現在以下四個方面：

1.當物的靈活性。典當行一般接受的抵押、質押的範圍包括金銀飾品、古玩珠寶、家用電器、機動車輛、生活資料、生產資料、商品房產、有價證券等，這就為中小企業的融資提供了廣闊的當物範圍。

2.當期的靈活性。典當的期限最長可以半年，在典當期限內當戶可以提前贖當，經雙方同意可以續當。

3.當費的靈活性。典當的息率和費率在法定最高範圍內靈活制定，往往要根據淡旺季節、期限長短、資金供求狀況、通貨膨脹率的高低、當物風險大小及債權人與債務人的交流次數和關係來制定。

4.手續的靈活性。對一些明確無誤、貨真價實的當物，典當的手續可以十分簡便，當物當場付款；對一些需要鑒定、試驗的當物，典當行則會爭取最快的速度來為出當人解決問題。

(二)融資手續簡便、快捷

通過銀行申請貸款手續繁雜、周期長，而且銀行更注重大客戶而不願意接受小額貸款。作為非主流融資渠道的典當行，向中小企業提供的質押貸款手續簡單快捷，除了房地產抵押需要辦理產權登記以外，其他貸款可及時辦理。這種經營方式也正是商業銀行不願做而且想做也做不到的。

(三)融資限制條件較少

典當融資方式對中小企業的限制較少，主要體現在以下幾個方面。

1.對客戶所提供的當物限制條件較少。中小企業只要有值錢的東西，一般就能從典當行獲得質押貸款。我國2001年8月正式實施的《典當行管理辦法》對典當行收當財產的限制較少，不得收當的財產包括四個方面：

(1)依法被查封、扣押或者已被採取其他保全措施的財產；

(2)易燃、易爆、劇毒、放射性物品及其容器；

(3)贓物和來源不明物品或者其他財物或者財產權利；

(4)法律、法規及國家有關規定禁止買賣的自然資源或者其他財物。

中小企業所擁有的財產，只要不在上述範圍之內，經與典當行協商，經後者同意，便可作為當物獲得典當行提供的質押貸款。

2.對企業的信用要求和貸款用途的限制較少。通常，典當行對客戶的信用要求幾乎為零，對貸款用途的要求很少過問。典當行向企業提供質押貸款的風險較少。如果企業不能按期贖當和交付利息及有關費用，典當行可以通過拍賣當物來避免損失。這與銀行貸款情況截然不同。銀行對中小企業貸款的運作成本太高，對中小企業貸款的信用條件和貸款用途的限制較為嚴格。

1、資金使用時限短：房產典當一次最長6個月；銀行貸款的期限至少半年或一年以上

2、利息數額高：典噹噹金利率按中國人民銀行公布的銀行機構六個月期法定貸款利率及典當期限折算后執行，（一般為2.5~3%），月利率是銀行的四五倍

3、融資規模偏小：無論是相對銀行的實力，還是相對於房地產企業動輒上千萬的所需開發資金數額，作為準金融機構的典當行由於發展不久，在資金實力方面普遍存在先天缺陷，其所發放的款額根本無法支撐項目的開發所需。

(一)審當

程序：

1.審查當戶證照；

2.審查當物證照。

要求：

1.當戶證照合法有效；

2.當戶、當物戶名、證照一致。

典當財物應提交的資料包括：出質人(抵押人，下同)屬法人的應提交企業法人營業執照副本複印件、企業法人代碼證、法人代表身份證複印件。經辦人屬非法人代表的，應提交法人代表委託書和經辦人身份證複印件。出質人屬個人的，應提交身份證複印件。所有複印件均需出示原件核對。

(二)驗當

程序：

1.核對發票、單證；

2.價值評估；

3.確定當金額度及綜合費率標準。

要求：

1.按成新率及現行市價評估價值；

2.按評估價值50%~90%折算典當金額；

3.按既定利率、手續費、保險費、保管費確定綜合費率。

(三)收當

程序：

1.簽訂典當協議書；

2.收當入庫；

3.制票付款，收取費用。

要求：

1.當戶在協議及備部門的過戶表上籤、蓋章；

2.當戶身份證複印件、證照複印件列出清單交保管員入庫封存；

3.按當票付款，收取綜合手續費；

4.如房產車輛典當，收回所有鑰匙。

當金支付一般按評估價格的50%計付，變現率較高的質物，當金可支付至評估價值的90%。典當貸款月利息按人民銀行公布的金融機構同檔次法定貸款利率(含上浮)執行；典當質押貸款的綜合服務費(典當抵押綜合費用包括服務費和保管費)、保管費、保險費，由典當行遵照國家的政策和金融法規制定綜合費率，在支付當金時一次性扣收。

