板塔結合

國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：

板樓——是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或電梯；住宅的每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。

塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之後，向四面走可以直接進入戶內。

下面結合定義中的舉例說明板塔結合樓盤的戶型。

該戶型圖中，以下戶型有板樓戶型特點，南北通透：N-7C、N-7Cf、N-7C1、N-7C1f。

以下戶型有塔樓戶型特點，南北不通透：N-7A、N-7Af、N-7B、N-7Bf。

習慣直把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。

房屋全面建成包括：建築工程、設備安裝工程及內外裝修工程結束，通過竣工驗收；達到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配電通、氣通（煤氣、天然氣或液化氣）、電話通、道路通、場地整平。

房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，也就是說，即使通過竣工驗收，達到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用許可證，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。

開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

現房指通過竣工驗收，可以交付使用，並取得房屋產權證的房屋。

開發商完成房屋全部建築工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，通過建築工程質量驗收、規劃竣工驗收、環衛環保驗收、消防驗收、取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產管理部門進行產權登記，取得房屋產權證。

購買現房簽訂的是房屋買賣合同，購房者可立即辦理產權登記手續，取得房屋產權證。

准現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已經初步顯現，工程正處在內外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。但是這種房產的性質仍然屬於期房，政府按照期房進行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。

尾房是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種，當商品住宅的銷售量達到80%以後，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。

可以從樓房的平面圖區分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是，一層若干戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。

這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大於寬度。

其實我們買房時，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。

高品質的板樓全部採用板式結構，讓電梯與樓道位於后立面，將朝陽面讓位於居室。

比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位於前面的客廳、主卧等有充足的朝陽面；東西朝向時，前後居室各有半天的朝陽面。

在房型的組織上，盡量有利於風的直線流動，常保空氣新鮮。

同時還強調戶與戶的獨立性，避免因凹凸過多、戶與戶之間窗戶過近而導致互視，很好地保證了私密性。

具體的品質還體現在：

（1）控制面寬和進深的比例。

板樓的發展在經歷了八十年代長板樓之後，逐步過渡到舒適度較高的純板樓。前者因電梯少而隔幾層設置長通道有顯而易見弊端，後者則是一梯兩戶，並保證一定的面寬，使日照充分，同時將各種功能區配置得更完善。

隨著住宅的發展，一種只有兩三個門洞的短板樓也開始出現，它不僅保持了純板樓的優勢，還克服了園林規劃單調、布局呈兵營式排列等弊端，並在樓體上增加了開槽，形成明衛生間、明餐廳，有效地提高了舒適度。

因此，要儘可能選擇進深短、面寬寬的戶型。一般來說，低層板數進深控制在14米以內，高層板樓進深則在18米以內，有些超過20米的戶型。

如果不是靠板樓兩側在面採光，盡量慎選，因為過大的進深會使戶內灰色空間增多，影響居住的舒適度。

面寬則根據戶型大小而定，通常板樓戶型多在二居室以上，二居室面寬在6米至8米，三居室面寬在10米至13米，四居室面寬在12米至15米。

（2）注意卧室和客廳的日照。

設計上要著重考慮把房間和輔助房間的位置擺放嚴格區分、不錯雜分面，要動靜分開，這一點是板樓的優勢。在戶型間隔上，開門是廳或玄關，餐廳和廚房相鄰並置於背陽面。起居室和主卧室置於朝陽面。走廊盡頭是主卧室。

在朝向上，正南正北的戶型布局一般是“二居室，主卧室和起居室朝南，或兩個卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一個次卧室或書房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另兩個次卧室朝北，或三個卧室朝南，起居室朝北；四居室，三個卧室和起居室朝南，或兩個卧室和起居室朝南，或三個卧室朝南，起居室朝北。作為東西朝向的板樓，則以東側為主要朝向，其他而已規律與南北朝向相同。

板樓最大的優勢是戶型規矩、互視小、通風、日照良好，因此盡量選擇直板樓，對於U形和Z形板樓要根據日照和互視狀況慎重考慮。但是，戶型種類少也是板樓的劣勢。

塔樓，是根據它的建築形式而被冠名的，塔樓本身有非常大的特點：瘦長、秀氣、挺拔。實際上，設計得好的塔樓經常是城市中的景觀。城市中的高層建築，大多數是以塔的形式出現的。

因為瘦長，所以太陽光的遮擋就小，塔樓所要求的佔地面積和對綠地的遮陽面就小。它是細細長長的一條線，而不是平平的一大片，從這個角度看，在容納相同住戶的前提下，塔樓實際上對大環境的影響是最小的。對個人而言，其實塔樓本身也是益於健康的。因為它有面多、層高的特點，外牆面大，所以人與陽光和自然接觸的機會就多。

