他項權

土地他項權利指土地所有權和土地使用權以外與土地有密切聯繫的權利。土地他項權利是在他人土地上享有的權利，主要有地役權、地上權、空中權、地下權、土地租賃權、土地借用權、耕作權、土地抵押權等。

目前中國實行土地公有制，土地他項權利的種類不多，但隨著土地使用制度改革，已逐步派生出各種各樣的他項權利。

①抵押權。經有償出讓的土地使用權可以用來抵押。抵押開始，抵押權人即取得土地使用權的抵押權，這個抵押權必須經土地登記機關加以確認。抵押終止，抵押權即告消滅。抵押人破產的，抵押權人可以從土地使用權拍賣轉讓收益中得到補償。

②租賃權。經出讓的土地使用權可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權，這是中國的一種較為特殊的土地他項權利。租賃權經土地登記可以保護土地承租人在租期內對土地的合法使用。

③地役權。中國《民法通則》對相鄰用地的通行、排水等權利相鄰關係的形式作了規定。這種在他人土地通行、排水的權利稱為地役權。相鄰關係是通過法律規定的，不必經相鄰各方約定而對土地所有權和使用權進行限制，所以不需要再作為土地他項權利予以確認。但將鄰里之間的通行權、排水權等進行權利登記，可以更好地保護土地產權各有關方面的合法權益。

④耕作權。指按照規定或約定，在已經明確了土地使用權的土地上，在不妨礙土地使用人的土地使用權的條件下，種植農作物，在大型靶場、試驗場內有限制地種植樹木和農作物等。設置這種他項權利，主要是從合理利用土地的原則出發的。耕作權一般都長期地依附於土地使用權，取消這種他項權利時，還要給耕作權人以適當補償。

⑤借用權。通過借用而使用別人的土地，可以認為借用人具有借用權。這是中國特殊歷史條件下產生的一種他項權利形式。20世紀50年代-60年代，通過借用協議使用土地的相當多，且一般協議內容簡單，有的有期限，有的沒有期限，有的寫明不作某用途時即退還等等。這些問題，往往通過補簽協議，增加限制條件繼續借用，對借用方加以權利上的明確，有利於土地使用的穩定。

⑥空中權和地下權。主要是針對地表土地使用權而言的。空中權如橋樑、渡槽、架空電線、空中樓閣（水中、地面以柱角支撐的亭台、房屋）等。地下權如地下隧道、地下商場等。空中權與地下權的成立是以地表土地使用權已經確定且與空中、地下權利主體不一致為條件的。這是一種可以獨立轉讓、抵押和出租的權利，其權利內容和價值與土地使用權有時基本相同。

房屋他項權利是指由房屋的所有權衍生出來的典權、租賃權、典質權、繼續權等權利。

①典權：是指房屋所有權擁有者將其房屋典當給他人以獲得利益的權利。房屋典當是指承典人用價款從房屋所有人手中取得使用房屋的權利的行為。承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，商定回贖期限（即存續期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人還清典價，贖回房屋。典價無利息，房屋無房錢。

②典質權：是在不轉移房屋所有權的條件下，將標的物的權利置於他人控制之下，為擔保的一種方式。典質人仍享有標的物使用與收益的權利，但無權處置。典質權人也不可以隨意處置典質物。當合同到期時，典質人未能達到合同商定，典質權人可以將典質物拍賣，並優先獲得補償。

③租賃權：是指房屋所有權人有將其房屋租賃給他人的權利。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付房錢的行為。承租人取得房屋使用權后，未經出租人同意不得隨便處置所承租的房屋，除非租賃合同另有劃定，否則就是違法行為。

現實生活中，他項權利通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。

《中華人民共和國擔保法》 第四十二條規定，辦理抵押物登記的部門如下：

（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；

（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；

（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；

（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；

（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。

他項權不包括土地使用權，而是在土地使用權基礎上設立的。因為，我國實行房屋和土地使用權權效一致原則，任何一項不動產他項權的設立都與土地使用權相聯繫：單純土地使用權的租賃、抵押是土地使用權基礎上設定的他項權；對房屋的租賃、抵押也導致土地使用權的租賃和抵押。因此，土地使用權設立或取得登記不屬於他項權登記，他項權登記僅指土地使用權以外的土地權利設立的登記。在實務操作中，一般在房屋所有權底簿中，有一項稱為他項權利，載明他項權利人、權利種類(如典權、抵押權等)、權利範圍(他項權利的房屋範圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、註銷日期(他項權利消失的日期)，並且在所有權證書也註明這些內容。

根據《擔保法》，房產設有抵押，即他項權證未註銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。

簡單地說，它項權證是指記載房屋和土地權屬中除所有權以外的其他某項權利歸屬證書。按揭貸款時，銀行享有抵押權，他可以持有的應是抵押他項權證，在借款人無法償還時，抵押權他項權證才會實現.