第三套房貸款

現有的這套房子是否在貸款？如果公積金貸款則不算在內，如果已結清，你再買房子，算第一套；未結清算第二套。

三大原則為：一是公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項。二是已結清借款的購房者再購房時仍可算作“第一套住房貸款者”。三是夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房需算作第二套住房。

首付3-4成，商業貸款利率1.15倍。

在國際金融危機的大環境下，政府為了提振民眾的信心，於2009年春節前接連出台了惠及購房者的政策，在這些政策的推動及開發商降價的刺激下，今年2、3月份以來，各地樓市都出現了成交量大幅攀升的小陽春現象；進入4月份，在需求釋放的情況下成交略有下滑；5月以來，在開發商策略性漲價及消費者盲目的推動下，成交量又出現了一定程度的上漲。

這樣的市場態勢顯然在一定程度滿足了政府穩定房市得願望，可開發商在市場成交放大的情況下迫不及待地漲價，這種局面卻是政府不願看到的。在房市成交量大幅反彈、房價出現上漲勢頭的背景下，國務院25日通過並對外正式公布《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》。《意見》提出，深化房地產稅制改革，研究開徵物業稅，由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責。

由此，我們可以看出，深受業內外關注好多年的物業稅終於有了實質性進展。儘管開徵物業稅尚處研究階段，可我們仍然可以清晰地看到，房產市場表現已與政府初衷嚴重背離，政府此舉的核心目的必然是為了打壓房價。故此，政府將物業稅開徵實質性提出，是向業界明確地傳出降房價的信號。

而根據中國政府網27日發布的《國務院關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，國務院決定自5月25日起對固定資產投資項目資本金比例進行適當調整，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

政府之所以出台這樣的政策，不外乎是出於兩點考慮：通過調低資本金來刺激房地產投資，此其一；其二，是欲通過大幅調低保障性住房和普通商品房的資本金比例，以期達到增加市場供應穩定乃至降低房價的目的。

儘管開徵物業稅能在很大程度上抑制和打擊房市投機，並能在很大程度上令市場觀望氣氛變濃，可物業稅不是在短時間內能出台的；儘管調低資本金將令市場供應大幅增加，從而有可能令房價趨穩或下跌，可這樣的政策卻極有可能令開發商在資金不再吃緊的情況下心態變得樂觀，從而再施捂盤惜售、哄抬房價、銷售欺詐等故技。故此，依筆者看來，政府欲達降房價之功，或將在下半年出台如下政策來平抑房價。

一、取消商品房預售許可制度，或出台商品房預售款監管制度。目前，取消商品房預售制的呼聲漸高，依筆者看來，今年下半年政府有可能推出現房銷售政策。若商品房預售政策不能取消，則政府將有可能出台預售款監管政策，如，實行第三方監管，即消費者買期房的款項不進開發商賬戶，由第三方保管，待交房時再由第三方將款項劃到開發商賬上。並設定設定預售款比例，購房者只需將房屋總價的10%款項存入第三方賬戶，即可與開發商簽訂房屋購置合同，並依工程進度按約定付款，交房前，客戶確保繳納全款。這樣，消費者的風險將降到最低點。

二、收緊房貸。今年第一季度，各地房市在成交量反彈的情況下，房價也出現了一定程度的上漲，究其原因，固然是抑制半年之久的消費性需求得到釋放的緣故，可投機、投資客再度入市也是不可忽視的推動力量。可以看出，目前的中國房市尚未完全擺脫投機陰影。加之，政府對目前房市的期望是穩定健康發展，而穩定健康的前提就是確立消費主導的房地產市場，故政府將在打擊投機、抑制投資方面做出努力。依筆者看來，下半年政府將繼續執行自第二套房開始嚴格的房貸政策，如，首付提高到六成甚至更高、第三套房不予貸款等。

三、清查空置房。下半年政府將有可能出台相關政策，對商品房進行定期清查，對那些沒人居住的空置房徵收資產閑置稅。對同一法人或自然人擁有兩套（含兩套）以上空置房經查證的，除課以重稅外，須按期進行整改。

四、按年限對過戶二手房徵收不同額度的稅費。房市投機者的獲利途徑是低進高拋，增加其交易成本降低其獲利空間及可能將有利於打擊房市投機行為。下半年，將有可能出台相關政策，按年限對過戶二手房徵收不同額度的稅費。公積金已還商業按揭未還清，第三套能否再貸？如果你公積金要是還清一年以上了，可以再次申請的。主要還是看你當地的政策。每個地方都有一些出入的。

獲悉，上海、北京、重慶、深圳等一線城市多數銀行已於4月19日開始暫停對第三套房的貸款業務。在各地具體細則出台之前，各大商業銀行紛紛迅速行動，其執行速度與力度堪稱空前。

加上住房和城鄉建設部昨日發布的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，以及重慶等地頻繁釋放的稅收信號，一線城市信貸、監管、稅收“三箭齊發”的樓市調控格局已逐漸清晰。

最新消息顯示，在地方細則還沒有出台的情況下，上海、重慶的多數商業銀行已經暫停第三套房貸業務。其中，上海的浦發銀行、中國銀行、交通銀行明確表示暫停受理三套房貸。北京目前暫停三套房貸款的包括交通銀行，以及花旗銀行等一些外資銀行。

“我們這幾天接觸了8家開發商，緊急商討應對政策。包括瑞安、招商地產等開發商普遍對後市感到悲觀。從銀行方面反饋的消息是，目前已經嚴格執行三套房停貸政策。而這個政策究竟何時能夠解凍，目前誰也說不清。”重慶一家大型代理企業負責人告訴記者，現在重慶已經出現大量的退定、退房現象，一些已經交了定金又沒有明確表示退房的客戶，也選擇暫時觀望。