從建築學的角度來看，一個建築的外牆面多，那麼房子做起來就比較的活躍，就更能發揮功能作用。相比之下，板樓面寬，而且整個建築長，對光線的遮擋就大，因此佔地就多。從經濟的角度上講塔樓的經濟性高、容積變幻無常高、這是板樓無法比擬的。塔樓本身可以做成蝴蝶狀的，分幾個叉，本身利用電梯這一個交通單元，可以服務很多戶，而且把造價、面積等經濟問題都省下來了。同時樓的本身分了很多叉，朝向很好，有些塔樓的塔式化。現在這種形式的塔樓實際上已經建了不少。以後，應該要把戶數降下來，做成一梯四戶，甚至更少。有的塔樓是一梯兩戶，這其實是板樓的縮版，叫做“短板”，這種“短板”應該說是品質最好的。它是板樓但同時具備塔樓的特點，可以向高層發展。

“板中有塔，塔中有板”，這種做法是非常好的發展趨向。

當然塔樓之間的間距也是很重要的，有些地方規定樓之間的寬度比是1：1，做30米的樓，必須有30米的空隔，這對通風、日照都有好處，對城市面貌也有好處。

1、住宅的開間

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就自然間的寬度而言，故稱為開間。根據有關規定，磚混結構住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國大量建造的磚混住宅來說，住宅開間不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

2、住宅的進深

住宅的長度和進深，在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前一牆皮到后一牆皮之間的實際長度。根據有關規定，住宅的進深常採用下列參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然採光和通風條件，從理論上講，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無自然光的黑房間。黑房間當然不適於人們居住，補救的措施之一是將黑房間用於次要的生活區，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補自然光的不足；另一措施是在住宅內部建造內天井，將光線不足的房間布置於內天井四周，通過天井來解決採光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層採光不足的問題。

3、住宅的層高

層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建築模數協調標準》規定，磚混結構住宅建築的層高採用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的層高在不同時期、不同國家或相同國家的不同地區、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，我國傳統的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來區分等級的高低。而一些地震頻繁、多火山的國家或地區，為抵禦災害，往往層高較低。我國出於對降低成本、節約建材、節約土地等經濟指標的考慮，強調把住宅高度控制在2.8米左右。據測，層高每降低0.1米，造價就降低1%左右。一般來說，層高設計規律是層數越少，層高可相應提高；層數越多，層高可相應壓縮。

4、住宅的凈高

凈高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關係可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。

5、小區的規劃建設用地面積和建築面積

小區規劃建設用地面積是指項目用地規劃紅線範圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠化面積、建築物構築所佔面積、運動場所等。小區的建築面積是指住宅建築外牆外圍線測定的各層水平面積之和。它是用於反映小區建設規模的重要經濟指標，計算時應依據建築平面圖，按國家現行統一規定量算。

6、建築容積率和建築覆蓋率（建築密度）

建築容積率是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地之比，附屬建築物也計算在內，但註明不計算面積的附屬物建設物除外。

建築覆蓋率又稱建築密度，是指建築物基底佔地面積與總面積的之比，除特別註明外，計算時一般包括附屬建設物。

以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線範圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建築物構築物所佔面積、運動場地等。

其實，綠化與綠地，二者的區別主要是對“居住區用地範圍內各類綠地”這一概念的不同理解上。

房地產商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據園林專家所言，是一個不準確、不規範的用詞。在國家關於園林綠化的用語中，準確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。

綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，在計算時，要求距建築外土牆1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。

綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。

所以，我們平常叫慣了的綠化率專業術語應稱作“綠地率”，它和開發商一般許諾的“綠化率”有很大區別，開發商常說的其實是“綠化覆蓋率”。

而且，國家對綠地率的要求非常嚴格。根據相關技術規範、法規都可以知道，長草的地方並不一定都能算作綠地，綠地率所指的“居住區用地範圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。

其中，公共綠地又包括居住區公園、小遊園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不少於8米，面積不小於400平方米。該用地範圍內綠化面積不少於總面積的70%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，並要增設部分休閑娛樂設施。而宅宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時，也要求距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。

根據有關規定，凡符合規劃標準的新建居住區，居住小區綠地率不得低於30%，且要保證居住區內人均2平方米，居住小區人均1平方米的規模。

綠化覆蓋率則不然，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是只要有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。

