國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知

國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知

（國發〔2010〕10號）

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

《 國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知 》（國辦發〔2010〕4號）印發后，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，現就有關問題通知如下：

一、

各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責

（一）統一思想，提高認識。住房問題關係國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利於經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，採取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。

（二）建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

二、

堅決抑制不合理住房需求

（三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。

要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。

（四）發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的徵收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

三、

增加住房有效供給

（五）增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定並公布以住房為主的房地產供地計劃，並切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用於普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

（六）調整住房供應結構。各地要儘快編製和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批，儘快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，並優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。

四、

加快保障性安居工程建設

（七）確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉建設部、發展改革委、財政部等有關部門要儘快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，確保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。國有房地產企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃（包括各類棚戶區建設、政策性住房建設），並在2010年7月底前向全社會公布。

五、

加強市場監管

（八）加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，並限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有企業和國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。

（九）加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規範發展租賃市場。

各省（區、市）人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要於2010年6月底之前報國務院。住房城鄉建設部要會同有關部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。

（十）完善房地產市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。

國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協作，加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。

國務院

二○一○年四月十七日

為進一步貫徹落實《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，鞏固房地產調控成果，促進房地產市場健康發展，住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部決定，對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責：對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。三部門要求，各地立即研究制定貫徹落實國發〔2010〕10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要按照近日國務院有關部門進一步貫徹國發〔2010〕10號文件的要求，調整完善相關政策。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。住房和城鄉建設部、監察部等部門將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

三部門要求，切實增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設。嚴格住房用地供應和住房建設年度計劃的管理，加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。各地要全面落實保障性安居工程建設資金，加快建設進度，強化工程質量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建設任務。

進一步加強市場監管，嚴肅查處違法違規行為。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其新購置土地。

加快房地產市場和個人住房信息系統建設，為群眾住房消費和加強房地產市場管理提供全面、及時、準確的信息。

新政適時出台將對房地產調控起到重要作用

——訪住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹

為進一步貫徹落實《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，國務院相關部門日前密集發文，要求進一步鞏固房地產調控成果，促進房地產市場健康發展。住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹指出，相關政策的適時出台，對於全面控制投資性購房、切實加大住房供應以達到控制房價上漲的目標將起到重要的作用。

秦虹認為，前一階段在調控政策下，房地產市場朝著政策預期的方向發生了積極的變化，特別是東部大城市房價快速上漲的趨勢得到遏制，成果明顯。同時，部分投資購房者房開始退出市場，投機行為初步得到控制。

具體到市場表現，秦虹指出，政策出台以後，低價位中小戶型的住房銷售情況比較好，說明滿足了有剛性需求的人群，年輕人得到了購房的機會。

但秦虹同時指出，一方面，由於各地區對政策的落實不夠平衡，很多地方沒有出台細則，執行力度和程度差別較大，間接地成為投資者尋找新的投資空間的機會，投資性需求開始向二三線轉移。另一方面，已出台細則的地方在落實增大供應總量和保障性住房建設方面進展還有差距，在信貸政策上有的地方也採取迂迴性對策，比如對購買第三套住房不貸款，但通過消費性貸款仍可以用於購房。由於出現上述情況，人們對於房地產市場調控政策落實的信心受到一定的影響。秦虹認為，這次相關政策的適時出台，對深化落實政策、切實鞏固調控成果將起到重要的作用。

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部9月29日聯合發布通知調整房地產相關稅收政策，規定自2010年10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調，對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅；同日，央行與銀監會聯合宣布，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，並明確了消費貸款不能用於購買住房。

針對上述信貸與財政稅收政策，秦虹認為，這次政策特彆強調了差別化的信貸政策，體現了對投資的抑制和對困難群體的優先滿足的政策意圖。特別是“明確消費貸款不能用於購買住房”一條，彌補了以往相關政策沒有強調的漏洞。

這次調控在信貸政策上作出了一定的調整，明確了購買商品住房首付比例不低於30%。根據三部門發布的《關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，在房地產交易環節契稅政策方面，對個人購買首套普通住房減半徵收契稅，對個人購買首套90平方米及以下普通住房，減按1%稅率徵收契稅。對此，秦虹指出：“綜合上述情況來看，通過信貸和稅收政策作出的調整，其實反映了一種更宏觀的調控政策取向，即信貸政策適度收緊，而財政政策依然積極。首付提高，而契稅降低，總體來看，新政不會對首次購房產生不利影響。”

此外，秦虹指出，進一步加強市場監管，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為意義重大。這些行為對於民眾了解真實市場，了解市場變化的動向和變化的幅度有非常不利的影響，嚴重侵害了購房者的利益，也影響了國家的稅收秩序。

國務院周末發布了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下簡稱“國十條”具體規定見附錄)，要求各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責，堅決抑制不合理住房需求，增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設以及加強市場監管。通知特彆強調，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1 年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。通知還要求加強對房地產開發企業購地和融資的監管。

一、此次規定可操作性更強，針對打擊炒房和投機性購房需求，抑房價作用將更顯著，符合我們的預期：這次的政策可以看作對14 號國務院常務會議精神的操作細則補充，其中對於差異化信貸政策的規定更為詳盡，明確提出對於房價上漲過快、過高的地區可暫停發放第三套房及以上住房貸款，同時暫停向非當地工作的人群提供購房貸款，並授予地方政府權利可以在一定期限內限定購房套數，我們認為，此次“國十條”規定，在差異化信貸政策上的可操作性更強，針對打擊外地炒房團在當地投機性購房需求，而抑制邊際投機購房需求說明政府已經意識到房價暴漲的原因在於過於寬鬆的信貸以及邊際投機購房傾向對市場預期的擾動，並開始針對性出台措施，往後看，平抑住房價上漲應該是大概率事件。

二、“短期抑信貸調需求、長期放地促供給”的政策思路基本明晰，政府抑制房價上漲決心不容忽視：在一季度全國房價同比大幅上漲16%的背景下，政府在三天內接連出台14 號國務院常務會議文件、15 號國土部2010 年供地計劃以及此次的國務院通知等三項綱領性政策文件抑制房價過快上漲，我們認為，政府此次對房地產調控的決心不容忽視，住房問題已經從經濟層面上升到影響社會穩定、關乎國計民生的政治層面，且此次政策針對性更強，對於邊際投機性需求抑制更明顯，短期通過抑制房地產信貸調需求，針對性抑制炒房及投資性需求而在中長期促進有效供給的調控思路基本明確，供給彈性更大的存量房市場(即二手房)將首先受到衝擊，隨著三季度新房市場供應量的釋放，房價應該可以得到平抑。

三、利好周轉型、全國布局開發商：此次通知明確要求加強對房地產開發企業購地和融資的監管，這就意味著國土部對於上市公司再融資方案土地方面的要求可能更嚴格，再融資審批將存在不確定性，如果房地產市場出現短期調整，靠周轉、有品牌溢價及資金實力、全國分散化布局的開發商其抗風險能力將好於有資源、看漲價的地方性開發商，我們建議投資者重新關注此類公司。