在信貸政策收緊影響下，各地商業銀行近日出現繁忙的“倒簽”現象。“我們現在加班加點把已經申請的房貸客戶批掉。如果他們的流程已經走到行長簽字批複的環節，那我們現在做的就是把一些本月19日以後還沒簽的客戶，盡量簽到19日以前。”上海一家商業銀行個人信貸部經理告訴記者。而這一做法得到重慶等多地市場人士的證實。

儘管多數銀行已經暫停三套房貸款，但上海等地銀行界人士稱，他們仍在等待最終的地方細則出台，以形成整齊劃一的操作方式。

除房貸外，住房和城鄉建設部昨日發布的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，被認為是樓市調控落下的“第二隻靴子”。通知要求，今後未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格，並嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。業內人士表示，開發商一些違規的銷售做法是炒高房價的一大推手，但對於這些繁雜的操作方式，監管部門逐個樓盤甚至房號去核查信息難度非常大。因此，在稅收、信貸和供給源頭上打擊炒房，平衡預期，才是杜絕炒作動機的根本辦法。另外，重慶市市長黃奇帆近日在接受媒體採訪時，詳細闡述了重慶的宏觀調控思路，尤其是對高端物業持有環節徵稅的辦法。有專家分析，結合上海的持有環節徵稅方案，目前重慶與上海等地試點此類稅收的趨勢越來越明顯。

受以上因素影響，房地產市場從幾天前的賣方市場迅速過渡到買方市場。廣州等地拋盤量激增20%，二手市場掛牌價格下降5%至10%。中國分析師薛建雄判斷，目前的市場調整隻是剛開始，一至兩周后，當原有購房客戶走完流程，並實現簽約登記，一線城市的住宅成交量將明顯下降。

信貸政策的收緊，開發商也在加緊銷售以便收回資金。記者昨天從北京一些中介機構獲悉，目前北京有近7成樓盤開始打折，其中大部分選擇98-99折，而全款客戶則能夠享受更低折扣。目前北京樓市已經出現開發商讓利行為，北京5環外商品房項目打折趨勢更明顯。

據統計，4月中上旬北京商品房開盤均價為21058元/平米，比3月份均價下跌約8.7%。在開盤的18個項目中，5環外項目達到15個，佔比高達83.3%。

值得注意的是，根據抽樣調查，目前北京100個商品房項目中有68%的項目出現打折，主要集中在5環外。無折扣項目佔比32%，其中8成為老項目的後期房源。

這些不打折的項目開發商表示，由於已經銷售比例較高，為了不引起糾紛，不考慮降價或者給優惠。

北京市銀監局日前下發《關於加強轄內銀行個人住房貸款業務管理的通知》，要求各銀行在4月20日後辦理二手房貸款及個人抵押消費貸款業務時，必須嚴格執行“抵押在先，放款在後”的新流程，這一新政對房貸市場衝擊較大。

“北京的這一新政，無形中擴大了賣房業主的風險，短期內或許會進一步降低樓市成交量。”北京偉嘉安捷有關人士說。

中央針對樓市的調控政策密集出台後，各方都在焦急等待相關細則。商業銀行則迅速採取行動。記者了解到，目前深圳一些銀行正以前所未有的力度執行包括“三套房以及外地購房停貸”等新政。業內分析認為，以往中央出台調控政策到細則出台都會有一個緩衝期，而這次銀行執行有關政策則異常迅速，顯示出各方在抑制房價過快上漲方面決心很大。

記者昨日從中介機構獲悉，目前，中、農、工、建四大行以及華夏銀行、光大銀行等銀行的深圳分行都已開始嚴格執行“三套房可停止貸款”、“異地沒有長期納稅記錄的停止貸款”等樓市新政。

“以往從中央出台調控政策到地方細則出台有1-2個星期緩衝期，在此期間還是能夠按照以前的政策執行。而這次上面的執行力度十分強硬，聽說是中央政策出台後，銀監會就給各銀行下發了嚴格執行的文件。”中國銀行寶安支行個貸業務部某經理告訴記者。

盛澤按揭公司總經理何建中透露，因為細則沒有出台，所以公司並未接到合作銀行關於新政的正式通知。但是對於新政涉及的貸款已經很謹慎了，合作銀行已經叮囑公司不要接關於三套房這塊的業務。

在對樓市的調控方面，海南省把主要精力放在保障性住房建設上。據了解，海南省近日已將今年10.09萬套保障性住房建設計劃分解方案下達至海南全省18個市縣及農墾，並要求今年計劃新開工的保障性住房項目，6月底前要確保50%開工建設，地方配套資金100%落實。

海南省住建廳改革發展處副處長謝曦昨日告訴記者，由於今年1、2月份海南房價漲勢較為兇猛，海南省一季度以來已推出一系列樓市調控措施，如嚴查經批准預售的項目是否在10日內全部公布房源並明碼標價，嚴查捂盤、炒房及哄抬價格等行為，以及建立企業信用檔案等，目前正在參照中央的新政策對這些措施進行完善。

謝曦指出，在引導規範房地產市場平穩健康發展方面，海南省當前的主要精力仍然放在加快保障性住房實施力度，解決島內居民住房問題上。他透露，海南的商品房市場經過上一輪調控，已基本回歸理性，現在的主要工作是加強督察與引導，維持其平穩發展。