周志偉

周志偉，男，漢族，1971年1月出生，本科文化程度，企業管理專業，河南鄭州人，現任鄭州台科置業有 限公司總經理、公司董事，從事產業地產開發研究多年，成功主持運營“中國·中部生物科技產業園”和“鄭州台灣科技園”兩個產業地產項目。同時，周志偉也是河南省民營經濟維權發展促進會常務理事和中關村科技企業家協會副會長。

1990年參加工作，歷任教師、教研員、新鄭市委秘書科科長、新鄭市委辦副主任。

2005年至2006年12月，任西雅圖惠美（鄭州）置業有限公司副總經理，負責公司項目開發運營。

2007年至2010年12月，任鄭州西雅圖創新產業園置業有限公司總經理，全面負責公司運營，開發項目為“中國·中部生物科技產業園”，項目籌建於2007年底，2008年初正式開工。該項目是鄭州市2009、2010年重點工程項目，鄭州市新三年跨越式發展自主創新工程項目，鄭州國家生物高技術產業基地的重要產業聚集區，鄭州市沿黃現代畜牧業發展規劃項目園區，項目佔地470畝，建築面積25萬平方米，投資5.82億元。

2011年1月至今，任鄭州台科置業有限公司總經理、公司董事，公司主要從事產業地產開發運營，開發的鄭州台灣科技園是河南省、鄭州航空港經濟綜合實驗區重點工程項目，鄭州國家高技術生物產業基地先導區。項目位於鄭州航空港南區，總佔地2000畝，分5期開發建設，首期佔地150畝，容積率1.87。

從2003年開始思考和研究產業地產到2007年中國·中部生物科技產業園的運營，周志偉一直在嘗試和探索，並通過團隊不斷努力，形成了三項對河南產業地產發展起到實質性推動作用的創新，如下：

5G發展模式

在運作中國·中部生物科技產業園期間，周志偉團隊研究生物科技產業的發展趨勢和特點，緊密結合行業發展現狀，立足於制度創新、模式創新、機制創新，以建設5G產業模型（即：GLP實驗研發、GMP生產規範、GSP銷售規範、GTP溯源系統、GIP產業環境）為方向，創新產業經濟合作形式，把園區生物科技產業從研發創新、生產、銷售到供應鏈管理、產業保障體系（GLP-GMP-GSP-GTP-GIP），用完整的產業安全鏈條串聯起來，創造一個適應國情、符合行情、領先國內、接軌國際的產業系統模型。

廠房按揭

中國·中部生物科技產業園的土地是招拍掛拿的地，是在市場化土地上建造的房子，它應該是商品房，但是國家明文規定的商品房僅限於傳統的消費地產，如住宅、商業、寫字樓，當時河南沒有工業廠房商品化的相關政策。後來，周志偉團隊與鄭州銀行就企業主的需求進行探索，結合房產和銀行給企業的政策，創新出一種對企業的按揭貸款政策。這等於是幫河南創造了第一單可以由銀行按揭的廠房，這樣客戶的門檻一下降了一半，銀行提 供十年期的按揭貸款。

廠房預售

既然廠房是商品房了，它就可以預售。當時整個鄭州市並沒有相關的政策和案例，但是滎陽和鄭州市的領導都很開明，不反對周志偉團隊去嘗試，去創造一些關於產業地產運營的經驗。這樣，中國·中部生物科技產業園就把按揭預售的政策申請到了，預售加按揭一拿到手，產業園的運營就剩下招商的問題了。

截至2010年2月，項目共簽約進駐企業20家，簽訂定製客戶8家，協議客戶30家。至此，中國·中部生物科技產業園項目招商取得圓滿成功。

2011年周志偉原班團隊成立鄭州台科置業有限公司，運營鄭州台灣科技園項目。鄭州台灣科技園不僅借鑒中國·中部生物科技產業園的創新經驗，也成為了繼中國·中部生物科技產業園的又一個產業地產示範園區。