(四)保管

程序：憑通知單入庫。

要求：

1.入庫時，入庫經辦人及保管人在入庫單上簽字；

2.做好入庫交接工作。

保管期間質物如有毀損、遺失（自然毀損除外），應以評 估價值為限酌情賠償。

(五)贖當

程序：

1.當戶憑當票辦理贖當手續；

2.結清綜合手續費及典當本金；

3.辦理出庫手續；

4.發票單證歸還當戶。

要求：

1.出庫時認真核清當物；

2.憑出庫通知單出庫；

3.做好當物交接。

當期未滿，出質人若提前清償當金，可持原證件及當票來行提前辦理 回贖；當期屆滿，出質人應及時如數清償當金，持當票回贖質物；當期屆 滿或續當期滿后，過期贖當每日加收典噹噹金0.5%的服務費，5天後仍未 清償當金回贖的質物，視為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。

典當的經營模式決定了它是一種金融服務業，與其他金融機構一樣，典當行在經營運作的過程中，也面臨著各種各樣的風險。

1.當物保管過程的風險。字當戶贖當之前，當物被保管在典當行的倉庫里，典當行有義務穩妥完善的保管好當物，但是由於出現意外風險或不可抗力，如由於典當行的過失出現當物被盜或出 現大火等，導致當物失竊、毀損等。如果是由於意外風險，典當行就要承擔風險。如果到期當戶贖當，一般慣例典當行就要按照120% 的比例進行賠償。如果當戶絕當，典當行由於質押物的損害而不能彌補本息，這些對典當行的利潤都會造成不好的影響。

2.收當風險。收當風險是指典當行在收當階段所產生的操作風險。主要包括典當行不慎收假物，不慎收贓物。不慎收假物一方面是由於技術原因，典當行沒有鑒定出當物的實際價值而收了假物。另一方面是指當戶使用假手續欺騙，掩蓋真情。不慎收贓物是屬於法律風險之一，犯罪分子經常利用典當行進行銷贓，一不小心，典當行就有可能收贓，從而影響典當行的聲譽和形象。

3.絕當風險。絕當風險指到期當戶不來贖當，典當行對當物進行銷售所產生的風險。這類風險主要包括絕當物沒有銷路或絕當物的價位風險。當社會經濟不景氣或當期過長時，絕當物品便可能出現流通遲滯、市場較小甚至失去市場。絕當物品的價位風險主要來源於物品絕當時，典當行變賣當物不能收回本息，這或者是由於當金過高，當戶不來贖當，相當於當戶將他們的財物變賣給典當行，這時即使典當行成功地賣出當物，也很難獲利；或者是由於當物過期貶值導致變賣后的價錢不足以彌補典當行的當金和利息。

4.“空擋”或“信當”風險。“空當”指當戶沒有當物向典當行借貸，實際上是信用貸款；“信當”是指當戶自行保管當物向典當行借貸，實際上也是信用貸款。“空當”與“信當”違背了典當融資的以物換錢的原則，屬於非法典當交易。不僅使典當行的債權因缺乏當物的有效擔保而處於不確定的地位，而且典當行接受“空當”和“信當”的業務，是要承擔法律責任的。

1.重視內部倉庫的建設，加強倉儲能力。這是由典當的當物保管功能決定的。當一項典當業務接受后，典當行接受了動產或財產權利的質押，必須對當物包括各類權利證書進行妥善保管，為保證典當雙方當事人權利義務的正常履行，保證典當行自身的安全、防備盜賊襲擾及火災發生，典當行必須提高科技含量、充分利用高科技術以加強倉儲能力，如倉儲設施、倉儲技術和安全係數，這是任何典當行都必須具備的條件。

2.使用適宜的典當期限和折當率。典當行與其他金融機構一樣，經營的目標是盈利。而典當行的盈利主要取決於利息，這就要求典當行在接受一筆業務時，要報出一個合理的期限。若期限太短了，典當行不能獲利。期限過長，會影響典當行的資金周轉速度，而且會加重典當行處理絕當時的流通風險。此外，典當行在接受一筆業務時，必須要確定恰當的折當率。若折當率過高，當戶到期可能不來贖當，相當於將當物便賣給典當行，典當行即使成功賣出當物，也獲利不多，但若折當率太低，當戶可能會拒絕典當，從而使典當行失去一個客戶。

