房屋典當

房屋典當

房屋典當又稱典賣,房屋所有人將其房屋以約定的典價,典當給承典人,使承典人取得房屋的使用權和管理權,在典期內,承典人所付的典價不收利包。產權所有人典出的房屋不收租金。期滿后產權所有人退回典價,贖回產權,出典人在典期內繼續使用房屋需交納房租給承典人。

房屋典權既可“規定期限,也可以不規定期限。規定期限的,如出典人不在期限內交納典金贖回房屋,該房屋即歸典權人所有。沒有規定期限的,出典人可以隨時回贖。典權持有人在典期內將典權轉讓他人,叫轉典。轉典必須在原典期內之內,否則無意義。如出典人在合同中規定不許轉典,則典權人無權轉典。產權所有人出典房屋,必須填寫典契,明確雙方的權利與義務。

相比較而言,房屋典當與抵押有相似之處。但承典人對處置較房屋抵押人要大一些,因為典權意味著實際佔用和使用房屋。

典當概念房屋典當指承典人支付一定的典金,佔有出典的房屋,並進行使用、收益,典期屆滿時,由出典人償還典金贖回出典房屋的法律行為。設典時,一般應明確典期,出典人應在典期屆滿時交還典價和相應利息從約定贖回出典的房屋,也可以雙方約定,由承典人補足典房的差額而實際取得房屋的所有權。

主要區別


房屋典當與房屋抵押主要有以下區別:
(1)主體不同。房屋抵押人可以是債務人,也可以是第三人。房屋典當中出典人必須是房屋所有權人。
(2)目的不同。設立房屋抵押,主要是以房屋作抵押物來保證債務的履行;設立房屋典當,對出典人來說是為了取得典金,對承典人來說是為了取得典當房屋的使用權和收益權。
(3)性質不同。典權是獨立權利,是用益物權。抵押權屬擔保物權,以主債權的存在為前提;房屋抵押中,抵押房屋不移轉佔有,仍由抵押人佔有、使用和收益,房屋典當時,要將出典房屋轉移給承典人佔有、使用和收益。
(4)風險承擔不同。出典房屋因不可抗力滅失的,其風險責任由典權人和出典人分擔,典當關係歸於消滅;抵押房屋因不可抗力滅失的,抵押關係消滅,但債務人仍應負清償債務或重新提供擔保的責任。
(5)法律後果不同。房屋典當法律關係中,雙方可約定典期屆滿逾期不贖的視為絕賣,承典人取得典當房屋的所有權;如未約逾期不贖作絕賣且在典契中未註明“絕賣”字樣的,有典期的逾期10年,無典期的經過30年未回贖的,則視為絕賣;設定房屋抵押關係后,如果債務人到期不清償債務,房屋抵押權人只能以拍賣抵押房屋的價款優先受償,不能約定債務人到期不償還債務,抵押房屋歸抵押權人所有,即使約定也應認定為無效。

房屋典當糾紛


房屋典當糾紛是指在房屋典當關係中,雙方當事人因典期、典價、回贖、出典物毀損等引起的爭執。根據我國現行法律和有關政策,對房屋典當糾紛可參考下列原則處理:
(1)對法律、政策允許範圍內的房屋典當關係,應予承認。但土改中已經解決的房屋典當關係,不再變動。
(2)應當堅持典期屆滿准予回贖的原則。典當契約載明過期不贖作為出賣的,按契約規定處理。典當契約未載明期限或過期不贖作為出賣的,在處理回贖問題時,應照顧雙方的實際需要,如果承典人確實無房居住,而出典人又不缺房的,可將房屋全部或者部分賣給承典人。房屋回贖后,出典人對原典物出租或者出賣的,原承典人在同等條件下,享有優先承租權或者優先購買權。
(3)典期屆滿逾期十年或者典契未載明期限,經過三十年未贖的,原則上視為出賣,出典人無權回贖。
(4)在房屋出典期間或者典期屆滿時,當事人之間約定延長典期或者增加典價的,應予准許。承典人要求出典人高於原典價回贖的,一般不予支持。以合法流通物作典價的,應當按照回贖時市場零售價格折算。