建築特色

企業獨棟：創新了企業廠房形象，集生產、辦公、研發於一體，讓企業對土地資源的佔有率較傳統平面布局節約8—10倍；

模塊建築：優化了建築組合方式，實現有限設計無線應用，有限面積無線空間，室內建築空間可滿足80%以上的行業企業生產工藝需求；

產業公園：園區致力於營造環境生態公園、城市遊覽公園、企業成長公園，提升了產業發展生態和企業成長舒適度；

商務主場：構築生物產業聯盟，打造產、學、研、資、政一體化發展體系，用現代服務業提升先進位造業，讓企業管理和運營成本降低30%以上；

智慧園區：引入物聯網和雲計算等現代科技手段，提升園區企業的智慧指數、成長指數和幸福指數，打造服務型、科技型、創新型、生態型和有內涵的“智慧園區”。

機制創新

結合中國中部生物科技產業園的開發運作經驗以及鄭州航空港經濟綜合實驗區的三大定位，即大產業、大樞紐、大都市，鄭州台灣科技園在開發中堅持產城融合的發展理念，用產業園區的形式去建設航空港，很多產業園共同支撐起整個航空新城的興起。按照實驗區總結的“台科模式”：政府主導，企業運營，市場化運作，也就是政府做規劃，採購優質的園區建設商去建設園區，園區建設商通過市場化的手段帶動企業聚集。最終，四兩撥千斤，變政府採購一個一個工業項目、產業項目為政府去選擇優質的產業招商夥伴、產業招商平台，加速區域經濟發展進程。

城市園區

城市園區，園區城市。隨著鄭州城市的發展，這幾年鄭州周邊基本上是每5年擴張一輪，改造一遍，很多企業都面臨拆遷和重新選址的問題。所以，在鄭州台灣科技園的建設規劃中，周志偉希望是按照“園區城市、城市園區”的理念去建設園區，即在整個航空城沒有形成規模之前，園區圍合起來是一個小城市，一個小產業城市，園區的規劃和建築都按照城市規劃和建築建設，我們希望一個建築的壽命至少是50年，而不像鄭州周邊，剛發展起來企業就要拆遷了。當航空城發展起來之後，園區能夠融入到裡面，是一個城市的重要組成部分。

樓宇承載

變土地承載為樓宇承載。以前承接產業的轉移是靠“三通一平，五通一平，七通一平”，甚至“十通一平”，但是這只是通到土地層面，那麼，新一輪的企業再聚集，它到底怎麼樣快速聚集？結合河南的情況，第一，土地資源非常少，第二，沿海向內陸的產業轉移和產業升級的周期又非常短，怎麼樣快速承載？

很多企業表示，從前期規劃到拿到項目、拿到土地，再規劃、建設、驗收、裝修和入駐，這個周期基本是兩到三年，甚至更長時間，很多生物企業還要經過GMP驗收，驗收也需要周期，這樣一個企業從謀劃到真正投產周期非常長。而國內公認的產業轉移機會是兩到三年，最長也就是三到五年，在這種狀況下承接產業轉移，可能企業還沒有準備好，這輪產業轉移的機會就沒有了。

所以，周志偉主張用樓宇去承載，如鄭州台灣科技園建設的企業獨棟，形態上，企業獨棟變傳統的平面布局為立體布局，功能上，企業獨棟採用廠辦一體的理念，將企業的生產、研發、辦公都放到一棟樓上，一棟樓就是一家企業，這樣就可以很快地服務企業落地，而且從企業簽約到裝修入駐僅需要6個月時間，大大加速了企業落地速度，也不會錯過本輪轉移周期。

資本選商

變被動招商為資本選商。一個產業區的形成，不僅僅是傳統的基礎設施，對我們來講不光是樓宇，樓宇可能是在這基礎上已經升級了，我感覺更重要的一個就是產業環境，圍繞企業的生產要素，企業需要的資金、技術、信息、人才等等，那麼最核心的是什麼呢，通常講的”資本為王“，就是在金融服務這一塊，打造一個全金融服務鏈。

每一輪產業轉移，表面看到的是企業轉移，其實背後的核心是資本的流動。很多人都有體會，中關村、深圳科技園、上海張江，是非常充滿活力的集體，國內非常優秀的開發區，包括人們經常提到的美國矽谷，那麼這些地方為什麼會充滿活力，背後是資本的力量。我們和深圳市投資商會談合作的時候，原深圳投資商會執行會長劉女楨講到了一個非常典型的案例，深圳的華為、騰訊、中興，創業時這些企業共同的特點是有想法、有智慧、有產品、有未來市場，但缺少資金，甚至他們是輕資產的企業，辦公用房可能都是租賃的，這個時候誰給這些企業支持，不是銀行，銀行融資首先把風險放到第一位，那麼去銀行融資首先要抵押，這些企業是輕資產，推動這些企業發展是資本，是社會資本。

