物業管理協議

隨著人們住房消費檔次的提高，物業管理水平的高低日益受到購房人的關注。物業管理直接關係到入住後生活的諸多方面，然而，物業管理並不是完全由購房者說了算。事實上，現在的物業公司基本都是暫時由開發商或代理商確定的，對於購房者而言，關鍵是簽好物業管理合同，以保證自己的正當權益。

以下是本站就物業管理費用中常見問題的解答

一、問：物業公司何時開始收取物業管理費？

答：物業公司收取物業管理費一般從購房人驗收

房屋，簽字認可后，開始計取物業管理費；也有物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發商與購房人雙方對物業管理費計取另有約定的除外。例如：有的開發商在賣房時承諾免第一年物業管理費，就屬於這種情況。

二、問：開發商的空置房是否應交納物業管理費？

答：目前，沒有明文規定。但從行業慣例來看，開發商的空置房都交納物業管理費。至於交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標準執行。

三、問：對於自來水、電、煤氣，物業公司在向住戶收取這些能源費用時，是否可以自行加價？

答：自來水公司、供電公司、煤氣公司是上述能源的供應者，住戶是消費者。物業公司並不是水、電、氣的批發商，只是水、電、氣等費用的代收者，而且是受專業部門委託后，方可代收能源費。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。至於物業公司的代收酬勞，物業公司可按照當地物價部門的有關規定來向住戶收取一定的服務費。

四、問：在計算物業管理費時，計費面積以什麼為準？

答：計費面積以房產證上標明的建築面積為準，這個建築面積包括兩個部分：一部分是套內建築面積，另一部分是公用分攤面積。對於還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽定的購房合同上的銷售面積為準。

五、問：公共區域的照明費用，誰來負擔？

答：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。

六、問：電梯費用，低層住戶是否應承擔？

答：電梯是樓內全部產權人的共用財產，因此電梯運行維護費用理應由樓內全體產權人共同承擔。但作為電梯運營管理部門，必須保證政府規定的電梯運行時間，即6：00－24：00不間斷運行，24：00－6：00應有人值班，而且必須保證層層停梯（未設計的除外）。如果服務有折扣的，收費也應有折扣。

七、問：住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批准後方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對於物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在買房時與開發商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

八、問：機動車停車費用到底是什麼費用？

答：規定的是“機動車存車費”，而不是“佔地費”。在小區里能收取此項費用的只能是具備《物業管理資質證書》的物業管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業公司收取存車費后，雙方應簽定存車看管協議書，物業公司履行看管責任，發生丟失時，按照雙方簽定的協議進行處理。

前期物業管理中有哪些相關的流程如何簽訂承諾書1

在前期物業管理中，你知道有哪些相關的流程嗎？業主公約制定與核准的流程是什麼？如何簽署承諾書？現在，我們就來看看下面的資料，相信會對這些問題有一個清楚的了解！

一、居住小區物業接管總和驗收的流程

1、驗收申請：居住小區建設項目全部竣工並通過各項工程驗收后，建設單位向居住小區接管總和驗收部門提出小區綜合驗收書面申請書，並提交相關的文件、資料。

2、初步審查：居住小區接管綜合驗收辦公室接到申請書和有關文件、資料后，進行初步審查，並報請居住小區接管綜合驗收領導小組審批。

3、出具證明：居住小區經驗收合格后，由居住小區接管綜合驗收部門出具《居住小區竣工接管綜合驗收報告》、《居住小區各專業專項認定書》、《居住小區竣工接管綜合驗收認定書》等驗收證明文件。

4、驗收備案：居住小區接管綜合驗收合格后，頒發接管綜合驗收批准書，建設單位應當按照要求將居住小區的規劃、建設有關文件及資料報送市、區（縣）國土房管局備案。

二、業主公約制定與核准的流程

1、房地產項目的售房單位在銷售商品房單位在銷售商品住宅前，必須制定《物業管理公約》，並報市小區辦核准。

2、房地產項目的售房單位在辦理商品房預售許可證時，必須提供經市小區辦核准的《物業管理公約》。

3、房地產項目的售房單位在銷售商品房時，必須向購房人明示《物業管理公約》的內容。

三、業主公約及承諾書籤署的流程

1、售房單位在銷售商品房時，必須向購房人明示《物業管理公約》的內容，並與購房人和物業管理企業簽署遵守《物業管理公約》的承諾書。

2、買賣預售商品房的，應在辦理預售登記時即提交購房人與售房單位、管理單位簽訂的遵守公約的承諾書。

3、簽訂商品房買賣合同的，在辦理商品房交易過戶手續時提交購房人與售房單位、管理單位簽訂的遵守公約的承諾書。

4、各區、縣國土房管局應在辦理預售商品房登記手續和交易過戶手續時將承諾書作為基本要件加以核驗。

四、《住宅質量保證書》的制定與交付

1、提供保證書：售房單位在向商品住宅的購房人交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》，提供的《住宅質量保證書》可以作為商品房買賣合同的補充約定。

2、保修責任：《住宅質量保證書》是售房單位對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律依據，售房單位應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

3、委託保修：商品住宅售出后，售房單位委託管理單位或其他單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。

4、保修期限：住宅保修期從售房單位將竣工驗收的住宅交付購房人使用之日起計算，保修期限不應低於適用法規明確規定的保修期限。售房單位可以延長保修期。

五、《住宅使用說明書》制定與交付的流程

1、售房單位在向購房人交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅使用說明書》。

2、商品住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附於《住宅使用說明書》中。

3、售房單位在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因住戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題，售房單位不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改動結構，造成房屋質量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應責任。

六、前期物業管理合同的簽訂及管理

1、根據房地產開發與物業管理相分離的原則，售房單位徐通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業負責物業的管理工作。

2、在業主委員會選聘物業管理企業之前，售房單位選聘管理單位的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

3、售房單位在與商品住宅購房人簽訂的買賣合同中應當包含前期物業服務合同約定的內容。

4、為保障前期物業管理合同當事人的合法權益，減少物業管理糾紛，建設部制訂了前期物業管理服務協議的示範文本，供前期物業管理當事人根據實際情況，選擇、確定服務協議的各項條款。

5、自房屋銷售之日起至業主委員會重新委託管理單位之日止，由售房單位選聘管理單位與其簽訂前期物業服務合同，進行前期物業管理。

6、管理單位承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗，並辦理物業承接驗收手續。售房單位按照國家相關規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。