土地他項權利

在已經確定了他人所有權和使用權的土地上保留的其他利用土地方面的權利。他項權利的主體具有特定性，他項權利擁有者必須是與土地所有權或使用權擁有者有著密切關係的單位和個人。如鄰里關係、土地使用權租賃關係、土地使用權抵押關係、地上附著物權屬關係等。他項權利的發生，有的是由於土地所有權和使用權擁有者通過協議出讓了部分權利，有的是法律明文規定的。

他項權利與土地使用權的客體一般為同一塊土地，它既依附於土地的所有權和使用權，又是對土地所有權和使用權的一種限制，這種限制往往影響土地所有者和使用者對土地的充分利用，從而影響土地所有權和使用權的價值。中華人民共和國成立前，在土地私有制條件下，除土地所有權以外，設定在他人所有土地（包括國有土地）上的一切權利統稱為土地他項權利。

包括地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權和租賃權等。目前中國實行土地公有制，土地他項權利的種類不多，但隨著土地使用制度改革，已逐步派生出各種各樣的他項權利。①抵押權。經有償出讓的土地使用權可以用來抵押。抵押開始，抵押權人即取得土地使用權的抵押權，這個抵押權必須經土地登記機關加以確認。抵押終止，抵押權即告消滅。抵押人破產的，抵押權人可以從土地使用權拍賣轉讓收益中得到補償。②租賃權。經出讓的土地使用權可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權，這是中國的一種較為特殊的土地他項權利。租賃權經土地登記可以保護土地承租人在租期內對土地的合法使用。③地役權。中國《民法通則》對相鄰用地的通行、排水等權利相鄰關係的形式作了規定。這種在他人土地通行、排水的權利稱為地役權。相鄰關係是通過法律規定的，不必經相鄰各方約定而對土地所有權和使用權進行限制，所以不需要再作為土地他項權利予以確認。但將鄰里之間的通行權、排水權等進行權利登記，可以更好地保護土地產權各有關方面的合法權益。④耕作權。指按照規定或約定，在已經明確了土地使用權的土地上，在不妨礙土地使用人的土地使用權的條件下，種植農作物，在大型靶場、試驗場內有限制地種植樹木和農作物等。設置這種他項權利，主要是從合理利用土地的原則出發的。耕作權一般都長期地依附於土地使用權，取消這種他項權利時，還要給耕作權人以適當補償。⑤借用權。通過借用而使用別人的土地，可以認為借用人具有借用權。這是中國特殊歷史條件下產生的一種他項權利形式。20世紀50年代-60年代，通過借用協議使用土地的相當多，且一般協議內容簡單，有的有期限，有的沒有期限，有的寫明不作某用途時即退還等等。這些問題，往往通過補簽協議，增加限制條件繼續借用，對借用方加以權利上的明確，有利於土地使用的穩定。⑥空中權和地下權。主要是針對地表土地使用權而言的。空中權如橋樑、渡槽、架空電線、空中樓閣（水中、地面以柱角支撐的亭台、房屋）等。地下權如地下隧道、地下商場等。空中權與地下權的成立是以地表土地使用權已經確定且與空中、地下權利主體不一致為條件的。這是一種可以獨立轉讓、抵押和出租的權利，其權利內容和價值與土地使用權有時基本相同。

總之，土地他項權利是一種發展和變化中的土地權利，對其進行確認和登記，一方面，可以區別土地所有權和使用權與他項權利的地位關係，保障土地所有權和使用權的正常行使不受干擾；另一方面，對土地的所有權和使用權進行了明確的限制，保護了土地所有權和使用權以外的有關土地的合法權益不被忽視和損害。此外，設定他項權利，還有利於土地所有權和使用權各項權能的分離和實現，對完善土地的權屬管理和適應土地使用制度的改革有重要的作用。