房貸政策

1、在1988年第一次住房體制改革會議召開后，1991年住房信貸業務開始了起步，各項住房信貸政策出台。1991年建設銀行、工商銀行都成立了房地產信貸部，辦理個人住房信貸業務，並制定了職工住房抵押貸款管理辦法。

2、由於住房體制改革進展較慢，並在1992年出現了房地產熱，1993年著手進行控制。

3、中國人民銀行於1995年8月頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標誌著我國銀行商業性住房貸款走上正軌。但當時的條件是比較嚴格的，一是要求有提供雙重保證即抵押（質押）擔保與保證擔保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少於房價款的30%，存款期限必須在半年以上。

4、1997年，中國人民銀行頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進行了修正，主要表現在以下幾個方面：一是不要求雙重擔保。二是沒有明確規定存款期限。三是利率政策上明確規定按同期固定資產貸款利率減檔執行。期限為5年的，執行3年期固定資產貸款利率，期限為5年以上至10年的，執行5年固定資產貸款利率，期限為10年以上的，在5年期固定資產貸款利率基礎上適當上浮，最高不超過5%。四是貸款使用範圍是公積金建造的普通自用住房。五是貸款發放主體是223個實施安居工程城市的商業銀行和煙台、蚌埠住房儲蓄商業銀行。六、規定貸款的處理時間是三個月，即在三個月內銀行完成貸款評估、審查工作，並向申請人做出正式答覆。

5、1998年4月中國人民銀行發出了《關於加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、隨後頒布了《個人住房貸款管理辦法》。1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒布的《個人住房擔保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴大了貸款可用於購買住房的範圍。原《辦法》規定，個人住房貸款只能用於購買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規定，個人住房貸款可用於購買所有自用普通住房。二是擴大了貸款的實施城市範圍。原《辦法》規定，個人住房貸款業務只在安居工程試點城市實施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮均可開展個人住房貸款業務。三是擴大了辦理個人住房貸款的金融機構範圍。原《辦法》由於規定個人住房貸款只能用於安居工程試點城市居民購買用公積金建造的自用普通住房，因而實際上只有工、建、農3家銀行可以辦理個人住房貸款業務，新《辦法》取消上述限制條款后，實際上所有銀行均可辦理個人住房貸款業務。四是利率更優惠。規定商業銀行自營性個人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執行，即期限5－10年個人住房貸款執行3－5年一般貸款利率，期限3－5年的執行1－3年一般貸款利率。五是加快了處理程序。由原來的三個月時間縮短為三個星期。

這一政策的推行直接刺激了住房貸款的增長，1998年個人住房貸款比上年增加了324億元，1999年又增加了858億元。

6、1999年，人民銀行下發《關於鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%，鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。同年9月，人行調整個人住房貸款的期限和利率，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，將按法定利率減檔執行的個人住房貸款利率進一步下調10%。同時，對公積金貸款期限也作了相應調整，5年以上的公積金貸款利率按4．59%執行，5年以內的按4．14%執行。貸款比例的上升，期限的延長和利率的下調，貸款人要籌備的自有資金減少了，期限的延長和利率的下降意味著每期還本付息壓力減輕了。因此，2000年住房貸款增長進入了快速增長階段。新增貸款的一半用於個人住房貸款。

7、2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現行的4．14%下調為3．6%，5年以上由現行的4．59%下調為4．05%。 8、2003年6月13日，人民銀行發布了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。此《通知》對房地產開發企業貸款有一些新的政策規定：商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。同時，規定商業銀行發放房地產貸款，只能用於本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。同時，此《通知》再次重申，房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低於開發項目總投資的30%。

2010年國務院《國十條》內容：

實行更為嚴格的差別化住房信貸政策

對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房

商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會 保險 繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

房貸政策將收緊的“傳言”成為市民熱議的話題。“氣球貸”按揭貸款可以在減少每月還款金額的前提下，省下大筆利息，如5年以上公積金貸款利率為3.87%，而“氣球貸”僅為3.78%。這兩天有消息稱，招商銀行、建設銀行對首套房貸抬高了門檻。無錫招行、無錫建行相關人士否認了這一說法。無錫招行信貸部有關人士表示，招行並沒有出台新的房貸政策，會按照客戶綜合評級給予不同優惠貸款利率，考慮利率執行差別化，也就是說不是所有的人都能享受利率七折優惠。