圍繞生產要素中核心要素資本，鄭州台灣科技園整合的既有金融資本又有社會資本，第一，園區和鄭州銀行、中國工商銀行聯合建立70億的授信，企業進駐園區可以像購置住宅一樣進行按揭，首付比例是50%，另外50%可以貸款。第二，園區與清華紫光成立產業引導基金，解決企業運營過程中對流動資金的需求。所以，資本將是鄭州國家高技術生物產業基地下一步承接生物產業落地的重要的力量，使得原來的被動選商變成資本選商，用雄厚的資本扶持優質的、具有成長力的生物企業。

運營核心

服務是產業地產運營的核心。鄭州台灣科技園是工業用地，工業用地的壽命是50年，台科如何為企業提供未來50年的完美服務，或者說一個企業憑什麼把自己不可預期的50年託付給台科，所以台科要在各個方面進行服務，把服務切切實實建設成為鄭州台灣科技園的核心競爭力實現我們和進駐園區的企業真正的在一起。

台科希望企業在形象上好一些，建築上實現廠辦一體；希望企業落地快一些，有企業籌建中心；希望企業在這裡成長的好一些，規劃了十大服務平台，包括生活服務系統。

其次，鄭州台灣科技園積極整合外部優質資源，達成與紫光創投、中關村、深圳投資商會、鄭州大學、河南科技學院等機構的戰略合作。如與中關村建立的戰略合作，一方面中關村把台科招商辦事處設立在他們的辦公機構，第二他們幫助台科採購一些願意到河南發展的項目，第三中關村有很多開放性的實驗室，面向園區企業提供開放服務，同時國家提出在四個城市進行新三板的運作，中關村是其中之一，他們也在推動企業入駐鄭州航空港區。

事業的發展最終要靠人去落實，沒有一個強有力的團隊，不可能創造偉大的事業，怎麼樣落實團隊是核心呢？四個詞八個關鍵字：

第一個關鍵詞是夢想。一個人沒有了夢想就找不到前進的方向，一個團隊有一個團隊的夢想，一個國家有一個國家的夢想，習近平總書記提出來中國夢，河南提出來中原夢，那麼台科這個團隊的夢想是什麼？台科要做負責任的企業，要做河南產業地產的領軍企業。夢想不是想出來的，是干出來的，團隊夢想的實現需要大家既有共同的信仰，也有共同的行為。

第二個關鍵詞是責任。每個人都在承擔著責任，個人成長的責任、個人發展的責任，當咱們從學校走出來，走上社會大家都在心裡面定一個目標都有一個方向，尤其是大家來到台科團隊的時候，我相信大家都是有期望的，有目標的，那麼你的目標的實現靠什麼？既靠團隊目標的實現，更重要的是靠你自己去實現。

從一個部門來講，部門發展的責任在於管理，尤其是部門主要領導的管理。作為一個部門的負責人，作為一個公司的老總，不能把自己的部門管理好，你就沒有盡到責任，而你部門責任的缺失直接影響整個團隊的發展。

第三個責任是咱們事業發展的責任。台科是一家企業，企業是要創造效益的，企業是要向前發展的，就像歷史的車輪是往前走的一樣，企業永遠不會停下發展的腳步。如果說企業中的某一個人，你停止了自己發展的腳步，在企業發展這個高速列車上你最終會是什麼樣的狀態？大家都很清楚的。

第三個關鍵詞是智慧。智慧來源於學習，每個人都不是天生下來所有的事情都掌握的，產業地產是一個新生事物，要想在產業地產領域裡面做第一品牌，做領袖企業，只有一個辦法就是學習，學習是台科人生活中、工作中非常重要的一件事。第二智慧來自於執行。所有的工作最終要靠落實，實踐是檢驗真理的標準，只有執行才能累積智慧，怎麼執行呢？一個要高效率執行，第二關鍵是要善於總結你工作中的辦法。

第四個關鍵詞是擔當。擔當有幾層意思，第一層意思“在其位謀其政”；第二層意思多高的崗位承擔多大的責任；第三層意思每天的事情或者當天的事情一定要了解，不能把今天的事情推到明天去；第四個要相互補台，“眾人拾柴火焰高”。

共同的信仰共同的行為

在台科，企業文化定義為“共同的信仰，共同的行為”，而台科的企業文化就是符合產業發展規律的，是持續創新的；在發展中創造價值的，是注重分享的。追根到底，台科的企業文化是“創新文化、分享文化”。

