個人房產稅

個人房產稅是以個人所擁有的房屋為徵稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。現行的個人房產稅是第二步利改稅以後開徵的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國個人房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。據證券日報2010年7月22日報道，有消息稱，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，個人房產稅試點將於2012年開始推行。但鑒於全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。

個人房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人徵收的一種財產稅。對房產徵稅的目的是運用稅收槓桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

個人房產稅是中外各國政府廣為開徵的古老的稅種。歐洲中世紀時，個人房產稅就成為封建君主斂財的一項重要手段，且名目繁多，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等，這類個人房產稅大多以房屋的某種外部標誌作為確定負擔的標準。中國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的個人房產稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬個人房產稅性質。

1949年中華人民共和國建立后，政務院發布《全國稅政實施要則》（1950年）將個人房產稅列為開徵的14個稅種之一。1951年8月政務院發布《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，將個人房產稅與地產稅合併為房地產稅。1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業徵收的城市房地產稅併入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業徵收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復徵收房地產稅，將房地產稅分為個人房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院發布《中華人民共和國個人房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用於國內單位和個人。

1、個人房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其徵稅對象只是房屋；

2、徵收範圍限於城鎮的經營性房屋；

3、區別房屋的經營使用方式規定徵稅辦法，對於自用的按房產計稅余值徵收，對於出租房屋按租金收入徵稅。

注意 房屋出典不同於出租，出典人收取的典價也不同於租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。為此，《財政部、國家稅務總局關於個人房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確規定，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納個人房產稅，稅率為1.2%。

個人房產稅的徵稅對象是個人所擁有的房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立於房屋的建築物如圍牆、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬於房產。但室內游泳池屬於房產。

由於房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不徵收個人房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收個人房產稅。

城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村的房屋。

按照房產余值徵稅的，稱為從價計征；

個人房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利於平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為個人房產稅的計稅依據。

新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央調設備；舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。

1.按房產余值計征的，年稅率為1.2%；

2.按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，用於居住的，可暫減按4%的稅率徵收個人房產稅

從價計征的計算

從價計征的計算　從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：

應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%

從租計征的計算

從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%

沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間：將原有房產用於生產經營，從生產經營之月起，繳納個人房產稅。其餘均從次月起繳納。

1、納稅人將原有房產用於生產經營，從生產經營之月起，繳納個人房產稅。

2、納稅人自行新建房屋用於生產經營，從建成之次月起，繳納個人房產稅。

3、納稅人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納個人房產稅。

4、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納個人房產稅。

5、納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納個人房產稅。

6、納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納個人房產稅。

個人房產稅實行按年計算、分期繳納的徵收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。

個人房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關納稅。

個人房產稅的納稅人應按照條例的有關規定，及時辦理納稅申報，並如實填寫《個人房產稅納稅申報表》。

1、本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）人均不超過60 平方米（即免稅住房面積，含60 平方米）的，其新購的住房暫免徵收房產稅。

本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，該居民家庭中有無住房的成年子女或其他親屬共同居住、且其常住戶口在該居民家庭擁有住房內的，可併入該居民家庭按每人60 平方米計算免稅住房面積。

2、本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按暫行辦法規定計算徵收的房產稅，可予退還。

3、本市居民家庭中的子女成年後，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。

4、符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。

5、持有本市居住證滿3 年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅；持有本市居住證但不滿3 年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算徵收房產稅，待持有本市居住證滿3 年並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產稅，可予退還。

6、本市居民家庭因房屋徵收或拆遷而購買或取得的住房暫免徵收房產稅。上述住房超出國家及本市有關房屋徵收或拆遷的補償標準的部分，應按暫行辦法的規定，計算確定房產稅征免面積。

7、本市農村居民通過宅基地置換試點政策取得的住房暫免徵收房產稅。

契稅（受讓人繳納）

新建商品住房買賣：按房價的3%（個人購買普通住房為1.5%)

非居住新建商品房買賣：按房價的3%

存量住房買賣：按房價的3%（個人購買普通住房為1.5%)