“銀行說了，目前還要等通知，也不知道申請的房貸現在是打八折，還是能享受七折最優惠利率？”昨日，在一銀行諮詢房貸是否已獲批的馮先生這樣告訴記者。對此，建行工作人員表示：建行並未取消或收緊房貸利率優惠政策。而另一家股份制商業銀行信貸部負責人表示：一些市民打電話來諮詢七折優惠利率是否取消，但沒有接到總行通知。中信銀行無錫分行個貸部有關人士表示，辦房貸利率七折優惠11月估計沒問題，但到12月就很難說了。

房貸大戰硝煙瀰漫，如利率七折優惠取消，如何找適合的房貸品種？作為聰明的房貸理財者不會束手無策，他們會從多家銀行提供的不同房貸新品中化解利率提高的不利。

記者採訪發現，房貸品種眼花繚亂，有直客式、固定利率、循環貸、隨借隨還等。據建行理財專家介紹，“雙周供”房貸還款方法是借款人採用等額本息還款法歸還貸款，以14天為一個還款周期，每期還款額為月還款額的一半，這種還款方式主要適用於收入穩定，希望通過加快還款頻率達到提前還款目的的市民。而無錫農行的個人住房固定利率貸款和混合利率貸款在房貸利率看漲的情況下，一定程度上可以幫助借款人規避掉由於利率上浮所造成的損失，確保借款人免受利率調整的影響。

“個人住房混合利率貸款是指在貸款開始的一段時間內（即利率固定期）利率保持固定不變，利率固定期結束后利率執行方式轉換為傳統浮動利率的貸款。”農行業內人士稱，如開辦的利率固定期為5年或10年的個人住房混合利率貸款，即在前5年或前10年利率固定，利率固定期結束后剩餘貸款期限利率置換為浮動利率的貸款。

據在錫首推“氣球貸”的中信銀行個貸部有關人士介紹，“氣球貸”按揭貸款是貸款利息與部分本金在貸款期限內分期償還，而在期末將剩餘本金一次性償還的一種還款方式，它改變了按傳統貸款期限來計算月供的還款方式。

“首套房貸優惠政策要收緊了，首付、利率都要提高，再晚個把月就要多付十幾萬，現在趕快定下吧。”臨近年末，房貸利率優惠政策要收緊的消息風聲四起，各家中介更是熱情地打出了“政策即將到期，購房需抓緊”的“友情提醒”。

房產中介的消息可不是空穴來風，因為銀行收緊房貸這隻靴子，已經掉下來了——而且針對的是首套房購買人。昨天，建行方面證實，“7折優惠利率”政策將收緊。與此同時，其他商業銀行也稱，很有可能調整優惠幅度，房貸收緊或是大勢所趨。

銀行房貸政策的變化，向來是房產中介關心的重點，因為這很可能會直接成為他們鼓動觀望客戶“立即下手”的有力說辭。這幾天，在市區不少中介所里就上演著一幕幕以房貸政策為中心的買房“大戲”。

“前段時間去辦按揭，符合條件的還能享受首付最低兩成、利率7折的優惠，現在政策沒變，但實際操作中都沒那麼低的折扣了，可見優惠政策的取消其實就在一念之間，真要買房的還是得趁早下手啊。”市區中興路上一家房產中介的負責人說。

和這家中介一樣，市區其他房產中介也明顯感覺到，幫購房客戶辦房貸時，要比以前有所緊縮了。為了不影響生意，他們開始積極為客戶推薦新的融資渠道，並開闢貸款新途徑。

“我們現在會建議客戶盡量去辦公積金貸款，畢竟公積金的審核條件要寬鬆許多，利率還能優惠。不能辦公積金的，我們會推薦郵儲銀行之類的小銀行，它們的政策會相對更優惠些。”從事房產服務多年的李先生說。

“10月底，總行正式下發通知，11月起，對於貸款購買首套普通住房的客戶，首付必須達到四成才能享受7折利率優惠；如果首付兩成，只能享受8.5折優惠；首付在25%到40%之間的，也只有7.5折到8折的優惠。而這也僅限於144㎡以下的住房。”昨天，建行紹興分行客服人員證實，該行已經收緊首套住房房貸優惠政策。