義務


房屋典當是有償的民事法律行為,承典人和出典人均享有一定的權利並承擔相應的義務。
(1)承典人的權利和義務
承典人的權利有:①承典人對典當房屋享有佔有、使用和收益的權利,承典人支付典金的目的就是要實現對典當房屋的佔有、使用和收益,這是他的一項最主要的權利。②承典人在典期內有轉典房屋的權利;有轉讓、出租該房屋的權利,但承典人行使這些權利時,不得侵犯出典人對房屋的所有權,不影響出典人在典期屆滿時回贖房屋。③承典人在典期屆滿出典人不回贖房屋時享有取得房屋所有權的權利。
承典人的義務有:①承典人應合理地佔有、使用和收益房屋的義務,不得侵犯出典人的房屋所有權;②支付典價的義務;③在典期屆滿時返還房屋的義務;④在取得房屋所有權時,補足典價與房屋價值差價的義務。
(2)出典人的權利和義務
出典人的權利有:①出典人在房屋典當關係存續期間享有房屋所有權,出典房屋只是部分權能的轉移,不影響出典人的所有權;②收取出典房屋典金的權利;③在典期屆滿時贖回房屋的權利。④在典期屆滿無力贖回房屋時,要求承典人支付典價與房屋價值差價的權利。
出典人的義務有:①將出典房屋按時交付承典人,保證承典人對房屋的佔有、使用和收益的義務;②在規定的典當期間內,不得要求回贖出典房屋的義務。

法律關係


房屋典當法律關係是指出典人和典權人基於房屋典當產生的權利、義務關係。房屋典當法律關係的主體即出典人和承典人,可以是公民、法人或合夥組織。在我國,房屋典當主要發生在公民之間。其客體是房屋,出典的房屋必須為出典人享有所有權或經營管理權的房屋。房屋典當法律關係的內容是指承典人和出典人的權利義務。房屋典當法律關係具有以下法律特徵:
(1)房屋典當以轉移房屋的佔有為條件。房屋出典后,出典人即應將房屋轉移給典權人即承典人佔有,此時,承典人有使用、收益房屋的權利。這是房屋典當與房屋抵押的主要區別之一。
(2)房屋典當是有償的民事法律關係。當事人雙方均享有一定權利並承擔相應義務,房屋典權人必須支付一定的典金才能取得對房屋的佔有、使用及收益的權利,出典人必須轉移房屋的佔有以換取典權人的典金。典金的多少由當事人協商確定,但典金一般不高於房屋的實際價值。
(3)房屋典當一般都有典期和回贖期,在典期內出典人不能回贖。典期的長短由當事人雙方約定,也可以不約定典期。當事人未約定典期的,出典人可隨時要求回贖。
(4)房屋典當是要式民事法律行為。房屋典當應由當事人雙方簽訂房屋典當合同,併到當地房屋管理部門備案。

成立的條件


第一、出典人必須是對該房屋具有所有權或者被授權出典房屋的人。如果出典人既無該房屋的所有權,也未經房屋所有人授權出典該房屋,就無權將該房屋出典,已經出典的,其典當行為無效。
第二,當事人須具有行為能力。房屋是公民重要的生活資料,典當房屋是公民對房屋的重要處分行為,實施此種行為的人必須是具有民事行為能力,並能以自己的行為完成房屋典當行為的人。未成年人限制行為能力的人和無行為能力的人不能完成典當行為,故不能充當房屋典當法律關係的主體。
第三、房屋典當的雙方當事人必須自願建立典當關係。這就要求雙方當事人意思表示必須真實。因受欺騙,脅迫而形成的典當關係是無效的民事行為。
第四、不得以房屋典當規避國家法律,損害國家利益或他人合法權益。