非居住存量房屋買賣：按房價的3%

交換：房屋交換差價支付方按差額的3%

贈與：按房地產評估價格的3%

預購商品房及其轉讓：按房價的3%（其中個人預購普通住房按房價的1.5%)預征

印花稅

（1）合同印花稅：新建商品住房買賣、新建非居住商品房買賣：受讓人按房價的0.03%　存量住房買賣、非居住存量房屋買賣：買賣雙方各按房價的0.05%

（2）權利、許可證照印花稅：房屋產權證每件五元

營業稅（5%）

個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的餘額徵收營業稅。

單位銷售或轉讓其購置的不動產，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的餘額為營業額。

單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的餘額為營業額。四，

個人所得稅

個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的餘額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”（20%）繳納個人所得稅。

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例（上海：1%）核定應納個人所得稅額。

出租、轉租：不繳納契稅；租賃雙方按合同金額的0.1%繳納印花稅

個人出租居住房屋

出租人按房屋租金的5% 繳納綜合稅款

個人轉租居住房屋

轉租人按房屋租金的2.5%繳納綜合稅款

個人出租非居住房屋

營業稅：按租金的5%（附加0.56%)

所得稅：個人按租金收入的20%

個人房產稅試點時間之所以比預期晚，可能由於該稅種在支出方面的相關政策還有待完善。

今年以來，個人房產稅一直是業內外熱議的焦點，先是4月17日新“國十條”公布后，傳出上海版調控細則可能試行個人房產稅，由此個人房產稅的話題重新延續兩會後的熱度，隨後的5月31日，國務院批轉國家發改委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進個人房產稅改革”，再度引發業內猜測。之後，國家發改委官員表態，個人房產稅改革推進暫無總體安排，但發改委支持地方進行試點和實驗。

多地已具備條件

湖南省稅務部門相關負責人在上述會議上表示，近期曾做過一個調研，發現房價高的原因之一是，大部分稅收集中在開發環節。如果后移到銷售和保有環節，不僅對於遏制房價過快上漲有好處，還能克服地方稅收過於依賴房地產業的現狀。

財政部有關人士也表示，作為地方稅重要組成部分，個人房產稅的主要作用在於調節收入分配，提高土地利用效率。

如此重要的稅種，其配套方案的制定至關重要。目前地方稅種實行“收支兩條線”，如果將個人房產稅用於其他方面，將無法達到預期目的。同時，個人房產稅的推出，勢必伴隨著其他稅種的合併。有分析認為，這些因素正是個人房產稅試點一再推后的原因。

至於產權確認、統計口徑、稅率等技術問題，不少業內人士認為，經過近7年的實踐，很多地方已具備了這些條件。

“不讓試點城市吃虧”

對於試點城市來說，個人房產稅試點帶來的利大還是弊大，曾引起不少爭論。

據了解，在已經遞交個人房產稅試點方案的上海，有反對者認為，試點將增加企業和居民負擔，並在短期內推高房價，削弱上海的“城市競爭力”。

“城市競爭力是一個很虛的概念，但不少地方都看重這一點。”一位知情人士表示。

北京市稅務部門有關負責人也在上述會議上表示，個人房產稅推出后，老百姓從現在的無稅養房，變成納稅養房，可能短時間內難以接受。

“不會讓試點城市太虧，會有一定的配套措施。”上述有關人士則表示，全國範圍內推行試點的難度較大，試點將從個別城市開始。但他並未透露具體試點城市。

此前，在傳聞的試點城市中，上海、重慶、武漢等被提及，但有關部門遲遲未予公開。外界則普遍認為，上海最有可能先吃“螃蟹”。

據了解，在上海提交的個人房產稅試點方案中，稅率初定在0.5%~0.8%，略低於經營性物業的稅率。但個人房產稅徵收是否會“照顧”自住型需求和人均住房面積低於當地平均水平的家庭，目前尚不明確。

研究員：對股市利好

一位資深地產分析師表示，之前的預期是今年會推出個人房產稅，地產股跌得很慘，但是地產股從底部反彈上來后，市場就已經開始預期今年不會推個人房產稅了。

也有券商人士認為，如果2012年推行個人房產稅試點，那麼真正出台個人房產稅將肯定會在2012年之後，對於地產股乃至大盤來說，這應該也算是一種預期內的利好。國信證券地產行業研究員黃道立認為，目前個人房產稅試點細則還沒出來，所以很難分析出具體有多大的影響。

21日，地產板塊呈現震蕩平穩走勢，全天僅下跌0.51%，地產個股漲跌互現。

增值稅中央與地方分享比例將調整

徐林說，目前，我國的增值稅只對工業部門徵收，對服務業徵收營業稅。由於工業增值稅具有不同環節抵扣的機制，而營業稅不存在抵扣，服務業承擔的稅負比工業要高，不利於促進服務業的發展。