建行收緊房貸政策后，其他銀行有沒有跟進？昨天，記者從市區多家銀行了解到，儘管首套房貸的大政策仍未調整，但是未來趨緊的形勢已很明顯。業內人士稱，七折優惠利率很可能已經是“最後的晚餐”。

一家商業銀行紹興分行相關負責人透露，已有消息稱，有關部門或將出台房貸新政策，減小首套房貸的優惠幅度，抑制樓市過熱。“這次調整，很可能會將首付最低提至三成，利率優惠也只能最多下浮15%。”

業內人士分析，銀監部門多次重申嚴格執行房貸政策，但遲遲沒有實質性措施出台，因此也有可能在即將出台的新政中不再進行強令限制，而是放給銀行更多的自主權。

銀行房貸政策越不明朗，打算買房的市民越著急。

“我們都等不了新政策，反正房價也跌不到哪去，趁現在優惠政策沒改，不如抓緊時間購買。”一位正在市便民中心等著辦過戶手續的購房者說，“現在還有稅費優惠，包括營業稅、個人所得稅、印花稅等，明年萬一優惠政策取消，房東很可能要將這筆費用轉嫁到房價上了。”

當然，還有一部分購房者擔心房貸優惠政策收緊，趕緊購房去銀行申請按揭，一位購房者說，商業貸款按揭，優惠利率打7折和8.5折，兩者的月供和利息會差很多。

正是基於這樣的盤算，很多前期持幣觀望的購房者紛紛按捺不住入市購房，使得房產成交量在近兩個月內出現了放量增長，而且更加明顯。

據市房地產信息網統計數據顯示，10月，市區新房總成交332套，與9月相比增長了18.0%。而上周，市區新房成交150套，成交均價達到11928元/㎡，與此同時，二手房成交也放量上升，其中9日和10日，二手房日成交量首次突破了50套，分別為52套和51套。走向

近段時間以來，關於首套房和改善型購房房貸利率優惠政策要取消的消息始終不絕於耳，在樓市火熱的情況下，房貸政策的調整對於購房者來說影響不小，那麼溫州的情況怎麼樣呢？

記者致電幾大國有商業銀行溫州分行相關人士，均未得到正面回應，只是對記者表示，沒有任何正式的文件或指導意見，監管層也沒有明確表態，部分銀行收緊二套房貸應該只是出於自身經營狀況及風險控制考慮的個別行為。記者通過一些銀行網點和多家中介公司了解到，儘管政府部門並沒有宣布出台的房貸優惠政策即將結束，但大部分銀行都或多或少地收緊了首套房貸優惠政策，以往首付兩成、利率7折的優惠，如今已難覓蹤影。

銀行另一業內人士稱，受制於監管規模控制壓力，年內先後成為信貸投放主力梯隊的幾大行在四季度的信貸投放均將受限，因而在部分市場提高房貸審批門檻，但這將是短期內的一種策略。

2008年9月金融危機全面爆發后，以國辦131號文件《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》的頒布為主要標誌，各地政府和中央政府部門先後出台了一系列鼓勵住房消費的政策，涵蓋信貸、稅收和收費等方面。而其中部分優惠政策即將於2009年12月31日到期。

優惠政策是否會取消，各銀行均表示尚未接到通知。但擺在購房者面前的是，一旦優惠政策取消，每月還款額必然增加不少。

五年以上貸款基準利率為5.94%，7折后優惠利率為4.158%，若取消7折優惠，那麼按央行對普通商業貸款利率下浮15%的底線計算，今後，首套自住房的貸款利率最低5.049%。如果是二套房貸款利率上浮10%計算，那麼貸款利率為6.534%，比7折優惠利率上升了2.37%。

假設一客戶貸款60萬元，20年等額本息方式還清的話，7折利率情況下的月供為3686元，而8.5折利率下的月供將漲至3976元，前後的月供負擔增大了290元，貸款期內相差69672元。