為何國有土地使用證上編號會有不同？

如果開發商提供的國有土地使用證上面的編號與所簽合同里的土地編號不一樣，這有可能不是同一份土地使用證，應該查看國有土地使用證的具體使用範圍和土地使用出讓合同。

住宅套內凈面積即使用面積與住宅面積的比為使用率，一般高層樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間；而實用率是套內建築面積與住宅面積的比，大於使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。

房屋使用率是指房屋的使用面積與建築面積的比例，是衡量物業使用效率的重要標準。物業市場上出售的房屋大多以建築面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率計算方法的選擇上，有些發展商採用軸線面積法。這種方法是以房間內外牆的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外牆的一半面積和全部內牆所佔的面積，數值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況。比較確切的計算方法是在建築面積的基礎上減法外牆和內牆所佔的面積后得出的使用面積，這咱方法計算出來的作用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。

從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略低，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小於高層，如果採用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。

此外，建築面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建築面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。

銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，並註明該商品房的套內建築面積及應當分攤的共有建築面積。

商品房銷售面積的標註單位應當為平方米。

商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規範《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。

按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大於整幢商品房的實際總面積。

商品房的套內建築面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積之和。套內建築面積不等於地毯面積，完全屬於買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完善地反映買房人個人私有部分的產權。

套內建築面積的計算公式為：

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：

（1）套內使用面積為套內卧室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁櫃等空間面積的總和；

（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；

（3）不包括在結構面積只的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；

（4）內牆面裝飾厚度計入使用面積。

18套內牆體面積

套內牆體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體所佔的面積。商品房的套內境況體分為共用牆及非共用牆兩種。商品房套內牆體面積的計演演算法為：

（1）共用牆包括各套之間的分隔封牆，套與公用建築空間投影面積的分隔牆以及外牆（包括山牆）；共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。

（2）非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。

按照《建築面積計算規則》的規定，套內陽台建築面積按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。

其中：

（1）原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算建築面積；

（2）挑陽台（底陽台）按其底板水平投影面積的一半計算建設築面積；

（3）凹陽台按其凈面積（含擋板牆牆體面積）的一半計算建築面積；

（4）半挑半凹陽台，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建築面積。

商品房公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為每幢樓內的公用建築面積。與本幢樓房不相連的公用建築面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部範圍服務的公用建築面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建築面積，為每戶分攤公用建築面積之和。

公用建築面積由兩部分組成：

（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建築服務的專用設備用房；

（2）套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

公用建築面積=全幢建築面積-全幢各套套內建築面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建築面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）

另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建築面積。

公用建築面積不包括什麼？

倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用於人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建築面積。

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建築面積計算公式如下：

分攤的公用建築面積=各套套內建築面積Ⅹ公用建築面積分攤係數

公用建築面積=整幢建築的面積-各套套內建築面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建築面積

公用建築面積分攤係數=公用建築面積/各套套內建築面積之和

公攤面積是分攤的公用建築面積的簡稱。它和套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。

公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那麼，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的公攤面積要大於板樓的公攤面積。實踐中，塔樓的公攤係數一般在0.18米~0.26米之間，而板樓的公攤係數則在0.14米~0.16米之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度”範圍。

根據世界衛生組織定義，健康住宅是指能夠使居住者在身體上、精神上和社會上完全處於良好狀態的住宅。我國的“健康住宅建設技術要點”提出了健康住宅的面積、光環境、聲環境、熱環境等方面的標準。

（1）建築密度不大於25%。

（2）面積標準：

客廳，最低14平方米，一般18平方米，推薦面積25平方米；

主卧室，最低12平方米，一般14平方米，推薦面積16平方米；

次卧室，最低8平方米，一般10平方米，推薦面積12平方米；

廚房，最低5平方米，一般6平方米，推薦面積8平方米；

餐廳，最低6平方米，一般8平方米，推薦面積10平方米；

主衛生間，最低6平方米，一般7平方米，推薦面積8平方米；

次衛生間，最低3平方米，一般4平方米，推薦面積5平方米；

貯藏室，最低3平方米，一般4平方米，推薦面積6平方米；

書房，最低6平方米，一般8平方米，推薦面積10平方米；

總體上各個部分的面積除了要達到以上標準外，而且還要有足夠的人均建築面積，並確保其私密性。

（3）能引起過敏的化學物質濃度很低。

（4）盡量不使用易散發化學物質的材料。

（5）二氧化碳濃度要低於1000PPM。

（6）懸浮粉塵濃度要低於0.15mg/平方米。

（7）每天日照時間應在3小時以上。

（8）有足夠亮度的照明設備。

（9）功能良好的換氣設備能將室內污染氣體排到室外。

（10）廚房灶具或吸煙外要設局部排氣設備。

（11）整個房間溫度全年操持在17—27之間。

（12）室內溫度全年保持在40%—70%之間。

（13）雜訊要小於50分貝。

（14）有足夠的抗自然災害的能力。

（15）便於護理老人和殘疾人。

（16）人均公用綠地面積大於或等於2平方米。

住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。

1、按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

2、按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀牆結構、鋼混框架一剪刀牆結構、鋼結構等。

3、按樓體建築形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

4、按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、複式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。