3.第三方評估主體。在典當行向當戶發放當金時，必須對當物進行鑒定評估，才能根據一定的折當率核定當金數額。當物評估是一項結合藝術和科學的工作，要採取一定得方法和技術才能完成。典當行作為獨立評估主體，很難體現公平交易原則，不利於當戶消費者權益的保護。典當雙方是評估主體有時難以產生約定的評估結果或雙方對特殊商品缺乏評估能力。這就需要第三方評估主體，既可以彌補前兩種評估類型的缺點，而且更專業客觀。

4.與各類商業機構長期合作。為避免絕當物的流通風險或銷售渠道不暢，典當行應積極與各類商業機構長期合作，通過批銷或拍賣的形式，將絕當物在短期內迅速出手。如典當行可與古玩店、玉器行等合作，向其轉售不同類型的絕當物品。這是一個雙贏的策略，大家都可以賺錢，誰也不賠本。

5.完善我國的典當法規。為促進典當行業健康發展，必須進一步修改完善典當的管理辦法和典當法規，避免不法分子通過典當銷贓。如必須年滿18周歲以上且具有民事行為能力的公民才能成為當戶，防止未成年人偷竊家中的財物典當；規定當戶出具合法證明及留下來人指紋及當鋪每天的典當交易清單一律呈報當地警方，這樣不僅協助警方，而且有利於典當行的聲譽的提高。

王先生願將住房抵押給李先生，到期償還本金及利息，而李先生只願和王先生簽典當合同。王先生認為抵押也好、典當也好，只要能籌到錢就可以。於是兩人簽訂了一份典當合同，王先生將私房典當給李先生10年，典金3萬元；房屋在典期內由李先生使用。5年後，王先生要求提前贖回房屋，並返還典金3萬元，額外加一定的利息，但遭到李先生的拒絕，法院也駁回了王先生的請求。

一天，某工地包工頭李先生，找到了該房地產經紀公司中關村店，要求把上地的一套住房低價賣掉，售價比市場價格低一些也能接受，條件是要快。

原來，他在北京接了幾個項目的施工，由於甲方的工程款總是拖延，資金周轉出現了困難。聽了他的介紹，經紀公司的工作人員沒有幫助他低價拋售房屋，而是建議他，先把房子抵押給典當行。李先生的房子價值在55萬左右，典當行可以支付其的當金為評估價格的80%，大約40萬左右。這樣一來，李先生可以迅速得到一筆資金解決燃眉之急，而他的房子公司也會替他尋找買家，爭取賣個滿意的價格，避免價格損失。

李先生聽后覺得辦法不錯，於是當天下午就帶著身份證及房產證來到寶瑞通典當行，向典當行介紹了自己的房屋所在地址、面積及相關事項。典當行立刻請該公司的專業評估人員對房子進行市場評估，並出具了“評估諮詢意見”。

兩天後，李先生和典當行完成了對該房屋的公證與抵押手續，順利拿到了他所需要的資金，解決周轉問題。而半個月後，經紀公司替他的房子找到了買家，出價比他此前想賣的價格整整高了55000元。

李先生非常高興，他賣掉房子，除還掉典當款，只支付了13800元的利息、評估等綜合費用，比原想的還盈餘了4萬多元。

“如今股市牛氣十足，遇到好的股票最恨的就是自己錢不夠。”李先生（化名）是一名證券中小投資者，雖然入市已有多年，但“套牢”的陰影已經籠罩了他很長時間。好不容易守得雲開見日出，怎麼可能眼睜睜看著賺錢良機流逝掉？然而，按照如今的上海樓市情況，他從前投資的兩套房產無法達到迅速套現的目的。思付許久，他想到一個朋友曾介紹過運用典當進行短期借款融資的方式，於是便欲通過典當來增加投資資本。

按照東方典當行的房產價格評估系統，李先生名下的兩套東方巴黎房產，每套房產總價值可達到400萬元左右。經過再三選擇考慮，他將其中一套房產到東方典當行辦理“一卡通”業務，獲得了250萬元的融資額度。借款成功之後的李先生運用短線操作，在股市中賺了一筆。於是，初嘗甜頭的他再次實行典當借款，想利用滾動操作的方式持續獲利。不曾想，原本以為確准無疑的“內幕消息”卻落了空，看中的股票遲遲不見漲勢，這下子他可急了。按照典當行業的相關規定，如果不按照續當或到期不按照贖當，典當行就有權對抵押品進行處理，把房產作為抵押的李先生，不但無法獲利，還將落得個“雞飛蛋打”的結果。