儘管並沒有一家銀行公開表示房貸利率不再享受7折優惠，但網際網路上流傳的“利率7折可能取消”的消息已擾亂了不少購房人的心。如果7折優惠取消，月供勢必增加不少。

因此，不少購房者憂心忡忡，紛紛搶搭政策調整的末班車。對此銀行專家表示，購房人大可不必如此驚慌，因為倘若優惠取消，買房還貸壓力固然會加大，但此舉有利於為房產市場降溫，隨著交易量的萎縮，不排除未來房價增幅放緩，甚至出現下降的可能。

房貸全面收緊已從二套房蔓延至首套房。

建行總行昨日回應本報，建行日前對首套房貸政策進行了細化和差別化調整，根據客戶不同的風險情況，考慮首付款比例、信用等因素，來執行不同的房貸利率，部分客戶不能再享受7折利率優惠。該調整已下發建行各分行，要求統一執行。建行廣東分行表示，正在逐步落實。

另外，廣州部分銀行首套房貸政策也悄然收緊，而是綜合考慮信用情況。

該發言人確認，上述調整由建行總行制定，已下發至全國各分行，要求統一執行。建行廣東分行相關負責人告訴本報，該分行正按總行的統一要求，在逐步落實。

隨後，建行給本報發來書面回應，表示建行並未取消或收緊房貸利率優惠政策，而是在國家有關利率政策範圍內，貫徹落實央行擴大房貸利率浮動幅度、推進利率市場化改革等政策精神，根據客戶不同的風險情況，考慮首付款比例、信用等因素，進一步細化房貸利率執行標準，促進利率執行的差別化。建行始終積極支持居民住房消費，對居民購買普通自住房的貸款需求，在貸款利率和首付款比例等方面仍會給予適當的優惠。

央行和銀監會仍維持出台的房貸政策。根據該政策，首套房貸首付最低要求兩成，首套普通自住房的可享受房貸利率7折優惠。某股份制銀行廣州分行信貸部負責人表示，央行和銀監會的政策要求是底線，在此基礎上，銀行可以上浮。

隨著樓市高漲，此前，在二套房貸上，各銀行都已開始進行不同程度的收緊。首套房貸方面，則只是在首付成數上控制較嚴，但仍保持7折利率優惠。而且，根據各地市場形勢的不同，各銀行在各地的收緊程度也不同。建行此次由總行統一要求，各地分行全面一致收緊的情況極為特別，據本報了解，尚屬同業首次。

建行之所以細化調整首套房貸，在同業看來，是因為建行的整體貸款額度在收縮。某股份制銀行廣州分行信貸部負責人告訴本報，建行放貸量巨大，接近年底，剩餘的貸款額度開始緊張。而且，建行對房地產開發商的貸款比重很大，僅其廣東分行就有數百億元的存量，幾乎與中行相當。房貸方面，建行的市場佔比也較大，在廣州市場、及除深圳以外的整個廣東市場，建行的房貸業務量都佔到15%左右。上述人士進一步分析說，在收縮貸款額度時，建行必須有保有壓。在個人客戶與大型國企之間，建行可能優先選擇維護與大客戶的關係。而在眾多的房貸個人客戶中，建行則實施細化、差別化策略。

此前，某股份制銀行五羊支行負責人接受本報採訪時也透露，建行在包括房貸在內的風險資產上的“額度快用完了”，房貸審批變得很嚴。不過，對於這一說法，建行高層接受本報查詢時未予承認。

不過，建行並非異類。建行廣東分行人士向本報強調，“整個銀行業都這麼做，都有不同程度的收緊。”

另據本報了解，10月底以來，在首套房貸上，即使是首套普通(指面積在144平米以下)自住房，也不一定能享受到7折利率優惠。此前，部分銀行已不再接受首付兩成，而是上調至三成。

如今，據前述股份制銀行廣州分行信貸部負責人介紹，以該行為例，一些銀行已經不再使用“普通自住房”的提法了，而是根據客戶的信用情況，來決定是否給予優惠以及優惠幅度。至於不符合首套普通自住房要求的，更不可能再獲得利率優惠。

不過，據本報了解，農行和外資行仍相對激進一些，首套房貸仍可享受首付兩成、利率7折的優惠。

臨近年底，一些准購房者擔心房貸優惠政策取消，紛紛加緊購房步伐，希望趕上末班車。但理財專家提醒，衝動搶購可能因小失大。因為即便房貸政策有變，購房者利率負擔增加也不會很大；而匆忙購房，則很可能買到階段性高房價，或是自己不太滿意的房子。

