土地管理

從土地管理的概念上分析其含有6層含義：

1、土地管理的主體：各級政府的土地行政主管部門及其公務員，包括政府、土地行政主管機關、行政首長和土地行政主管部門的普通公務員

2、土地管理的客體：土地及土地利用中產生的人與人、人與地、地與地之間的關係

3、土地管理的任務：維護土地公有制、調整土地關係、合理組織土地利用、監督土地利用

4、手段和方法：行政、經濟、法律、技術

5、職能：計劃、組織、協調、控制

6、土地管理具有鮮明的階級性

第一條　為改善和加強征地管理工作，合理收取和利用征地管理費，根據《中華人民共和國土地管理法》及相關法律、法規，制定本辦法。

第二條　征地管理費系指縣以上人民政府土地管理部門受用地單位委託，採用包干方式統一負責、組織、辦理各類建設項目徵用土地的有關事宜，由用地單位在征地費總額的基礎上交一定比例支付的管理費用。

第三條　實行征地包乾的，應由政府土地管理部門或所屬的征地服務機構與建設用地單位協商，簽訂征地包干協議，明確雙方的權利和義務，並嚴格履行雙方倒流要的協議。

第四條　征地包乾的三種形式

(一)全包徠方式，即由政府土地管理部門或所屬的征地服務機構，採取包工作、包費用、包時間的三包方式，負責征地全過程的全部工作，征地所發生的全部費用經測算后、由用地單位一次交付土地管理部門，土地管理部門或征地服務機構按規定期限將土地交付用地單位。

(二)半包方式，即由政府土地管理部門或所屬的征地機構、採取只包工作、包時間、不包費用的方式，負責征地的全部工作，在規定的期限內將土地交用地單位，征地費用按實際發生計算、由用地單位直接支付給被征地單位。

(三)單包方式，即政府土地管理部門或所屬的征地服務機構，採取只包工作，不包費用和期限的方式，代表徵地單位負責對擬徵用的土地勘察、登記，做好征地的組織協調工作、協調用地單位與被征地單位制定征地安置、補償方案、辦理用地手續等事宜。

第五條　徵用土地管理費的收取標準：

(一)實行全包征地方式的，按征地費總額的以下比例收費：

1.一次性徵用耕地在66.67公頃(1000畝)以上(含66.67公頃)、其它土地133.34公頃(2000畝)以上的(含133.34公頃)，征地管理費按不超過3%收取;

2.徵用耕地66.67公頃以下、其它土地133.34公頃以下的，征地管理費按不超過4%收取。

(二)實行半包方式的，按征地費總額的以下比例收費：

1.一次性徵用耕地在66.67公頃以上(含66.67公頃)、其它土地133.34公頃以上的(含133.34公頃)，征地管理費按不超過2%收取;

2.徵用耕地在66.67公頃以下、其它土地133.34公頃以下的，征地管理費按不超過2.5%收取。

(三)實行單包方式征地的、按征地費總額的以下比例收費;

1.一次性徵用耕地在66.67公頃以上(含66.67公頃)、其它土地133.34公頃以上的(含133.34公頃)，征地管理費按不超過1.5%收取。

2.徵用耕地在66.67公頃以下，其它土地133.34公頃以下的，征地管理費按不超過2%收取。

據《禹貢》記載，夏禹時代已有“九州”各地的土地調查。《周禮》記述了地籍、賦役冊等制度。以後歷代封建王朝為徵兵、徵稅，保障統治階級的土地權益，進一步改革了當時的土地管理制度。民國初期曾頒布土地法和土地法施行法，進行過土地測量（調查）和土地登記等工作(見地籍)。中華人民共和國成立后，在全國範圍開展了土地改革運動和農業合作化運動，實行社會主義的土地公有制（即全民所有制和集體所有制）。在土地管理方面，中央人民政府財經委員會於1950年10月批准公布《農業稅土地面積及常年應產量制訂標準的規定》。1951年7月，財政部又頒布了《農業稅查田定產工作實施綱要》，進行清查田畝，定實產量，是新中國土地調查、統計工作的開端。1981年以來，國務院先後頒布了《村鎮建房用地管理條例》和《國家建設徵用土地條例》；1981年3月，中共中央、國務院又聯合發出《關於加強土地管理，制止亂佔耕地的通知》，並成立了國家土地管理局，統一管理全國土地，同時在省以下建立各級土地管理機構。1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會通過了《中華人民共和國土地管理法》。

