南方大廈百貨商店

始建於１９１７年的廣州南方大廈百貨商店曾被譽為“南國商業的鮮花”。然而在今年９月１日，這朵鮮花在商業地產大潮的衝擊下，無可奈何地凋謝了。

準確地說，廣州南方大廈百貨商店算不得商業地產項目，只能說是商用物業。然而，作為老牌百貨商場曾雄踞全國前三名的商業項目，這十年自救、數載沉浮的過程，把許多寶貴的經驗和啟發留給了今天從事商業地產開發的人們。

啟示一：商業地產項目的興衰不與城市的發展成正比

南方大廈的衰落是與廣州市的經濟高速發展同時發生的。１９９０年到１９９５年是南方大廈最鼎盛的時期，這時的南方大廈在全國十大零售企業中位列三甲，年銷售額達到１３億多元。可是從１９９６年開始，南方大廈營業額下滑，出現虧損。雖經市政府批准進行資產重組，但此後的經營一直處於困境。

而１９９６年以來，正是廣州市國民經濟進入高速發展的時期。就在南方大廈經營狀況每況愈下、連年虧損的情況下，廣州年ＧＤＰ增長率卻一直保持在１３％以上，市民人均年收入增長在９％以上。２００３年，南方大廈銷售總額下滑至６億多元。在全國同行的排位中，被無情地擠出了十強，僅位居第５７位。

事實告訴我們：作為一個具體的商業地產項目，它的收益並不會與城市經濟發展成正比。有的商業地產投資者把一座城市的居民儲蓄總量作為投資某個商業地產項目重要的參照係數，把一座城市的經濟財富作為參照物，這樣的投資決策是十分危險的。

啟示二：商業地產項目相信城市商業中心的優勢

進入新世紀，廣州商用物業領域出現了兩個頗具典型意義的現象：一個是具有８０多年歷史的南方大廈日漸衰落，另一個是廣州天河城百貨日漸崛起。天河城百貨目前出租率達９６．７％，日平均人流量超過１０萬人次，已成為市民購物休閑和遊客觀光的熱點。自２００１年起，其商場年租金穩定在２億～３億元左右。這與廣州城市中心區的東移密切相關。當年南大所處的區域是廣州商業中心，人流密集，許多廣州人都以在南方大廈購物為榮。上世紀末期廣州城市中心東移，以天河體育中心３公里左右為半徑的區域成為廣州高檔寫字樓薈萃的商務中心和新商業中心區域，成了廣州人及國內外遊人休閑購物的首選地。

事實證明，大型商用物業項目總是依傍著城市中心區的演變而變化的。商業地產投資者只有立足當前，放眼城市規劃發展的未來，把握城市中心區的走向，才能做出正確的投資決策。特別是當前我國許多城市都在大搞新城區建設，這一點尤其值得重視。

啟示三：商業地產項目相信交通狀況良好

南方大廈的衰落與廣州城市日趨繁榮、交通越來越擁擠密切相關。原來南方大廈所在地是廣州市交通中心，珠江碼頭近在咫尺，水陸交通連接廣州全市和南海、番禺、東莞等地。隨著珠三角地區橋樑和高速公路建設，汽車取代了水上交通，珠江上的客船停運了，市內交通擁擠了，地處老城區的南方大廈一帶率先成為車輛難以通行的區域。到南方大廈購物，停車找不到位置，環繞南方大廈的幾條馬路全部實行單行線交通管制，市民下了公共汽車，要繞很大的圈才能找到回去的車站。

與之相反，天河區是廣州和珠江三角洲的彙集地帶；天河城廣場四面環路，有６０多條公交線路在廣場前設站。廣場北鄰火車東站，東接廣州經濟開發區，西與廣州舊城區相連。一線地鐵出入口直通廣場地下一層，廣場地下層設有上千個車位的停車場，這是大型購物中心必不可少的。

啟示四：商業地產項目相信消費環境優越

南方大廈坐落在廣州最繁華的地方——西堤。這裡南臨珠江、西與沙面白鵝潭相鄰，地理環境優越。不少人專程遠道而來，觀瞻這座當時廣州最高的樓宇。後來為了緩解交通壓力，這裡架起高架橋，附近許多居民都搬遷了，整個街道被鋼筋水泥的龐然大物覆蓋，白天也是黑乎乎的，來到這裡，心情難以像外面的陽光一樣明朗。而新城區的天河城百貨一帶則是綠化美化的良好區域，前面的廣場開闊美麗，陽光普照，鮮花盛開，市民可以攝影遊玩，一家老小其樂融融。

另外，南方大廈作為５０多年前設計建設的商廈，內部先天性的狹窄，布局不合理，難以形成像現在新的購物中心那種開闊的大堂和室內高雅的裝潢，缺乏購物的舒適性。

啟示五：商業地產相信市場經濟的遊戲規則

一位當年的南方大廈百貨商店經理說，“適者生存，南方大廈不適應市場的發展，無力挽回衰落的困境，那麼只能承認和接受這種現實了”。這是一個老商業人成熟的思索。

一個老字號就是一部城市的歷史，有著悠久歷史的南方大廈曾經是廣州經濟的代言者。時代在變，人們的消費觀念也在變，老字號從誕生之日起，就要維持自己在消費者中的魅力，如果跟不上時代的步伐，只能被市場無情地淘汰。南大雖然引入了外資，但其國有企業管理和運作模式長期未能根本改變，錯過了利用外資改造自我機制和管理模式的機會。沉重的歷史包袱，高昂的經營成本使南方大廈在市場競爭中難以維繫。

啟示六：商業地產相信業態的最佳組合

上世紀９０年代中期以後，廣州南大面臨三面夾擊的不利環境：一是外資零售巨頭開始布陣珠三角；二是外資、本土中小超市全面攻入百貨業原來獨霸的空間；三是貨倉店、購物中心和數不清的專賣店、便利店、士多店等西方國家百年零售業態幾乎全部堆積在南大這樣的傳統百貨業面前。人們的就近消費、體驗消費、時尚消費意識增強。在這樣的形勢下，南方大廈百貨商店不能擺脫傳統的經營模式和業態組合，必然被消費者所淡忘。

“捨不得”情結代替不了市場規律，轉製圖變才是涅槃再生的良方。對於這家百年老店將消失在廣州人的生活里，市民們說：“實在很不捨得啊！”；對於南方大廈改制后的前景，一位原來的營業員說：“希望南大能儘快從困境中走出來，重振當年的雄風，這是我們共同的心愿。”２００４年９月１日，南方大廈正式轉入股份制經營，新的南方大廈國際數碼城能否再現當年老字號品牌的輝煌，廣州人滿懷期待。