儘管還存在變數，但業內普遍認為，一系列針對首次購房者的優惠政策基本不會取消。對上海地區首次購房者來說，唯一可能變化的是公積金貸款額度，家庭最高貸款額是否會從80萬元降回60萬元。實際上，目前商業性貸款最優惠利率 (4.16%)和公積金貸款利率(3.87%)的利差僅為0.29%，以20萬元20年期計算，總的利息差額僅為7291元。

影響較大的是二套房的購房者。如果不能享受7折優惠利率，而要承擔1.1倍利率，利率支出增加的幅度非常大。以60萬元貸款20年期計算，7折利率總利息支出為284647.12元，而1.1倍利率利息支出總額達到476510.4元，兩者相差近20萬元。但據房地產時報記者調查，銀行業內人士大多表示，二套房全面實行1.1倍利率的可能性不大，因為這樣幾乎就等於將貸款購買二套房的購房者堵在銀行門外。當然，在監管部門一再重申嚴控二套房貸政策的情況下，很多銀行7.1折的“友情操作”也不會再出現了，可能性較大的是85折利率。這樣，同樣60萬元貸款，20年的利息支出增幅就降到7萬元以下(見下表)。

某商業銀行房貸專家鍾女士表示，幾萬元的利息增幅看似不少，但放在20年的周期來看，其實並不多。她認為，房地產優惠政策如果真的取消，一季度市場就可能出現波動，購房者還價的餘地增大，開發商的定價也可能更理性，購房時，房價少支出幾萬元，投資20年，應該能抵上多出的房貸利息。

房貸專家還為準購房者支招，化解可能增加的利息負擔。比如，首次購房的公積金貸款如果沒有還清，再次購房前最好能提前一段時間結清公積金貸款，這是因為公積金貸款利率不受套數影響。另外，公積金貸款的額度也比較高。再如，購房者可以去相關銀行了解一下，是否有“存抵貸”，“刷卡積分抵房貸”等能減低房貸負擔的業務，然後把自己的儲蓄卡、信用卡等先轉過去，為將來辦理購房貸款做好準備。

《關於落實本市住房限購政策有關問題的通知》要求，購房必須的手續和流程應包括：

本市戶籍居民家庭買房，要提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和複印件，擬購房人簽字的、從網上下載的《家庭購房申請表》和《購房承諾書》。駐京部隊現役軍人和現役武警家庭還應提供軍(警)身份證件原件和複印件。持有有效《北京市工作居住證》的家庭，還應提交《北京市工作居住證》的原件和複印件。

非本市戶籍居民家庭買房，要提交家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和複印件，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》;以及提交有效暫住證，在本市繳納個人所得稅完稅證明原件、複印件或提供已繳納社會保險的家庭成員姓名、身份證信息備查。

在購房人提交這些材料以後，房地產開發企業、經紀機構和存量房網簽服務窗口對上述材料進行初步核查。對符合條件的，在北京市房地產交易系統中填報認購核驗信息，並留存購房家庭提交的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料複印件。對不符合條件的，不予辦理購房手續。

住房城鄉建設部門會同相關部門將在5個工作日內，對購房家庭資格進行核驗。通過核驗的購房家庭，就可以辦理網上籤約手續了。

網上籤約完成後，房地產開發企業、經紀機構和存量房網簽服務窗口還會將《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料複印件作為合同附件，並在申請辦理房屋產權登記時一併提交。

這時房屋登記部門就開始核對信息，對提供虛假材料、隱瞞住房情況的，不予辦理產權登記；如果資料翔實無誤，將給予辦理產權登記手續。

據了解，本市市和區縣住房城鄉建設部門還將會同相關部門，加強對房地產開發企業、經紀機構執行限購政策情況的檢查，發現未嚴格執行限購政策、未嚴格核查購房家庭有關材料的，依法嚴肅處理。

央行出台新政放寬購房貸款，對結清貸款的二套房，貸款可享受首套房政策優惠；購買第三套以及以上住房可以使用貸款；首套房利率最低可七折。