清華大學房地產研究所
清華大學房地產研究所
清華大學房地產研究所成立於1992年9月，由清華大學土木水利學院、經濟管理學院、建築學院合辦，掛靠土木水利學院，是清華大學跨院系的校級研究機構。主要研究領域包括：房地產經濟學、房地產金融與投資、房地產開發、物業與資產管理、土地管理、住房政策。現任所長劉洪玉教授。
清華大學房地產研究所成立於1992年9月，由清華大學土木水利學院、經濟管理學院、建築學院合辦，掛靠土木水利學院，是清華大學跨院系的校級研究機構。主要研究領域包括：房地產經濟學、房地產金融與投資、房地產開發、物業與資產管理、土地管理、住房政策。現任所長劉洪玉教授。
清華大學房地產研究所
兼任：中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、亞洲房地產學會理事（前會長），香港大學榮譽教授，FRICS，International Real Estate Review聯合主編，Journal of Real Estate Research編委。
主要研究方向：房地產經濟學、房地產金融與投資、房地產開發經營與管理、土地管理、住房政策。
清華大學房地產研究所
兼任：中國房地產估價師與房地產經紀人學會理事、中國土地估價師協會常務理事，北京物業管理協會常務理事、北京物業管理商會常務理事。
主要研究方向：房地產政策、房地產中介服務、房地產市場分析和物業管理。
在把握中國建設與房地產行業發展現狀、跟蹤國際建設與房地產的前沿問題和技術的基礎上，建設管理系從貢獻於建設與房地產學科、提高中國建設與房地產行業能力、建設可持續發展的人居環境角度出發，積極承擔了國家自然科學基金、國家科技部、建設部和其他部委、地方城市政府與機構、有關國際組織與機構、國內外企業委託的大量高水平的科研工作。
劉洪玉：客觀、公正、準確、全面的研究
[提要]各位領導，各位來賓早晨好，很高興和大家聚在一起來參加這個百強企業家論壇，實際上我們說我們國家要促進房地產業持續健康的這種發展，我覺得一個很重要的方面，就是要使我們的企業都能夠健康的發展。
各位領導，各位來賓早晨好，很高興和大家聚在一起來參加這個百強企業家論壇，實際上我們說我們國家要促進房地產業持續健康的這種發展，我覺得一個很重要的方面，就是要使我們的企業都能夠健康的發展。對企業的研究，我們原來應該說是一個弱項，我說的是整個房地產行業，就是原來是弱項，所以我們這個TOP10研究組也比較多的是關注企業當中的一些問題，那麼我們通過上市公司的十強，還有一個房地產企業的百強，就是類似以後可能還有評其他方面的東西。
目標就是希望能夠把我們當前的房地產企業發展的現狀，把它把握住，把握精，然後能夠揭示裡面存在的一些問題，然後能夠指出將來我們要向哪個方向去發展，而且實際上在樹立企業的品牌，然後建立這個企業的一種經營管理的模式，包括它的業務模式等方面，我們也希望能夠做出一些貢獻，那麼按照我們三家的合作的時候的一些分工，實際上已經比較多地側重在技術方面的工作，所以我在這裡簡單地跟各位報告一下，我們這個百強企業研究的過程當中所產生的方法的體系。
剛才這個已經提到了，就是我們這個研究工作是遵循了基本的原則，就是客觀、公正、準確、全面，當然這個原則是這樣一個原則，但是做的過程當中，是受各種各樣條件的限制，比如說我們要想全面，就不一定能夠特別全面，就是我們的目標是這樣。另外要盡量的排除主觀因素的影響，以客觀的數據作為我們唯一的依據，就是說我們的結果，將來人家問我們，你為什麼是這樣，那我們說就是這樣，就是根據這樣一個方法，和這樣的數據做出來的，我自己沒法評價。
