土地二級開發

項目決策階段

房地產開發項目書面決議（股東大會，股東會，董事會皆可以形成書面決議文件）。項目可行性研究並出具可行性研究報告（項目可行性研究專家會涉及律師，房地產市場分析師，環境評估師，會計師，稅務師等），可行性主要分為三方面的可行性投資收益的可行性，大致性的可行性方案與詳細的可行性論證方案，其中包括法律方案，選址方案，財務方案，涉稅方案，環境方案等。另外要有充裕的資金保證，對於房地產開發決策階段前期可能的項目融資或其他融資方式，律師早期即可以介入項目。

前期準備階段

1.向土地管理部門取得《土地使用權證》：其方式包括劃撥，出讓，兼并收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規定。其中涉及眾多的合同審查，文件的報批備案，應該有專業律師進行風險控制。

2.征地拆遷，向政府或專項拆遷管理部門獲得《房屋拆遷許可證》，《房屋拆遷驗收合格證》：拆遷過程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置補償協議等等，都應有律師介入。

3.規劃設計，向建設規劃部門取得《建設項目選址意見書》和附件，《建設用地規劃許可證》隨後憑以上一書一證取得，《建設工程規劃許可證》以及《建設用地批准書》同時取得《建設用地劃撥決定書》或簽訂《國有土地使用權出讓合同》（根據土地取得的方式不同），然後到地籍辦理《國有土地使用權證》拆遷辦辦理《拆遷許可證》。其後憑《建設項目選址意見書》和附件《建設用地規劃許可證》取得《建築規劃方案批准意見書》。隨後申辦《建設工程規劃許可通知書》接到通知后辦理《施工許可證》。其中還涉及到很多費用的收據與證明，應妥善保存。

4.項目報建登記，申請招標，辦理投標手續，確定勘驗，設計，施工，監理隊伍，確定具體實施人的資質，嚴格控制，申請，《建設工程項目報建申請表》，保存相應收費憑證，充分準備申請投標手續，確定中標，簽訂確認書，並及時簽訂招標投標合同。