不過，他認為營業稅和增值稅體制改革比較複雜，改革將涉及中央和地方政府分享增值稅比例的調整。營業稅收入是完全由地方政府享有的。

或開徵環境稅和社會保障稅

在談到個人房產稅改革時，徐林說，我國將推進個人房產稅改革。“這個稅種我們一直在進行研究，它的開徵也可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種。”

徐林說，“我國還可能要開徵環境稅和社會保障稅”。中國環境保護的壓力非常大。如果排污企業，包括排污的個人，不繳納環境稅，對保護環境是不利的。

他說，我國社會保障的壓力也非常大，人口老齡化程度越來越高。養老體制改革還不到位。“我們正在研究要將目前的社會保障費改為社會保障稅。”這有利於建設全國統一的社會保障體系。

個稅徵收體制“缺陷很多”

在談到個人所得稅改革時，徐林說，目前我國個人所得稅的徵收體制有很多缺陷。徵收機制是通過工作單位在工資發放單位代繳的，並沒有考慮每個人實際負擔的人口，一部分人承擔的個人所得稅偏高。“我們還有些征管的漏洞，可能有一部分人並沒有繳足個人所得稅。這是我們下一步個稅改革的主要方面。”

在資源稅改革方面，徐林說，資源稅是完全由地方政府享有的稅種。這個稅種有利於資源富集地區的發展。現在的資源稅徵收幅度不太高，而且是從量徵收的。地方政府得到的稅收收入還不夠多。今後實施資源稅費改革之後，資源富集的中西部地區在資源稅方面得到的收益會進一步增加。這項改革將有利於提高資源輸出地的財政收入。

上海率先試行個人房產稅改革信號強烈

2010年10月7日傍晚時分，上海市政府“突然”公布最新樓市調控細則：在一定時期內，限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房），積極做好個人房產稅改革試點的各項準備工作，並按不同住房銷售價格確定土地增值稅預征率。實際上，在10月6日結束的“假日樓市——2010上海房地產秋季展示會”上，關於樓市調控細則即將出台的消息就已經傳得沸沸揚揚，雖然根據主辦方的統計，4天的“假日樓市”有14萬人次觀展，甚至超過了去年10月樓市最火時的同期房展會，但觀望情緒始終瀰漫在展會現場，“看的多，買的少”成為本屆房展會最大特點之一。

分析人士認為，近日業內盛傳上海即將出台樓市調控細則、上海或將成為個人房產稅徵收試點城市等消息，更是加重了購房者的觀望心理。他們大都希望在調控政策細則出台後，能看到實質性的調控效果。

在房展會現場，有參展商表示，今後上海樓市走勢將如何發展，關鍵還是要看上海樓市調控細則是否有更新的政策出台。某參展樓盤的相關負責人表示，如果上海也對家庭購房套數進行限制，再率先徵收個人房產稅，那麼預計成交量將明顯減少，而房價也可能會出現下跌。

事實證明，這位負責人的“預言”成真了，今天上海市政府批轉的上海市住房保障房屋管理局等五部門《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》要求，在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新購一套商品住房（含二手存量住房），違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。

而關於個人房產稅方面，《意見》也強調，要發揮稅收在房地產市場調控中的作用，“按照國家加快推進個人房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好個人房產稅改革試點的各項準備工作”意見要求，加強土地增值稅征管，按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。住房開發項目銷售均價低於項目所在區域(區域按外環內、外環外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%%；高於但不超過1倍的，預征率為3.5%%；超過1倍的，預征率為5%%。

《意見》還要求，各商業銀行對居民家庭貸款購買商品住房的，首付款比例和貸款利率認真執行央行、銀監會的最新規定，對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款。對非上海市居民在上海購買住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前兩年內在上海累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。不能提供的，商業銀行暫停發放住房貸款。住房公積金貸款政策也作相應調整，停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

此外，為增加普通商品住房供應，上海此次還調整了被動遷居民家庭獲配的動遷安置房（配套商品房）的允許交易期限，由此前的取得房地產權證滿5年調整為3年。

《意見》強調，上海將繼續堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的原則，加快建立健全房地產市場體系和住房保障體系，加大供應和需求雙向調節力度，切實增加普通商品住房供應，引導居民合理住房消費，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設，改善居民居住條件，促進房地產市場平穩健康發展