第二個就是盡量減少主觀因素的影響，那麼我們在這個評審的過程當中，我們有一個入選的標準，就是值的設定，公司都應該是依據公司法，我們這次要鼓勵企業是一些集團公司，來參加這個評比活動，因為我們國家房地產行業管理特殊的制度狀況，包括我們稅收制度的狀況，到現在很多公司都是很小，即使是一個大公司下面也設若干個，其實這個統計，我們盡量這次還想利用集團公司，目標就是想能夠發揮集團的優勢。這個篩選的原則，我們基本上是用近三年房地產銷售額的均值達到3.5億，這樣一個標準，作為入選的目標，這樣我們在全國的房地產企業當中，我們篩了五千家，追蹤他的消費額，最後發現有175家房地產開發企業，或者是企業集團到了我們這個評選範圍裡面來，那麼我們在建設我們評價指標體系的過程當中，實際上我們有幾個原則，就是一個是開發與經營相結合，就是我們所採用的指標，就是說既有開發投資和施工面積，竣工面積，這樣一些指標來反映企業的開發活動的情況，同時又用這個房屋銷售額，和銷售的面積來反映這個企業經營的情況。就是說有開發方面的這種，還有經營方面的。
另外也兼顧了市場佔有率，和未來的這種開發，或者發展的潛力，這兩個方面的指標。那麼我們在測算的過程當中，建立指標體系的過程當中，我們能夠針對這種銷售額，來反映每個市場銷售值，所以我們每個企業的銷售額，這種指標實際上是代表了市場佔有率的概念。另外我們用施工面積和竣工面積之間的那種差值來代表它的一個發展能力，當然這是短期的未來發展，我們實際上還有一個指標，應該是有一個土地儲備，這個是屬於品牌打造，所以我們就是選用了，就是當年的在施工面積減掉竣工面積，就是在進行當中的。土地儲備，我們有比較全面的數據了。
再有我們在做的時候，實物量的指標和價值的指標也是相互結合的，大家可以看出來了，這些面積指標，或者實物量的指標，然後這些投資額，銷售額都是價值方面的指標，就是我們評價的時候要遵循這個原則。在數據來源有幾個方面，一個是國家統計局，就是等等國家統計部門公開的數據，包括房地產管理部門的一些，還有就是企業的本身對外公布的一些企業，那麼再有就是搜房網它本身也有一個網路，在很多城市都有專職機構，對某些樓盤都有長期監測的數據。
還有一部分就是我們的研究組在拿到了基本數據以後，在和企業進行核對的過程當中，得到了進一步完善的數據。那麼我們的評價方法，這裡面基本上我們也是遵循了國際上類似的這種規則，就是評價的規則，一般國外的商業雜誌上，做這個企業排名的時候，它往往為了簡單，會利用一些單一的指標，利用銷售額這樣一些指標，我們當時也參考了國外有幾個，大家看這個（英文），它每年都排一個美國的前五十個（英文），就是項目和開發商，它也是上市公司，就是市值，包括一些財務指標來參與。還有一個就是美國的（英文），這個地方也做了一些排名，這個它是根據住房的業務收入。我們排名的方法，就是房地產上市公司（英文）跟前面的方法有點相似，在前面這個（英文），這個有點相似。然後我們這個百強實際上應該說跟這個是相似的，就是從大的方面看的。
我們為了提高這個研究成果，我們實際上採用多指標，這個指標不是單一的體系，是多指標。所以我們分析的時候用了一種叫做成分分析的一種方法，最後把這個企業，就是根據一些指標，把它的數據合成一個最後的單一的指標，就是用了組成分類法。就是這種方法實際上我們就儘可能保證了我們評價的結果，它有一個比較好的可比性，另外能夠反映得比較全面，就是全面性，還有一個客觀性，再有就是能夠保證我們最後的結果能夠給大家解釋清楚，就是我們為什麼是這樣的。這是我們的調查的時候問過的一些數據表。
劉洪玉：“是窮人推高了房價”
清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，房地產市場也要有一定的泡沫去潤滑，價格泡沫可以從很多角度去考量，如拿當前的房價和人們的支付能力去考量，支付得起就沒有泡沫，支付不起就有泡沫，問題是拿誰的支付能力去衡量。