核心價值：創新、分享

企業願景：成就中原產業地產第一品牌

企業使命：建造園區城市，成就企業新家

企業精神：忠於夢想，勇於擔當

團隊理念：同心同行，共創共贏

服務理念：台科心服務，企業新家園

管理理念：標準化，軍事化

人才標準：品行端正+遠見卓識+活力+行動力+完美主義者=人才

台科誓詞

我們是光榮的台科人，我們是勇敢的開拓者。

創新是企業的命脈，分享是團隊的基石，

產業報國是我們的神聖使命，

客戶滿意是我們的最高榮譽。

我們忠誠夢想，為夢想永立潮頭；

我們忠誠責任，為責任積極擔當；

我們忠誠事業，為事業堅守目標；

我們忠誠團隊，為團隊風雨同舟。

我們共創共享，共建產業運營領軍企業；

我們同心同行，同鑄城市園區第一品牌！

安居樂業

過去十年全國各地都在建新區，建什麼新區呢？國外說中國建了很多鬼城，我們說解決了很多人的居住，炒高了房價，那麼我覺得過去十年解決了兩個字，就是讓很多人在逐步地安居，有房子住，這是在解決安居的問題。未來十年中國需要解決的就是人的城市化，就是讓更多人有非常優質的就業機會和創業機會。這種優質的就業機會和創業機會一定是升級版的，一定是不以犧牲土地、犧牲環境等資源為代價的。未來十年中國需要的是產業，產業承載的區域是在城市，是產業新城。所以台科團隊未來十年要做的事，就是希望從產業園區的服務上轉移到產業新城的運營上和服務上，希望幫助更多的城市去運營新型的產業新城。

高鐵中國時代

高鐵時代改變了整個中國的格局，2013年鄭州到北京三個多小時，鄭州到上海2015年之後也是三個小時，鄭州到西安兩小時二十分，鄭州到武漢兩小時，可以說高鐵把中國的整個格局做了重新的布局，鄭州到深圳六個小時。高鐵改變了未來的交通方式，很多高科技企業可將生產轉移到內地，而高端研發人才繼續留在發達地區。每個月來鄭州開一兩次會，早上8點到鄭州，上午處理公司事務，中午吃個飯，下午召集高管開會，當天晚上就可以回到北京，這樣既保留了大城市的生活品質，也降低了企業生產成本。總之，高鐵把中國的整個格局做了重新的布局。

鄭州航空港

站在2025年看2013年的鄭州航空港經濟綜合實驗區，正如站在2013年看30年前的深圳、20年前的浦東和10年前的濱海新區。

30年前國家重點發展深圳，深圳最初的產業是‘三來一補’；20年前國家發展浦東，浦東提出來的‘聚焦張江’，讓一些科研為主題的企業進駐；過去10年國家重點支持環渤海圈的濱海新區，濱海新區在2011年宣布濱海新區用10年的時間超越了浦東新區20年的積累。由此可以想象城市的發展，正在隨著世界經濟格局的改變、世界經濟的這種發展行為的改變而加速。

10年後再看鄭州航空港區，它一定是一個非常智慧，是一個雲時代的城市，是一個漂一族的城市，是一個銳生活的城市，是一個智慧的，是一個生態的，是一個與國際交流非常充分的城市，所以這個城市未來必將是非常值得期待的。

生物醫藥

數據顯示，美國的醫藥產業和醫療器械之間產值是1：1，中國是10：1，美國已經從治療走向了保健和預防，中國還是以治療為主，健康作為未來生活方式中的一個永恆的話題，那麼從產業講，健康一定是未來蓬勃發展的一個產業。

未來十年，生物產業將進入大品牌時代。高校學術成果、研究成果與企業緊密集合，既加速科研成果的產業化，也促使企業核心競爭力的形成，有利於形成中國自主品牌，“安利可以來中國，中國的企業為什麼不能？首先我們佔領中國，所以我覺得未來在咱們這個行業裡面應該是一大批安利在成長。”

未來10年，商業模式在改變，生物產業也不例外，它將藉助電商進入全新的商業模式時代。

產業地產

過去20年解決了安居的問題，那麼未來十年的發展目標就是樂業，只有把產業做起來，安居與樂業同時存在，才能真正實現城市化。我們國家一直在提由中國製造到中國創造，其實也是要提升我們產業的附加值，把產業鏈的高端部分能夠在中國成長起來，未來10年的中國應該是產業發展的中國。