世界其他國家都有其本國的土地管理史。1086年，英格蘭編製了土地調查手冊，通稱“末日判決簿”，對各項領主和教會將土地和財產逐項進行登記和確認，並令其交納相應的土地稅和履行各種義務。土地與生產者分離是資本主義農業的特點。為了發展資本主義，英國的地主、資產階級制訂法令，推行圈地運動，用暴力將農民從土地上趕走，建立起大規模的土地資本主義經營方式。1917年十月革命前，俄國通過土地改革和土地管理措施，使地主階級剝奪了農民土地的1/3～2/5。十月革命后，在列寧領導下的第二次全俄蘇維埃代表大會上通過的《土地法大綱》，廢除了土地私有制，建立了土地的社會主義全民所有制。

中國土地管理的基本任務是維護社會主義土地公有制，在正確調整土地關係的基礎上，根據國民經濟各部門以及農村經濟組織內部各業（農、林、牧、工、漁）綜合發展的需要，合理組織土地利用，不斷改善土地生態環境，提高土地生產率，使有限的土地資源更好地為社會主義現代化事業服務。土地管理的內容主要包括：①制定並執行土地法律、法規；②查清各類土地的數量、質量、分佈和利用狀況，並給以綜合的科學評價（見土地調查、土地評價）;③進行土地登記，頒發土地所有權和使用權證書，以確認土地所有者、使用者的合法權益，鞏固和穩定土地使用的範圍和秩序，維護社會主義土地公有制，調動土地經營者合理利用土地、投資改造土地的積極性；④建立和健全土地統計制度，以土地所有者和使用者為基層統計單位，按土地利用類別進行統計，逐級匯總，每年上報一次；⑤加強建設用地管理，嚴格控制非農建設佔用耕地，認真貫徹保護耕地的國策，並依法辦理建設徵用劃撥土地的審批、登記手續（見土地法規）；⑥制訂和實施土地利用規劃；⑦檢查、監督土地利用情況，查處有關違法案件，調解土地糾紛。

1、土地資源數量不清

2、土地資源質量不明

3、土地權屬混亂

4、土地糾紛多且複雜

5、土地浪費大

土地使用權，是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。

國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。

農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。

在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。

土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。

土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較複雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。

1、土地所有人將土地所有權有償或無償地轉移回他人。有償的是買賣，無償的是贈與或遺贈。土地轉讓行為只能發生在土地私有制的社會裡，我國在農業、手工業和資本主義工商業社會主義改造基本完成之後，土地變私有製為公有制，因而不允許土地轉讓。但是土地的使用權可以依法轉讓，受讓人僅對土地享有使用權，而所有權仍屬於國家或集體。

2、在土地家庭承包經營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。轉讓的合同內容雖無改變，但是變更了承包人，終結了原承包人與發包人的權利義務關係，確立了受讓人與發包人的權利義務關係。土地承包經營權轉讓時，承包方與第三者應訂立書面協議。

相關土地轉讓稅率：

轉讓土地使用權，按“轉讓無形資產”稅目繳納營業稅，稅率為5%

轉讓建築物有限產權或永久使用權，將不動產無償贈與他人的行為視同銷售不動產，按5%的稅率繳納營業稅。

土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，後者獲得土地使用權並支付價款的行為。

土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整后，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批准后，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押；當地上的建築或其他工作物抵押時，其適用範圍內的土地使用權也隨之抵押。

土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼并等原因引起；e.因宗地合併或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。

土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。

土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。

土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。

土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批准續期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。

即土地利用，民事權利人為滿足自己需要，按照土地的自然性能和用途加以利用的行為或法律事實。土地使用和土地佔有存在密切聯繫，沒有佔有就無法使用，而佔有的目的就是為了使用土地。土地利用是人類通過與土地結合獲得物質產品和服務的經濟活動過程，在這一過程中人類與土地進行物質、能量和價值、信息的交流、轉換。