5、按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等磚混結構住宅

磚混結構是指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等採用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。

磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建築材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配製的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽台、排檐等。這些配件與磚做的承重牆相結合，可以稱為磚混結構住宅；由於抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。

6、磚木結構住宅

磚木結構住宅的指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或磚塊砌築，樓板結構、屋架用木結構共同構築成的房屋。

7、鋼筋混凝土結構的住宅

鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土製作，牆用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用於高層住宅。具體又分框架、框架剪刀牆結構等。

8、住宅的標準價

標準價實際是一種優惠價，它僅包括住宅的建造和征地拆遷補償費，大大低於住宅的市場價。在城市住宅制度改革的起步階段，為鼓勵群眾購房，按標準價計算商品住宅價格時，征地、拆遷補償費可暫時由單位適當負擔，因此，新建住宅標準價實際上是一種有補貼的優惠價。

經濟適用住房市場通常實行標準價來解決中低收入者的住房問題。由於標準價不含有土地使用轉讓金等費用，相對於商品房的市場價要優惠很多，優惠幅度一般在1/3~2/3之間。所以，以標準價銷售房產，可以刺激廣大中低收入者購買慾望，活躍房地產市場。

9、住宅的起步價

在商品房廣徠告中，人們經常遇到“起步價”這一名詞。在廣告中見到的起步價格，一般是指頂層、朝向不好的樓房價格；而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的甚至相差幾百元。以購買100平方米的商品房為例，樓層朝向差額小的與差額大的房價要相差三四萬元。

一般來說，房地產增開發公司在制定商品房起步價格時是考慮了多種因素的，從某種意義上說，“起步價”可以認為是該房地產的最低價格。從市場上看，開發商根據自己的總體情況及市場銷售情況，對各樓層、朝向差價作了相應調整，大部分是遵循這樣的規律：即起步價為頂層樓的價格，一樓價為起步價加5%，二樓價為起步價加15%，三樓加25，四樓價加20%，五樓價為起步價加10%。但是有的房地產開發企業的“起步價”，則是根據市場需求和銷售情況作了特殊處理，因此，消費者要特別小心。

面對商品房價格“朦朧”的問題，購房者不僅要學會理解起步價，還應對一看便知的坐落位置、結構、房屋形式、建築面積、使用面積、公用面積、室內配套設施、計價單位、銷售價格、付款方式、優惠折扣率、代收代繳的具體稅費項目及標準、調整價格時間及幅度等內容做到心中有數。

10、住宅的均價

均價是指各單位的銷售價格的和除以單位建築面積的和，即得出平方米的價格。均價一般不是銷售價，但也有例外。如前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，2800元/平方米統一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人注目的營銷策略。

如果不計樓層和朝向，以統一的價格即以均價銷售樓房會使開發商處於不利地位。以同樣的價格購房，人們當然希望購得好樓層、好朝向的樓房；而那些樓層和朝向不太理想的單元，則少有人問津。這便會形成撐死的撐死，餓死的餓死，兩極分化嚴重的局面。這對開發商來說是不利的。

購買期房的消費者雖然看不到現房，但可以通過看樓書、模型、樣板房來決定是否購買。如何看模型呢？

（1）購房者要看建築物模型中規劃設計的合理性。

不要一味地被模型上的美景和銷售人員避重就輕地解釋所迷惑。對於住宅建築，在設計上必須考慮實際生活和各種功能的需求，滿足住宅建築技術相關指標的要求。購房者在購買前應首先了解一些建築常識。以一個多、高層結合的中型住宅社區為便例，先要看社區生活功能區域的布局分配，如小區的綠化地帶分佈，多、高層之間的間距，地上地下停車場與小區道路的設計規劃，露天娛樂休閑區域的布局與面積大小，社區公共設施的位置等，這些都直接關係到社區的生態環境和配套服務設施水平的高低，是購房的重要依據和物業品質的重要體現。

（2）購房者要看建築物模型表示的所有內容真實性。