回贖取得消滅


回贖是出典人與承典人約定的,在一定時間內,出典人得以買回出典房屋的規定。回贖制度是典當契約的基本構成要素,它注重於對危難時的出典人的利益的保護。
房屋典當回贖時,典價如何確定,應依法律和具體情況而定。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第120條規定,在房屋出典期間或典期屆滿時,當事人之間約定延長典期或者增減典價的,應當準許。承典人要求高於原典價冋贖的,一般不予支持。以合法流通物設立典當的,應當依照冋贖時市場零售價格折算。此外,超過當事人約定的冋贖期或典期屆滿10年、自房屋出典后滿30年的,應視為絕賣,一般也不存在回贖的問題。
典權是設立在他人所有權之上的,以佔有、使用、收益為目的的用益物權。其取得方式一般為通過典契建立,即出典人將自己所有的房屋中的佔有、使用、收益權分離出來轉與承典人,而承典人則支付典價,獲得出典人讓與的權利。另外,除典契有明確規定不得轉典的外,承典人可以將其承典的房屋轉典,從而產生附屬於原典權的第二次典權,亦稱再典權。再典權以原典權為前提,雖不一定隨原典權產生而產生,但必隨原典權的消滅而消滅。
典權的消滅的原因較其產生複雜,主要有三種情況:其一,典權隨出典人的回贖而消滅;其二,典權隨絕賣而消滅。出典人在典期屆滿后,經過約定時間或者法定時間后沒有贖回其房屋,出典房屋所有權轉移與承典人,即為絕賣;第三,典權因政府行為(如徵收關係)而消滅。政府將出典房屋依法處理,房屋及所佔土地被徵用,典當標的物所有權不再屬於出典人,其典權當然消滅。另外,典權還可因不可抗力的毀損而消滅,如洪水將出典房屋、土地都徹底毀損,房產不復存在,典權即隨之消滅。

權利義務


(1)出典人的權利義務
出典人有下列權利:①對收取典金的權利。②在回贖期間內贖冋自己財物的權利。③在一定範圍內延長典期或增加典價的權利。在特殊情況下,如暫時不能收回出典房屋或房屋價格上漲等原因,可以要求延長典期或增加典價。
出典人應承擔下列義務:①將典物轉讓給承典人的義務。②將房屋等出典物的特性或相關資料告知或附隨轉移給承典人。③在回贖期內回贖出典房屋的義務。出典人在回贖期限內不贖回其出典房屋,視為絕賣,喪失出典房屋的所有權。
(2)承典人的權利義務
承典人享有下列權利:①按典契約定獲得出典物的佔有、使用、收益的權利。②將承典物轉典或出租的權利。通過轉典或出租,承典人可獲得典金或租金,以實現其典物的收益權。但典當合同明確約定不得轉典或出租的除外。③出典人沒有在回贖期內贖回其出典房屋時,有獲得承典房屋所有權的權利。④獲得承典房屋的相關資料的權利。承典人要使用承典物,維護其正常運行狀態,必須獲得相關的資料,否則就影響其權益的獲得。
承典人應承擔以下義務:①支付典金的義務。②正確使用承典房屋,維護其正常功能的義務。③告知義務。在承典人對出典物佔有的過程中,如發生不可抗力或人為侵害,使出典房屋遭受損害時,承典人有義務告知出典人,並採取適當的措施,最大限度地保護出典房屋。

法律後果


房屋典當關係成立,可能產生以下法律後果:
1.典期屆滿,出典人贖回出典的房屋並將原典價返還承典人,承典人將出典的房屋交還給出典人,房屋典當關係歸於消滅。
2.房屋典期屆滿,出典人在約定的回贖時間內不回贖房屋,房屋的所有權即轉移給承典人,承典人無權索回典價。
3.房屋典期屆滿不贖,由承典人對典當的房屋行使佔有、使用、收益的權利。
4.房屋典期屆滿逾10年,或房屋典契中未載明典期,經過30年未贖的,原則上視為絕賣,房屋所有權歸承典人,典當關係終止。承典人可向房屋管理部門申請所有權登記,或向人民法院提起訴訟,判決房屋所有權的歸屬,然後持人民法院的判決書到房屋管理部門申請房屋所有權登記。