另外有專家認為，在現有房價下，仍有大部分人具有購買需求與支付能力，中國房地產整體上並不存在泡沫。（8月20日《經濟參考報》）
“支付得起就沒有泡沫，支付不起就有泡沫，”這話實在難有說服力，按照劉洪玉所長的看法，中國房地產價格高昂完全是因為那些“支付不起的人”給“製造”出來的，窮人存在一天，中國房價泡沫也就存在一天！劉洪玉所長把“支付不起”房價的這部分人看成了房價泡沫的“製造者”，同時也毫不客氣地說“房地產市場也要有一定的泡沫去潤滑”，也就是說：高房價是在為中國房地產業做貢獻，所以有泡沫是應該的，因此買不起房的人也是必須的存在的。我想，這話要是被房產商們看到了，可能會高興得跳起來：劉所長，你總算為我們開脫了一次！
也許那些認為窮人“製造”了泡沫的專家們並沒有仔細去想為什麼會有那麼多“支付不起的人”？房價高啊！超出了承受範圍，要不然，誰願意去給房地產“製造”泡沫啊？關於這一點，我們不去說生活在底層的百姓怎麼樣，就拿那些所謂的“白領”階層來說，他們也同樣在為買房子發愁。據某網站的調查顯示：有65%的人整體工資漲幅在5%以下，而同期全國70個城市的房價平均漲幅是7.1%，對於目前的收入漲幅，有93%的人感到不滿意，45%的人選擇“常因房價壓力爭取加薪”，55%的人感覺“房價上漲過快，不寄希望於加薪”。 （詳見8月20日《新聞晨報》）“白領”們如此，更何況低收入階層呢？
筆者倒是覺得，包括以上那位劉所長在內的專家們說出的話，總是帶有在為高房價辯解的意思，而其中所表達的立場當然是倒向了房產商一邊。為房產商作代言，可能並不是什麼壞事，但是在目前中國百姓怨聲載道的高房價時期，劉所長們的言辭就顯得極不具備人情味。實際上，中國目前房價虛高已經是不爭的實事，並不是因為買不起房的人的存在才使得泡沫得以存在，“窮人製造泡沫”的言論實在是讓人懷疑這些專家們是否具備起碼的人文關懷？
其實，中國房地產業發展到今天，各種爭論已經讓人摸不著頭腦了。現在明明是大家都在為房子疲於奔命，高房價已經使得太多人幾乎窒息，甚至已經開始出現購房者由於無法還貸而被收回房子的事情發生，如果房價在這樣失控下去，被收回房子的事情可能就不是個例了。在這個時候，我們其實是希望這些專家們出來為老百姓說句真正良心話的，可又有幾個專家是在為老百姓說話呢？
我沒想明白的是：劉所長們為什麼不往房產商方面想一想？作為一種商品，房子的價格很大程度上取決於房產商的“自主定價”，當人們的購買熱情高漲的時候，房價絕對不會同情處於觀望狀態的低收入群體（也就是劉所長所說的“支付不起的人”）。而一旦政府出手哪怕是進行稍微的調控，房產商們和一些專家就出來大聲說話了：讓市場作主吧！迫於各種壓力，政府的很多調控措施最終都成一紙空文，不管是中央的還是地方的。想問問持“中國房地產沒有泡沫”觀點的專家們：這種失去控制的房價難道正常嗎？
早些時候，有房產商就自曝“內幕”：樓盤開發成本只佔房價20%，房開商能夠拿到其中40%的利潤，餘下超過40%的利潤全部被相關職能部門“層層消化”掉了。在現實的種種現象中，我們似乎也對這種房價構成比例深信不疑，通過層層的盤剝，房價哪有不高的道理？最終的房價構成因素仍然沒有任何的房產商敢於向社會公布，我們也只好從一些基本的價格要素上去分析一個樓盤的成本和利潤。當然，虛高的那一部分對房產商來說，總是有理由去掩蓋的，而作為普通老百姓，我們除了靠運氣、靠政府有力的調控措施以外，還有什麼辦法呢？
資料來源：
www.soufun.com 搜房網新聞中心
http://finance.sina.com.cn/hy/20080525/21064907610.shtml
http://www.3qhouse.com/forum/thread-986677-1-5.html