土地利用是個技術問題，是對空氣、土壤、水分、地形、生物等多種自然因素綜合體的利用，如果人類掌握的科學技術水平高，則對這些因素的認識程度就高，利用時採取的手段、措施也就越恰當，取得的效果就越好。土地利用還是一個經濟問題，土地和其他生產要素一樣，在利用中必須服從一定的經濟規律，才能取得良好的經濟效益。土地利用是一個動態的概念，人類最早對土地的利用是直接從土地上獲取野獸、植物果實等食品；隨著人類社會分工和原始農業的產生，人類開始通過播種、收穫等農業活動獲得糧食等農產品；現在，人們常說的土地利用已經是土地開發、利用和保護的綜合行為了。土地利用的基本內容包括：土地資源的調查、分類、統計；土地利用程度、結構、效益等現狀分析；土地利用規劃；土地開發；土地保護。土地資源的調查、分類、統計是土地利用的基礎性工作，為因地制宜合理利用土地提供了科學依據；土地利用現狀分析為更合理地利用土地指明了方向；土地利用規劃用於指導今後土地利用規劃的實踐；土地開發是土地的廣度和深度利用。人類通過利用土地來滿足自己的生存和發展需要，土地利用的三大目標是土地利用的經濟目標、生態系統目標和生態環境目標。中國人口眾多，土地資源相對不足，可開墾耕地資源已經很少，應更注重土地的集約利用；為保證國內糧食的供給應在農業優先的前提下，統籌安排用地比例。

土地利用率指已利用的土地面積與土地總面積之比，一般用百分數表示。是反映土地利用程度的數量指標。

土地利用率的高低取決於多種因素。主要有：①土地的自然條件。包括地勢的高低，土壤的肥瘠，降水的多少，氣溫的高低，以及動物、植物、礦產的分佈情況等。②經濟條件與利用技術水平。土地利用受經濟因素的影響很大，這又和技術水平有密切關係。土地的利用程度可因技術條件改變。技術進步可以使土地利用率提高。目前，有許多土地人類尚不能利用，例如高山、沙漠、峭壁、陡坡、未經風化的岩石、積雪深厚的冰川等。③生產關係與社會制度。包括土地所有制，土地經營制度，地租制等。

衡量土地利用率的主要指標有：①農業土地利用率。指一個地區或農業生產單位用於農業生產（包括農、林、牧、副、漁業）的土地佔土地總面積的比例，是衡量一個地區或農業生產單位農業土地利用程度的指標；②非農業土地利用率。指一個地區或農業生產單位非農業用地（包括城鎮居民點、工礦、交通、旅遊、軍事等的佔地）占土地總面積的比例，是反映非農業用地佔用土地狀況的指標；③墾殖指數。指已開墾利用的耕地面積占土地總面積的比例，是衡量一個地區或農業生產單位耕地開發利用程度的指標；④複種指數。指一個地區或農業生產單位一年內農作物播種面積與耕地面積的百分比，表明耕地在一年內被重複利用程度的指標。在土地開發利用過程中，必須在不造成水土流失和破壞生態環境的原則下，將一切可以開發利用的土地資源，因地制宜地加以充分合理的開發利用，以提高土地利用率。

主要包括以下幾方面的內容：

（1)建立健全土地法規體系；

（2)土地資源的調查和統計，按照國家制定的土地分類標準和技術規程，査清土地的數量、質量、分佈及其在各部門、各使用單位的分配利用情況，及時、準確地反映土地數量、質量、地類的變化，定期更新土地統計數據；

（3)權屬管理。劃定地界、確定權屬、核發證書，做好土地權屬變更登記工作，掌握土地的權屬變化情況，會同有關部門處理土地糾紛；

（4)承辦城市建設用地審批，合理分配土地資源，保證土地的合理利用；

（5)土地利用管理。合同有關部門制定土地利用總體規劃，編製城市各項建設佔用土地的年度控制指數，監督監察各類土地的利用情況，查處制止各種違法佔地的浪費土地的行為。